El problema de la vivienda continuará agravándose en España de cara a 2025. El Banco de España ha cifrado en 600.000 el déficit de viviendas que se registrará el próximo año debido a una escasa oferta para una demanda resistente. Esta tendencia del mercado se ha traducido, a su vez, “en un crecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler de vivienda en la economía española desde 2014”. La falta de inmuebles acumulada se reparte entre el déficit de 375.000 de 2022 y 2023 y el de este año y el próximo, que asciende a 225.000.

Todo esto se produce, además, a pesar de que existen más de cuatro millones de viviendas vacías. Si bien estas se concentran en su gran mayoría en partes de la geografía española con menor presión demográfica y menor necesidad de acceso, en ciudades de más de 250.000 habitantes asciende hasta 400.000 el número de casa vacías. “Una proporción importante se encuentran en mal estado, con pobre accesibilidad o con muy baja eficiencia energética”, por lo que “su movilización exigiría, con carácter previo, una rehabilitación”, explica el Banco de España.

Otras 450.000 viviendas del total corresponden a stock de vivienda nueva que no se ha vendido, por motivos de no adecuación a las preferencias actuales o por sus precios de salida. Así, pese a que la necesidad de construir vivienda nueva es vital en las zonas tensionadas, una gran parte del parque necesario podría cubrirse con la rehabilitación y lanzamiento al mercado que se encuentra vacía en la actualidad. Este segundo abordaje es necesario, dado que cinco de los territorios con un mayor tensionamiento no disponen de suelo: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante.

Compra y alquiler disparados

Estos territorios son lo que están sufriendo en mayor medida el aumento de precios, generalizado en todo el país. “En el cuarto trimestre de 2023, la tasa de crecimiento interanual del precio medio de la vivienda en España se situó en el 4,2%. Este aumento mantiene la tendencia creciente de los precios de los últimos años, que los ha llevado a acumular, en media, una revalorización nominal del 56% desde principios de 2014” (30% descontando la inflación), explica la institución.

En lo referido al alquiler, sus precios acumulan incrementos sostenidos desde su mínimo alcanzado en 2015. Así, entre este curso y 2022, el crecimiento acumulado de las rentas del alquiler por metro cuadrado para el promedio del stock de vivienda arrendada supera el 28,5%. Estos incrementos son el resultado, sobre todo, de los “mayores precios del alquiler de las nuevas viviendas que entran en el mercado y de los aumentos de precios en las viviendas arrendadas sobre las que se acuerdan nuevos contratos”. En concreto, el Banco de España estima que el crecimiento medio anual de las rentas de los nuevos contratos de alquiler se situaría en un rango entre el 7% y el 8% entre 2015 y 2022.

Peligro de los pisos turísticos

Atendiendo al déficit registrado para los años 2022 y 2023, casi tres cuartas partes se registra en cuatro comunidades autónomas: Cataluña (más de 80.000 viviendas), Comunidad Valencia (casi 70.000), Comunidad de Madrid (más de 60.000) y Andalucía (más de 55.000). Las principales causas señaladas son la falta de suelo para construir, el incremento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra cualificada, el progresivo envejecimiento de los ocupados en el sector y el déficit de formación profesional, así como la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.

Sobre el déficit que se sumará de cara a 2025, 225.000 viviendas más, “ya no se puede actuar", ha lamentado el director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, al ya estar anunciadas todos los inmuebles de nueva construcción planificados para ese año. Además, otro factor gana cada vez más relevancia y pone en peligro el mercado de la vivienda: el alquiler vacacional y de temporada. “En los últimos años, el auge del alquiler vacacional habría reducido, en cierta medida, la oferta potencial de vivienda disponible para uso residencial”, señala el organismo liderado por Pablo Hernández de Cos.

La influencia de este tipo de arrendamientos, que supera el 10% del conjunto del mercado del alquiler, es “muy desigual por zonas geográficas” y es en las que mayor tensionamiento hay, precisamente, en las que tiene más implantación. “Esta actividad se concentra en las principales zonas turísticas, en determinadas áreas urbanas, como Málaga, Marbella, Elche y Palma de Mallorca, y en los distritos céntricos de las grandes ciudades con mayor actividad turística (Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia)”, expone el Banco de España.