La ley de Vivienda ya es una realidad. Tras meses intensos de negociaciones entre los partidos del Gobierno y los principales socios de la legislatura -ERC y EH Bildu- que se saldó con un acuerdo hace solo dos semanas, este jueves el Congreso de los diputados da su visto bueno al texto, que pone los pilares para la primera norma de carácter estatal que reconoce el derecho a un hogar. Ni los golpes de efecto in extremis de Unidas Podemos para intentar incluir un tope a los pisos turísticos ni las críticas de la derecha por "fomentar la okupación" han sido suficientes para hacer tambalear el documento, que finalmente ha encontrado un amplio apoyo en la Cámara de la mano del bloque de la investidura, incluidos los morados.

Y es que esta legislación, que le ha servido al Ejecutivo de arma contra la ultraderecha en los últimos debates, introduce puntos clave para avanzar en el objetivo de convertir la vivienda "en el quinto pilar del Estado del Bienestar", tal y como ha argumentado el propio Pedro Sánchez. Así, los cambios fundamentales pasan por reducir el concepto de gran tenedor, topar la subida de los precios de los alquileres o limitar los gastos de los inquilinos, entre otras muchas cosas. También amplía la protección a las familias vulnerables ante los deshaucios -frente a las acusaciones de dar vía libre a los okupas que esgrime el PP para recharzarla- y despeja las dudas sobre cuándo entra en vigor. Estas son las claves de la nueva ley de vivienda.

Las claves de la Ley de Vivienda

El texto que salió del Consejo de ministros ha experimentado una profunda actualización y mejoría gracias al pacto al que llegaron a mediados de abril las formaciones que conforman la coalición con los aliados. Esta versión, la que finalmente ve la luz este jueves en el Congreso, ha saltado los escollos que durante meses ha bloqueado este acuerdo. Todo con la vista puesta en las elecciones municipales y autonómicas del próximo 28 de mayo y para para entonces seguramente coincida con su puesta en marcha. Así, la ley de vivienda recoge amplias "mejoras" para intentar frenar los efectos de la inflación y garantizar un "derecho" recogido en la Constitución. De hecho, amplía el control real de las rentas así como los términos del mercado de la vivienda.

Tope a los alquileres

Uno de los cambios más importantes y que ha supuesto un verdadero choque entre las partes son los topes a los alquileres. Ahora la nueva norma completa que las rentas para aquellas viviendas que se encuentren en zonas tensionadas podrán ser limitadas en todos los casos y en todos los territorios, es decir, independientemente de que estos sean de grandes o pequeños propietarios así como de antiguos o nuevos contratos. Además, se elimina que se puedan actualizar de forma anual los convenios con el IPC como índice de referencia, tal y como estaba establecido hasta el momento.

En cuanto a esto último, que era la línea roja de los partidos soberanistas, finalmente los pulsos entre el Ministerio de Economía de Nadia Calviño y los socios se han salvado. Así, durante este año 2023 el límite que se aplicará será del 2% que está en vigor, en 2024 se elevará hasta el 3% y todo con el compromiso de crear un nuevo índice para los años siguientes que comenzará el 1 de enero de 2025 que esté siempre por debajo el IPC. En esto no cabe negociación ya que el encargado de fijarlo será el Instituto Nacional de Estadística (INE). 

Asimismo, también se recoge que estos límites para las nuevas viviendas se podrán aplicar para todas aquellas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años. De esta forma, para los que tengan más de cinco viviendas en áreas tensionadas el tope se establecerá bajo estos criterios pero no así para los pequeños, que su límite será mediante la indexación a la renta en vigor, es decir, que estará marcado por el contrato anterior. Además, el texto establece algunas bonificaciones para estos propietarios "para que les sea rentable" poner sus inmuebles en alquiler.

