El Corte Inglés va a demoler su histórico centro comercial situado en Méndez Álvaro. Inaugurado en 1992 en la calle de la Retama 8, en el distrito de Arganzuela, el edificio desaparecerá en 2023 para convertirse en dos edificios de oficinas, repartidos en 27 plantas, acompañados de 8.500 metros cuadrados de titularidad pública en manos del Ayuntamiento de Madrid. Dos nuevos casi rascacielos, que no podrán superar los 120 metros de altura, pero que cambiarán el skyline de Madrid desde el momento de su construcción, tres décadas después de la apertura del mítico centro.
El proyecto nace con la colaboración del gigante de los grandes almacenes y el Ayuntamiento de Madrid, que pasará a quedarse con el 10% del aprovechamiento del nuevo espacio, tal y como consta en la memoria del proyecto. La Junta de Gobierno del consistorio, liderado por José Luis Martínez Almeida, ha hecho pública la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, tras aprobarse el pasado 28 de julio el Área de Planteamiento Específico (APE) bajo el nombre Nuevo Sur Méndez Álvaro. Un proyecto que modificará la estructura empresarial y urbanística del Distrito de Arganzuela y para el que el consistorio ha establecido un mes de consulta pública, hasta el próximo 3 de octubre.
Más allá de lo que supone la operación a nivel empresarial, uno de los objetivos del proyecto pasa por crear “un hito arquitectónico y un foco visual orientado hacia las grandes vías de acceso desde el sur de Madrid”. Es decir, una mejora de las conexiones desde la red ferroviaria que conecta con la estación de Atocha y desde la M-30. “Se crea con ello un efecto escenográfico, conformando la imagen de entrada a Madrid, tanto desde la red ferroviaria que conecta con la estación de Atocha como desde la Calle 30. Este hito constituirá un portal de bienvenida a Madrid desde las denominadas puerta del Sur y puertas de Atocha y Méndez Álvaro”, reza el proyecto consultado por ElPlural.com
“La monumentalidad asociada al desarrollo de una edificación integrada en este eje de acceso a Madrid mejorará la imagen de la ciudad desde esta perspectiva de acceso y es una oportunidad para invocar la herencia histórica de las puertas de Madrid desde un lenguaje moderno”, defienden.
El nuevo edificio de El Corte Inglés: de 9 a 27 plantas
El nuevo espacio, propiedad 100% de El Corte Inglés, pasará de tener las nueve plantas actuales -repartidas entre cinco plantas sobre rasante y cuatro bajo tierra- a tener 27 pisos de oficinas en dos edificios diferentes, más tres plantas bajo rasante destinadas a aparcamiento. Desde El Corte Inglés no hacen comentarios sobre el futuro del espacio, pero la memoria del proyecto elaborada conjuntamente por la compañía y el Ayuntamiento de Madrid revela los principales detalles de los dos nuevos rascacielos que superarán los 100 metros de altura.
La parcela cuenta con un total de 11.811,29 metros cuadrados y pasará de tener un uso exclusivamente terciario -actualmente acoge el centro comercial de El Corte Inglés- a dividirse en una doble titularidad: la compañía y el Ayuntamiento de Madrid. Por un lado, el gigante del retail se quedará con 3.311,29 metros cuadrados sobre suelo, destinados a la construcción de los dos edificios, mientras que los restantes 8.500 metros cuadrados serán de titularidad pública.
Tal y como detalla la memoria, el plan permite la cesión de aproximadamente el 72% de la superficie al Ayuntamiento de Madrid, con destino a “dotaciones públicas locales”, mientras que supone un aumento de la superficie edificable para El Corte Inglés. La compañía tiene a su disposición una edificabilidad máxima de 51.776,54 metros cuadrados de uso terciario para oficinas repartidos en las 27 plantas, sin especificar aún detalles. No obstante, la memoria detalla un plan provisional de la compañía para rentabilizar la demolición y la construcción posterior.
