El acuerdo alcanzado entre el Gobierno y la Banca, con la intención de aliviar las hipotecas de los hogares más vulnerables, ha reavivado un debate atemporal: ¿Es mejor una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? No existe una respuesta correcta a esta pregunta que sobreviva a las condiciones económicas cambiantes, pero sí una serie de características diferenciadoras que, en función del momento, decantan la balanza en favor del tipo fijo o del tipo variable. Ahora bien, ¿ha cambiado el acuerdo suscrito las condiciones para una buena elección? Para conocer la respuesta a esta duda eterna, primero es de recibo reflejar las diferencias entre una hipoteca a tipo fijo y a tipo variable.
Diferencia entre fijo y variable
Como es conocido, no todas las hipotecas son iguales y la elección del índice de referencia puede ser decisiva para la cantidad mensual que se abonará durante la duración del préstamo. Ahora bien, para decidir que modalidad se ajusta mejor a las necesidades de cada persona, lo primero que se debe saber es que diferencia existe entre ambos tipos hipotecarios.
Por un lado, cuando se habla de ‘tipo fijo’, se hace referencia a intereses que no experimentarán variaciones durante todo el plazo, al no depender de índices externos. En situaciones económicas normales, el tipo fijo suele tener una tasa mayor que el tipo variable; sin embargo, genera cierta estabilidad mensual al no variar el importe hipotecario, mejore o empeore el contexto económico.
Por otro lado, al hablar de tipo variable, se habla de unos intereses ligados a un índice externo -mayormente el Euríbor-. Por tanto, si el índice sube o baja, las mensualidades hipotecarias lo harán en la misma medida. Durante estos últimos años, el índice de referencia para las hipotecas cotizaba en negativo, por lo que resultaba conveniente acogerse a este tipo de hipotecas; situación que se vio dinamitada con el endurecimiento de la política monetaria y la subida del índice las hipotecas experimentarán un ascenso.
Claves del acuerdo: ¿Qué recoge? ¿A quién beneficia? ¿Cuánto se pagará?
La presión del coste de los préstamos hipotecarios es una variable que asfixia a las familias con más dificultades económicas, cuya situación se ha visto en riesgo, más si cabe, debido al aumento del precio de la vida. La respuesta del Banco Central Europeo (BCE) para contrarrestar la elevada inflación, subir los tipos de interés, no ha hecho más que incrementar la situación de vulnerabilidad de los hogares, que han visto como, además de la cesta de la compra, sus hipotecas se disparaban.
Esto se produce porque el incremento de los tipos lleva inevitablemente aparejado una subida del índice hipotecario, el temido Euríbor, que se espera que a finales de año se sitúe en el 3%. No obstante, la subida de este índice no afecta a todas las hipotecas. Las afectadas son las variables que, tras años con índices negativos que claramente beneficiaban a este tipo de préstamos, ven ahora como su cuota aumenta en más de 200 euros mensuales. Por ello, el Gobierno ha considerado de urgencia suscribir un acuerdo con las entidades para rebajar la carga afrontada por estos hogares.
Este paquete de medidas ampara a los deudores más vulnerables, ampliando y extendiendo en Código de Buenas Prácticas vigente desde 2012, al que se pueden acoger unidades familiares con situaciones económicas complejas: numerosas, monoparentales, con hijos a cargo, con alguno de sus miembros tenga con discapacidad superior al 33%, con una víctima de violencia de género o deudores mayores de 60 años. Su ampliación ha añadido ahora, además, que todos los hogares cuyos ingresos conjuntos no superen tres veces el IPREM anual a catorce pagas (25.200 euros) podrán acogerse a este código como deudores vulnerables.
De esta manera, todas aquellas personas que se consideren como deudores vulnerables podrán solicitar la reestructuración de su préstamo hipotecario con un tipo de interés más bajo durante un periodo de carencia de 5 años. Es decir, el Euríbor se mantendrá congelado durante el periodo de carencia. También se amplía el plazo en dos años para solicitar la dación en pago de la vivienda. Además, aquellas familias con renta inferior a 25.200 euros al año y que dediquen más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca, puedan acogerse al Código con una carencia de 2 años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento de dicho periodo de hasta 7 años.
No obstante, el acuerdo va más allá, ya que, pretende ampliar su rango de alcance a núcleos familiares con ingresos superiores, también castigados por la situación. Así pues, también podrán beneficiarse los hogares que no superen en tres veces y media el IPREM (29.400 euros anuales) con hipotecas suscritas hasta el 31 de diciembre de 2022, una carga hipotecaria superior al 30% de su renta y que haya subido al menos el 20%. Para ellos, las entidades financieras deberán ofrecer la posibilidad de congelación durante 12 meses de la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta 7 años.
Una hipoteca variable media de 150.000 euros a 30 años, por ejemplo, abonaría 416,66 euros mensuales. Con la nueva medida y, tras la revisión de los tipos de interés, verá reducida su cuota durante el periodo de carencia de 5 años hasta en un 50%, situándose en unos 208,33 euros.
