El Corte Inglés va a demoler su histórico centro comercial situado en Méndez Álvaro en 2023 gracias a un acuerdo con el Ayuntamiento de Madrid, materializado en la Modificación del Plan General (MPG) para la creación del Área de Planeamiento Específico Nuevo Sur Méndez Álvaro. En un proyecto conjunto, la compañía sustituirá el edificio actual por dos edificios de oficinas, repartidos en 27 plantas, acompañados de 8.500 metros cuadrados de titularidad pública, en manos del Ayuntamiento de Madrid, para diseñar un espacio de zonas verdes y, previsiblemente, un edificio dotacional para uso social. Más allá del cambio arquitectónico y empresarial de la zona, la memoria elaborada conjuntamente deja claro las responsabilidades de cada parte en el proyecto.
¿Quién corre con los gastos?: El Corte Inglés es responsable total de la demolición
El Corte Inglés correrá “en su totalidad” con los costes de las obras de demolición, tal y como especifica la memoria, sin dejar lugar a dudas. Según el presupuesto inicial, el coste de demolición es de 12.584.262,75 euros. A esta cifra hay que sumar una serie de gastos de gestión y legales, incluidos como gastos de la propiedad, estimados en 600.000 euros. Así, la desinversión total de El Corte Inglés para demoler el edificio actual, y cumplir con el Ayuntamiento, alcanzaría un total de 18.750.102,70 euros, como aparece en la siguiente tabla.
”La cesión de la parcela P1 al Ayuntamiento de Madrid debe realizarse libre de cargas, es decir libre de construcciones, únicamente con los muros pantalla debidamente acodalados o arriostrado para asegurar la estabilidad de las tierras, propiedades y aceras perimetrales”, reza la memoria elaborada conjuntamente entre la compañía y la Administración Pública liderada por José Luis Martínez Almeida. Así, la memoria ratifica que la inversión privada corresponde al “actual titular registral de la parcela”, es decir, El Corte Inglés S.A.
Pero también la ejecución de las zonas verdes se entiende en el proyecto como “parte de la obligación de entrega a la Administración (Ayuntamiento de Madrid) en concepto de cesión de suelo totalmente urbanizado”. Así, considera que “forma parte de la urbanización a realizar y es una carga urbanística del propietario, todo ello con independencia de lo que se decida en la fase de gestión sobre quién y cuando acondicione la zona verde obtenida en el ámbito”. El coste de ejecución de las zonas verdes alcanzaría los 2.337.500,00 euros para El Corte Inglés, según la memoria consultada por ElPlural.com
El proyecto especifica al detalle las responsabilidades de cada uno, con la mayor parte para El Corte Inglés. Así, el Ayuntamiento de Madrid solo sería responsable de “las acciones de la edificación de la parcela de equipamiento, con cargo al presupuesto municipal” sobre el bajo rasante, matizando que se programarán como “acciones ordinarias de gobierno municipal en cualquiera de sus formas de gestión”. En este caso, se prevé un coste de ejecución de 17 millones de euros para la construcción de un edifico dotacional de 16.000 metros cuadrados, que queda en manos de la Junta Municipal del Distrito de Arganzuela, así como para hacer frente a los gastos de funcionamiento y conservación de los equipamientos públicos y al mantenimiento de las zonas verdes, según ratifican fuentes del Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid a ElPlural.com.
Más de 139 millones para construir el nuevo edificio de El Corte Inglés en Méndez Álvaro
Entrando de lleno en la memoria económica del proyecto, el valor del suelo total para El Corte Inglés ascendería hasta los 109.921.594,42 euros, haciendo un simple cálculo: multiplicando los 51.776,54 metros cuadrados de los que dispone El Corte Inglés para el uso terciario de oficinas por los 2.123 euros por metro cuadrado calculado por los técnicos responsables de la memoria.
Valor del suelo total para el Corte Inglés: 51.776,54 m2 x 2.123 €/m2 = 109.921.594,42 €
De los más de 51.000 metros cuadrados disponibles, el 90% es patrimonializable por El Corte Inglés, mientras que la memoria contempla la obligación de ceder el 10% del aprovechamiento al Ayuntamiento de Madrid. “Ante la falta de posibilidad de ceder suelo, se opta por la posibilidad que da la ley de monetizar esta cesión”, justifica el consistorio en la memoria económica del proyecto. Este 10% corresponde a 1.520,65 metros cuadrados de edificabilidad para la Administración Pública de Almeida, con un valor de monetización calculado en 3.228.339,95 euros, en base a un precio de 2.123 euros/metro cuadrado.
El coste total de la nueva edificación supondría para El Corte Inglés un total de 139.864.346,91 euros, según la memoria, que podría rentabilizar de varias formas en el futuro. En total, la inversión total prevista asciende hasta los 251.709.568,73 euros, según la memoria económica del proyecto.
Los plazos: venta del edificio de Méndez Álvaro en 2033
El proyecto no incluye “ninguna condición temporal” o plazos cerrados pero sí cuenta con un calendario inicial para el desarrollo y la ejecución de las cargas. Un calendario que también serviría a El Corte Inglés para recuperar su inversión:
- 2022: Tramitación urbanística
- 2023: Demolición de la edificación existente
- 2024-2026: Ejecución de la edificación para el uso de oficinas
- 2027-2033: Explotación y venta del edificio terciario
Dentro de estos plazos, la venta se prevé para 2033 como máximo, ya que el capítulo de ingresos se justifica con el desarrollo del activo y en concreto, “patrimonializarlo en alquiler durante unos años y posteriormente proceder a su enajenación en favor de un tercero cuando el activo en renta se considera maduro y listo para rotación”. Es decir, el plan de El Corte Inglés pasa por alquilar los edificios entre 2024 y 2026 para venderlo como máximo en 2033, aunque también contempla la posibilidad de vender el edificio al término inmediato de su construcción.
Para ello, prevén unos ingresos basados en las rentas de los años de explotación, a los que se sumaría el precio de venta en el momento de la salida, calculado como capitalización de las rentas. Según el informe, la rentabilidad neta del activo en explotación se sitúa en el entorno del 5% y, en base a los datos calculados, la tasa de capitalización a efectos de salida en un edificio de alta cualificación y tecnología en zona centralizada debería situarse cerca del 4%, tal y como estiman los técnicos.
Así, si la venta del edificio se realizase al término de la construcción, sin la explotación consolidada, la tasa esperada sería del 4,25% sobre las rentas totales de oficinas y garajes. Estas cifras se basan en los estudios de mercado realizados en la zona con un importante matiz: prevén una “inflación anual baja para no distorsionar la rentabilidad del activo por el efecto de la misma”. Una realidad que, con el IPC actual por encima del 10%, podría modificar los cálculos de los técnicos. Las previsiones de la venta en el momento de la finalización de la construcción ascienden hasta los 47.592.118,85 euros, lo que significaría el 15,9% de los ingresos y el 18,32% de los gastos, en el cuarto año.
Con estos cálculos, El Corte Inglés podría recuperar 299.301.687,58 euros si vende el edificio a los cuatro años, sin haber pasado por un alquiler. No obstante, si optara por alquilar sus edificios durante diez años y luego vender, podría aumentar sus ingresos hasta alrededor de los 324 millones de euros, como aparece detallado en la siguiente tabla. Siempre teniendo en cuenta las previsiones de inflación plasmadas en el proyecto y ajenas a la situación actual.
