La Comunidad de Madrid ha puesto en marcha el proceso de adjudicación del tercer lote de 'viviendas de alquiler asequible' del denominado 'Plan Vive'. Un proceso por el que se hará entrega, por orden de inscripción, de 1.763 nuevos inmuebles en alquiler, con precios que oscilan entre los 415 y los 1088 euros mensuales en los municipios de Alcorcón, Tres Cantos, Getafe, Alcalá de Henares y San Sebastián de los Reyes.

Sin embargo, lo que se ha publicitado desde las instituciones madrileñas como un programa de acceso a viviendas asequibles y por debajo del precio de mercado, esconde, en realidad, unos requisitos de acceso surrealistas, no tiene en cuenta variables clave como el precio del alquiler medio en los municipios en los que se aplica, incurre en vacíos legales al cargar a los futuros inquilinos con los gastos de la comunidad sin haber firmado cláusula alguna sobre ello, y presenta mecanismos tramposos para beneficiar a las rentas más altas y desincentivar las solicitudes de los menos pudientes. Tanto es así que desde la organización antifascista de Alcorcón Al-Kadir Antifa, con la que este medio se ha puesto en contacto para elaborar este artículo, lo denominan como "una gran farsa que no tiene nada de social y que solo busca encubrir la especulación inmobiliaria".

El 'Plan Vive', bajo la lupa

En primer lugar, haremos referencia a los polémicos requisitos para acceder a estas viviendas. La Comunidad de Madrid estipula que los ingresos mínimos anuales para optar a uno de estos inmuebles en alquiler ha de ser de 1,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), es decir, 15.750€ en el caso de que la unidad de convivencia la compongan 1 o 2 personas. El límite por lo alto, es decir, el máximo ingreso para optar a este programa, es de 7,5 veces el mismo indicador, hasta los 78.750€ anuales. 

A su vez, otro de los requisitos que establece el Plan Vive consiste en que el precio del inmueble no puede superar el 35% del total de los ingresos del solicitante. Sin embargo, dado el precio que se ha establecido sobre estos alquileres y teniendo en cuenta el rango de ingresos de los solicitantes, un amplio número de ellos no va a conseguir cumplir con dichas exigencias.

 

 

Tal y como puede apreciarse en el cuadro del tuit adjunto, existen tres tipos de vivienda en el Plan Vive, con tres diferentes dimensiones y precios: de 40 metros cuadrados y 517 euros al mes, de 70 metros cuadrados y 723 euros mensuales, y de 85 metros cuadrados y 938 euros al mes, costes en los que ya se incluyen gastos adicionales como la comunidad o el IBI que la Comunidad de Madrid delega en un 18% en el inquilino. Para dejar patente lo complicado que es cumplir con estos requisitos, pondremos un ejemplo con cada uno de los tipos de vivienda disponibles.

Tomando el caso de un solicitante que perciba el Salario Mínimo Interprofesional (SMI), 15.120 euros anuales, y que solicite una de las viviendas de 40 metros cuadrados, teniendo en cuenta que el precio del alquiler anual de la misma alcanza los 6.204 euros, se supera con creces el umbral del 35% del salario que establece la Comunidad de Madrid. Concretamente, 6.204€ es un 41% de los 15.120 euros del SMI. Por ende, este primer solicitante quedaría descalificado. De esta manera, para poder cuadrar en ese 35%, el solicitante debería percibir un salario anual de 17.725€, o que la Comunidad de Madrid redujera el precio de los 517 euros mensuales a 441 (reduciéndose así a 5.292 anuales y cuadrando en el 35% del SMI). En este primer escalón, el solicitante debe percibir más ingresos de los que se establecen como el mínimo para no quedar descalificado dada la cláusula del 35%. Si en lugar de tomar como referencia el SMI tomamos el propio IPREMx1,5, tampoco salen las cuentas: los 6.204 euros anuales suponen un 39,3% del indicador. Mala aritmética en ambos casos.

Pasemos al segundo ejemplo, el del segundo tipo de vivienda. 723 euros al mes, 8.676 al año. Por descontado queda que dicha cifra supera el 35% del SMI y del IPREM, por lo que la calcularemos tomando el que, de acuerdo con Cinco Días a agosto de 2023, es el salario medio en España: 1.822 euros al mes, 21.864 euros en doce pagas. 8.676€ es el 39,3% de 21.864 euros, por lo cual una unidad familiar que perciba esta cantidad de ingresos también quedaría descalificada. Para cuadrar cuentas, tendrían que percibir 24.702 euros anuales, o que el precio del alquiler se rebajase de los 723 euros a los 637. En este segundo caso, las cifras tampoco cuadran, ni con el IPREMx1,5, ni con el SMI, ni con el salario medio en España.

El tercer ejemplo deja un resultado similar: 938 euros al mes equivalen a 11.256€ anuales. Descontados quedan los indicadores mencionados en líneas anteriores, así que, haciendo el cálculo, el sueldo anual mínimo que habría que percibir para optar a esta vivienda y cumplir con el umbral del 35% son 32.160 euros, o lo que es lo mismo, 2.680 euros al mes en 12 pagas. 