Los motivos de la demolición: covid, comercio electrónico, la Estación de Autobuses y la M-30
El 17 de septiembre de 2020, El Corte Inglés, propietario único de la parcela, presentó una solicitud al Ayuntamiento de Madrid sobre el desarrollo urbanístico del espacio en Méndez Álvaro, tal y como consta en la memoria del proyecto. La compañía alegaba en su momento una caída de la asistencia del público al centro comercial, tanto por el impulso del comercio electrónico “sin precedentes” desde 2015 como por la irrupción de la pandemia de coronavirus seis meses antes, lo que aceleró todavía más la popularización del e-commerce.
“Esta realidad se observa en el centro comercial de Méndez Álvaro, donde el proceso de disminución de las ventas y la visita física es progresiva desde 2018 y se irán reduciendo aún más, según se desprende del informe incorporado”, reconoce el informe sobre las cifras de facturación de El Corte Inglés. Esto ha llevado al gigante del retail a una “reorganización y redimensionamiento de la huella comercial física”, materializada también en otras operaciones, con el objetivo de alcanzar el equilibrio entre los dos modelos de negocio, potenciando la omnicanalidad.
De hecho, la compañía defiende en el proyecto que el cierre de este edificio histórico no tendrá impacto sobre sus clientes, contando con una importante presencia en el resto de la ciudad, ni con sus trabajadores. A pesar de que El Corte Inglés no avanza previsiones, el proyecto promete que el cese de la actividad comercial de la compañía en Méndez Álvaro “no tendría un efecto negativo sobre el empleo, ya que su plantilla será reasignada a los otros centros de trabajo” situados en la Comunidad de Madrid.
Pero la pandemia y el impulso del comercio online no son los únicos que motivan la demolición del centro comercial. La memoria desmiente que esto responda a las críticas por la supuesta ilegalidad del terreno, sino que, más allá de la pandemia, explican que la construcción de la Estación Sur de Autobuses supuso para la zona un “corte espacial y urbanístico”, especialmente para la calle Méndez Álvaro. Según el proyecto, la construcción habría provocado “cierto aislamiento” a El Corte Inglés, “que no favorece ni la actividad comercial ni el correcto mantenimiento del entorno que, aun estando en una ubicación tan céntrica, es un espacio de baja calidad urbana”. Asimismo, justifican que las transformaciones de la M-30 “no estaban previstas” en el momento de la construcción del edificio en 1992.
La propia compañía defiende en la memoria del proyecto que desea colaborar con el Ayuntamiento de Madrid “en la mejora de las deficiencias urbanas existentes en el ámbito”. En definitiva, en septiembre de 2020, El Corte Inglés pedía al Ayuntamiento de Madrid “una alteración del planeamiento vigente” que permitiera el aumento del uso terciario de oficinas, lo que, según las previsiones de la compañía, “permitiría la adecuación urbanística del entorno, la cesión de espacios dotacionales y la superación de las deficiencias urbanas existentes, así como la dinamización económica de una zona hoy en cierto declive”.
Dos años de negociación: de una escuela infantil a dos rascacielos de 27 plantas
La negociación entre las partes arrancó tras la petición inicial de El Corte Inglés, formalizada el 17 de septiembre de 2020. En un primer momento, el 21 de octubre de 2020, la Junta Municipal del Distrito de Arganzuela, dependiente del Ayuntamiento de Madrid, formuló su propuesta de transformación urbanística: sustituir el centro comercial por tres edificios de carácter social.
“Consideramos la necesidad y la oportunidad, de obtener suelo para equipamientos, para destinarlos a la construcción de una escuela infantil, un centro cultural y un centro de mayores, dada la carencia de equipamientos públicos de estas características en esa zona del Distrito, que está en un amplio crecimiento, tanto residencial como terciario”, reza la petición de Arganzuela plasmada en la memoria.
Un plan que pareció no gustar al resto de las partes, ya que la negociación ha terminado con un proyecto de 27 plantas de oficinas y no los edificios destinados a servicios sociales. Un proyecto que, en materia económica, correrá casi 100% a cargo de El Corte Inglés, con una inversión total de más de 251 millones de euros.
