España enfrenta una crisis habitacional sin precedentes, marcada por la creciente dificultad de acceder a una vivienda digna, especialmente para los jóvenes y sectores más vulnerables. En un contexto donde el parque de viviendas en alquiler social apenas representa el 1% del total disponible, el Banco de España ha lanzado un llamamiento para abordar la falta de oferta y los altos precios que caracterizan el mercado actual. Entre las propuestas destacadas, la entidad aboga por la cesión de viviendas vacías al sector público y un aumento significativo de la rehabilitación de inmuebles para reforzar el mercado del alquiler social.
Durante una comparecencia en la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana en el Congreso de los Diputados, el director general de Economía del Banco de España, Ángel Gavilán, ha alertado sobre el impacto económico y social de esta problemática. Según Gavilán, el país necesita construir entre 500.000 y 800.000 nuevas viviendas en los próximos dos años para responder a la demanda creciente. Además, destacó que es crucial incrementar el parque de viviendas en alquiler social en 1,5 millones de unidades durante los próximos 10 años, duplicando así el ritmo de producción actual.
El miedo de los propietarios y la cesión al sector público
Uno de los factores clave que contribuyen a la escasez de viviendas en alquiler es el temor de los propietarios a poner sus inmuebles en el mercado, a pesar de las atractivas rentabilidades actuales. En este sentido, Gavilán ha sugerido que programas de cesión de viviendas al sector público, donde este último se encargue de la gestión completa, podrían incentivar a los dueños a participar y aumentar la oferta disponible. Estas, según el economista, serán un paso significativo para acercar a España a los estándares europeos en términos de vivienda social.
Además, Gavilán destacó la necesidad de rehabilitar viviendas, ya que en España solo se otorgan unos 30.000 visados anuales para este fin, lo que representa apenas el 0,1% del stock total. En comparación, países como Francia rehabilitan cerca del 2% de su parque habitacional cada año. Mejorar este aspecto sería fundamental para ampliar la oferta y mitigar el problema de acceso.
Un mercado tensionado por una oferta insuficiente
Desde 2014, los precios de compraventa de viviendas han aumentado un 34% en términos reales, mientras que los alquileres han subido un 30% desde 2015. Esta escalada afecta especialmente a los contratos nuevos, con incrementos anuales cercanos al 10%. A esto se suma un aumento en la creación de hogares que supera la capacidad de construcción de viviendas nuevas, lo que ha generado un "desencaje" estructural entre oferta y demanda.
Otro factor que exacerba la crisis es el creciente interés de no residentes por adquirir propiedades en España, con cerca de 60.000 compras anuales frente a las 90.000 viviendas nuevas construidas de media. Este fenómeno añade presión a un mercado ya tensionado, desplazando aún más a los compradores locales.
El impacto del alquiler turístico
La proliferación de alquileres vacacionales y temporales también contribuye a la escasez de oferta en el mercado de alquiler tradicional. A esto se suma la falta de suelo disponible para construir, la escasez de mano de obra en el sector de la construcción y el aumento de los costos de las materias primas, que dificultan el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales.
En un análisis más amplio, Gavilán relacionó los problemas de acceso a la vivienda con desafíos estructurales de la economía española, como la baja productividad y la insuficiencia de infraestructuras de transporte, que limitan la expansión de los núcleos urbanos.
Un freno del crecimiento económico
Además, la crisis habitacional no solo tiene consecuencias sociales evidentes, como el aumento de la desigualdad y la precariedad, sino que también amenaza con ralentizar el crecimiento económico del país. Según Gavilán, la falta de acceso a la vivienda está generando un impacto estructural que podría limitar la capacidad de España para sostener su desarrollo económico en el futuro.
Por ello, el Banco de España ha insistido en la necesidad de una estrecha colaboración entre las administraciones públicas y el sector privado. Esta cooperación debería enfocarse en aumentar la oferta, especialmente en el mercado de alquiler, y priorizar el desarrollo del alquiler social.
Así, entre las recomendaciones presentadas, Gavilán destacó la importancia de crear un mercado de seguros para el alquiler, que incentivo a los propietarios a ofrecer sus viviendas con mayor seguridad. Asimismo, subrayó la necesidad de reforzar la seguridad jurídica, fomentar un mercado profesional del alquiler y revisar la tributación de la vivienda. No obstante, advirtió que cualquier reducción fiscal en el contexto actual podría terminar trasladándose al precio final, agravando aún más la situación.
Por último, Gavilán se abogó por una evaluación continua de las políticas de vivienda mediante el uso de datos actualizados y confiables. En este sentido, criticó que las limitaciones de precios en zonas tensionadas se están implementando con información desfasada de 2022, lo que podría reducir su efectividad.