En esencia, lo que demuestran estas cifras es que ni el umbral del 35% ni el precio de los alquileres están calculados acorde ni del IPREM, ni del SMI, ni del salario medio español, ni de los precios medios del alquiler en las zonas en las que se encuentran las viviendas, y que para cumplir con esas exigencias, ha de percibirse un salario mayor que el especificado en la inscripción, dejando inmediatamente fuera de la ecuación a las rentas más bajas e incentivando el éxito de las solicitudes más pudientes. De esta forma, el tope del 35%, aunque pretende establecer un límite correlacionado con la renta, termina convirtiéndose en un problema muy grave para cumplir los requisitos al estar mal calculado.

Precios iguales e incluso superiores a los del mercado de alquiler

Esto no acaba aquí. Desde la Comunidad de Madrid se ha asegurado que estas viviendas se ofertaban a un precio "un 40% inferior al del mercado de alquiler", dato que han rectificado más adelante para sustituirlo por un 20%, pero que también es, de acuerdo con la asociación Al-Kadir Antifa y de datos extraídos de Idealista, incorrecto.

 

De acuerdo con los datos aportados por el portal inmobiliario y por la organización citada, el precio medio de alquiler por metro cuadrado en Alcorcón se sitúa en 11,3 euros, mientras que las viviendas del Plan Vive de este municipio superan dicha cifra, ascendiendo hasta los 11,9€ por metro cuadrado útil.

Terrenos que pasan de ser públicos a las garras de fondos buitre

A su vez, de acuerdo con Al-Kadir Antifa y consultando publicaciones de otros diarios económicos, es posible conocer que las parcelas en las que se han edificado las viviendas eran originalmente propiedad de la Comunidad de Madrid, pero que fueron vendidas a fondos privados de inversión, conocidos comúnmente como 'fondos buitre'.

"Las parcelas sobre las que se edifica la vivienda eran inicialmente de la Comunidad de Madrid, y ahora han caído en manos de fondos buitre. No hay ningún interés en hacer accesible la vivienda, y eso se ve perfectamente en lo mal diseñados que están los requisitos", exponen desde Al-Kadir Antifa.

"El verdadero objetivo del plan dista mucho de intentar garantizar el acceso universal a la vivienda y más bien se dedica a allanar el camino a fondos de inversión que especulan con un bien básico como es la vivienda, a costa de donaciones de suelo público", concluye el colectivo.

El vacío legal de los costes de comunidad e IBI

A su vez, otra de las cuestiones espinosas de este asunto es si es legal que la Comunidad de Madrid haga que los inquilinos corran con los gastos de la comunidad y del IBI.

De acuerdo con la legalidad vigente y con fuentes de la abogacía, los gastos adicionales al propio precio de la vivienda, aunque lo más común es que sea el propietario quien cargue con ellos, han de acordarse en el contrato entre ambas partes. De esta manera, aunque es poco común, es legal que el arrendador quiera cargar dichos gastos al inquilino, pero tiene que firmarse por escrito y con mutuo acuerdo de las partes. De no establecerse una cláusula en la que expresamente se haga mención a que dichos gastos corren de cuenta del inquilino, la comunidad la paga, siempre, el casero. De hecho, si un caso así se llevase a juicio y no existiera dicha firma, el juez daría la razón al inquilino y sería el propietario quien tendría que correr con los gastos que no fueran estrictamente del alquiler.

De esta manera, la Comunidad de Madrid se beneficia en el Plan Vive de un vacío legal. En concreto, se aprovecha de que la inscripción al sorteo ha de hacerse aceptando la cláusula de obligatoriedad del pago de los gastos adicionales, a pesar de que no se firme acuerdo alguno entre el inquilino y la Comunidad de Madrid para hacer recaer dichos gastos sobre el beneficiario de la vivienda. En otras palabras, si se desea optar a la vivienda, ha de aceptarse dicha cláusula, porque no puede desvincularse del contrato.

Un plan tramposo y con fallos de bulto

Además de las rocambolescas condiciones que el Plan Vive establece a sus solicitantes y los consecuentes problemas que van a acarrear, el mecanismo del pago de la comunidad, aunque legal al tratarse de un sorteo con unas bases preestablecidas que el solicitante tiene que aceptar, se trata de un mecanismo tramposo que juega con la necesidad de los solicitantes de rentas más bajas y le facilita las cosas a las rentas más elevadas. A su vez, cabe destacar que el orden de prioridad en la adjudicación no va por renta, sino por orden de solicitud, de modo que son los primeros solicitantes los que se llevan los alquileres, con independencia de sus salarios.

Así, el 'Plan Vive', aunque se exponga con un envoltorio bienintencionado, esconde una dinámica que castiga a las clases más bajas y beneficia a las rentas más altas, además de fomentar la especulación inmobiliaria mediante el trasvase de suelo público a fondos buitre. 

Lejos de solucionar uno de los problemas más acuciantes de los madrileños, como es el acceso a un alquiler, este programa fomenta la competitividad entre ciudadanos, beneficia a los solicitantes más pudientes, y se aprovecha de la necesidad ajena para imponer cláusulas que incurren en vacíos legales. Por ende, puede concluirse que estos pisos, comúnmente denominados como "viviendas para ricos", no son necesariamente "viviendas para ricos", pero es cierto que sus mecanismos de adjudicación y sus requisitos benefician claramente a las clases altas y ponen trabas para que las rentas más bajas sean recompensadas con los inmuebles ofertados.