Definición de grandes tenedores

En este punto también entra en juego la definición de gran tenedor. El documento rubricado por el Ejecutivo y los aliados catalanes y vascos rebaja este concepto de diez inmuebles a cinco, principal petición de Unidas Podemos. De esta forma, aquellas personas o empresas que tengan en su poder cinco o más viviendas en un área calificada como tensionada -algo que corre de la cuenta de las Comunidades Autónomas- serán considerados grandes propietarios y estarán sujetos a sus propias consideraciones. A juicio de los firmantes, esto "reduce la especulación y el acaparamiento" de los inmuebles por los fondos buitre.

Zonas tensionadas

Al mismo tiempo, se amplía el concepto de zonas tensionadas, que hasta ahora pasaba por varias condiciones de obligado cumplimiento a la vez. En concreto, en la regulación vigente se establece que los territorios tienen que satisfacer dos requisitos: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, así como que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Ahora, la norma señala que solamente será necesario que se cumpla una de las dos para que puedan ser consideradas tensionadas, lo que permitirá a más regiones acogerse a estos beneficios. Eso sí, depende de las propias autonomías declarar las áreas bajo este concepto. Cabe destacar que algunas autonomías lideradas por el Partido Popular, especialmente la Comunidad de Madrid de Isabel Díaz Ayuso, ya han amenazado con no cumplir con lo establecido en esta norma, lo que ha llevado al presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, a instar a Alberto Núñez Feijóo a "avisar" a sus dirigentes a ejecutarlo.

Más derechos para los inquilinos

Una de las grandes mejoras pasa por la ampliación de los derechos de los inquilinos. Así, es recoge que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble tengan que correr siempre a cargo del propietario, algo que hasta ahora únicamente era de cumplimiento para los grandes tenedores. "El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere", reza en el texto, lo que ahorrará un amplio volumen de desembolso a los que estén viviendo de alquiler, lo que pone el foco en los propietarios.

Sin embargo, para evitar que estos intenten compensar estos gastos, el documento también prohíbe que se pueda aumentar las rentas a través de nuevas cláusulas, como la comunidad o las tasas de basuras, que no estén acordadas previamente. "Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas", señalan los grupos parlamentarios, mientras el articulado apunta a que "la eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler".

Al mismo tiempo, se contempla una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de arrendamiento de vivienda, que se acogerán a los índices desgranados anteriormente, y un aumento de los porcentajes de la vivienda protegida para el alquiler pase del 30 al 40% en el suelo urbanizable en actuaciones de nueva urbanización y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado para reformas o renovación de la urbanización.

Los desahucios

Uno de los puntos más conflictivos es el de los dehaucios. La nueva norma prohíbe que estos desalojos se lleven a cabo sin fecha y hora predeterminada y establece un aumento del control de la Administración. De hecho, se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, para poder aplazarlos más de dos años, y el acceso obligatorio a las alternativas para las personas vulnerables. Además, las comunidades autónomas podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos para ello.

De esta forma, por primera vez se reconoce la capacidad de las autonomías de poder destinar los fondos de los planes estatales para ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo mediante alquileres sociales bonificados o realojamientos. Y es que, a pesar de las críticas de la derecha, especialmente el Partido Popular y Vox, quienes insisten en que este texto da barra libre a los okupas -con k-, la realidad es que se otorga un marco de protección mayor para aquellos en situación de vulnerabilidad, por lo que desde el Ejecutivo instan a diferenciar entre okupaciones y ocupaciones.

¿Cuándo entra en vigor la ley de vivienda?

Junto con el papel de los okupas, otra de las dudas más extendidas al respecto es cuándo entra en vigor. Tras salir del Pleno del Congreso este jueves, el documento tiene que pasar por el examen del Senado, donde llegará a principios de mayo y será finalmente avalado para su puesta en marcha. Los trámites parlamentarios establecen normalmente un plazo de 20 días, pero en este caso el proyecto de ley recoge textualmente que comenzará a funcionar al día siguiente de su publicación en el BOE. Así, lo más seguro es que -si todo sigue como hasta ahora- pueda entrar en vigor a mediados de mayo, justo antes de los comicios.