No obstante, con lo expuesto, parece más que evidente que la elección correcta o, por lo menos, la más segura es decantarse por una hipoteca a tipo fijo. Quizá sea así. Sin embargo, como es costumbre, las entidades financieras no han dejado pasar la oportunidad de beneficiarse por la gran subida de tipos, algo que también ha afectado a los préstamos a tipo fijo.
¿Mejor una hipoteca fija o variable?
Como todo, la respuesta es que depende. Elegir el tipo de hipoteca en estos momentos de incertidumbre económica resulta de vital importancia. Con respecto a las hipotecas variables, la previsión es que el BCE acometa una nueva subida de los tipos en diciembre, lo que encarecería aún más su coste. Actualmente, los tipos se sitúan en el 2% y el Euríbor, como respuesta, alcanza una media provisional en noviembre del 2,8%, cerca del 3% que se prevé. Así, el peso que tendrá que soportar el acuerdo del Ejecutivo será cada vez mayor, sin conocer, además, hasta donde llegará el rally alcista del BCE.
En el caso de las hipotecas fijas, aquellas que ya estén suscritas no deben preocuparse, debido a que, el porcentaje acordado con la entidad en el momento de la firma no variará suceda lo que suceda. Sin embargo, de cara a firmar nuevos préstamos, los bancos ya han situado el tipo fijo por encima del 3% o, en algunos casos, por encima del 4%. Esta estrategia de los bancos tiene dos vertientes: o empujar a los clientes al tipo variable o, como mínimo, garantizarse tipos fijos elevados. Cabe destacar que, si continúan subiendo las hipotecas variables, estos porcentajes continuarán también al alza.
En consecuencia, debido al contexto de incertidumbre internacional, es complejo pronosticar cual es la mejor opción en estos momentos. El punto a favor de las hipotecas a tipo fijo es la seguridad de que el coste mensual pactado se mantendrá caiga quien caiga. Si bien es cierto que, en caso de voltearse la situación en un par de años y retornar a tipos variables muy bajos, lo que también reduce los fijos, las condiciones firmadas, por ejemplo en un 4%, tampoco variaran y serán menos ventajosas comparativamente.
En favor de los tipos variables se pueden señalar los años previos a esta alza desmedida, una época con intereses negativos que favoreció en gran medida a los hogares y podría retornar en algún momento. No obstante, la incertidumbre, más aún en este momento, sobrevuela siempre este tipo de préstamos y, en escasos seis meses, como ha sucedido ahora, una hipoteca puede verse encarecida más de 200 euros al mes, pudiendo imposibilitar a las familias asumir el coste del préstamo.
Pasar de hipoteca variable a hipoteca fija
De acuerdo con las recomendaciones de los expertos, ahora la pregunta que se genera es obligada, en espacial para aquellas personas que cuenten con hipotecas a tipo variable: ¿puedo cambiar mi hipoteca variable a una fija? Lo cierto es que sí, y existen tres métodos distintos para hacerlo.
El primer método es a través de un acuerdo con la entidad bancaria a la cual se encuentra suscrita el préstamo hipotecario. Esto se conoce como una novación hipotecaria. Para ello, la entidad tasará la vivienda con el objetivo de conocer su valor actual y ponderar el riesgo de la operación, una vez tasado el inmueble se formalizará la novación ante notario.
Sin embargo, dicho trámite no es gratuito, el banco cobrará al interesado alrededor de 300 euros por tasar su vivienda. También es posible que se cobre una comisión por cambiar el tipo de hipoteca, en caso de llevar a cabo la operación en los primeros tres años tras la firma del contrato. Una comisión que en ningún caso puede superar el 0,15% sobre el importe pendiente.
Como ejemplo tomemos una hipoteca estándar de 150.000 euros a devolver en 30 años, suponiendo que se han liquidado 5.000 euros durante el primer año, quedarían por devolver 145.000 euros. De esta forma, al pasar de tipo variable a tipo fijo, la comisión no sería mayor de 21.750 euros.
Subrogación del préstamo hipotecario
Una segunda posibilidad de pasar de tipo variable a tipo fijo radica en contratar una subrogación del préstamo hipotecario. Operación que consiste en cambiar la hipoteca contratada a otra entidad dispuesta a llevarla a cabo, tasar la vivienda y formalizar la subrogación ante notario. Los costes son similares a los que contempla la novación hipotecaria.
Una tercera opción para pasar de tipo variable a fijo es contratar una hipoteca nueva con el nuevo tipo deseado para cancelar el préstamo actual. Para ello se ha de solicitar el crédito a la entidad bancaria, tasar la vivienda formalizar la contratación ante notario, liquidar la hipoteca variable que tenías con el dinero de la nueva hipoteca y tramitar su cancelación registral.
Los gastos derivados de esta operación pasan por tasar la vivienda – 300 euros –, pagar por la comisión de apertura, comisión negociable y que puede ser suprimida, los gastos derivados de la cancelación registral, que se cifran en unos 1.000 euros de media y la comisión por la amortización anticipada que puede oscilar entre el 0% y el 1% dependiendo del tipo de contrato hipotecario.
