La Comunidad de Madrid está obligada a "demoler" viviendas del Plan Vive correspondientes al lote 3, denominado ConVive Madrid -explican fuentes judiciales a ElPlural.com-. Los inmuebles afectados, del conjunto de 1.763 que componen el lote, son los 488 ubicados en San Sebastián de los Reyes, concretamente en el barrio de Tempranales (Avenida de Arribes del Duero, 14-16), y cuya fecha de entrada de inquilinos estaba agendada el próximo mes de noviembre. El motivo es la vulneración de la Ley de Aguas y la no rectificación posterior de los incumplimientos señalados. Así lo índican fuentes urbanísticas consultadas por este periódico. Solo hay una opción viable: la demolición de los edificios.
La propia Confederación Hidrográfica del Tajo ha explicado a ElPlural.com que no será posible "legalizar viviendas que se encuentran ocupando un cauce, dado que se trata de dominio público hidráulico". O dicho de otro modo, que estas viviendas nunca podrán ser habitadas.
La ocupación y posterior eliminación de un tramo del cauce del Arroyo de la Dehesa, de dominio público hidráulico, mediante la realización de obras de urbanización y sin contar con autorización o concesión del organismo competente, ha quedado probada. Así lo constata la resolución del procedimiento sancionador iniciado por la Confederación Hidrográfica del Tajo en junio de 2023, a la que ha tenido acceso ElPlural.com, que resuelve la imposición de una multa de 1.500 euros y “la obligación de reponer las cosas a su estado anterior”. Es decir, antes del levantamiento de los bloques.
La Confederación considera probado, a través de las fotografías y el informe del Servicio de Vigilancia e Informes de la Comisaría Adjunta, el incurrimiento en el artículo 116.3 (letra e) del Real Decreto Legislativo 1/2001, que establece como infracción “la invasión, la ocupación o la extracción de áridos de los cauces, sin la correspondiente autorización”. Las sanciones establecidas, tanto la multa como la reposición del estado anterior, deberían haber sido cumplidas antes de la finalización del plazo de un mes, que concluyó el pasado 23 de mayo.
El culpable señalado es Tarvos Activos Inmobiliarios, concesionaria del lote (Culmia es la promotora, Sogeviso el gestor del alquiler y Ávita la constructora), que ha ejecutado el proyecto sin supuestamente contar con la autorización necesaria para la utilización o aprovechamiento por parte de particulares de los cauces, prevista en el artículo 77.1 de la misma ley. Además, el oficio de la Confederación deja claro que la obligatoriedad de obtener esta concesión es independiente de cualquier autorización emitida por el nuevo ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes.
Atendiendo a las coordenadas señaladas por el organismo y una vez consultadas fuentes del sector, las viviendas señaladas representan en torno a un tercio del total de la promoción del municipio del norte de Madrid, lo que representa 150 inmuebles, aproximadamente. Constatados los hechos, la Confederación alude al artículo 118, que establece que “con independencia de las sanciones que les sean impuestas, los infractores podrán ser obligados a reparar los daños y perjuicios ocasionados al dominio público hidráulico, así como a reponer las cosas a su estado anterior”.
Viviendas que podrían no ser habitadas
Este organismo, dependiente del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, ha señalado a este medio que no será posible "legalizar viviendas que se encuentran ocupando un cauce, dado que se trata de dominio público hidráulico". O dicho de otro modo, que estas viviendas del denominado Plan Vive de la Comunidad de Madrid nunca podrán ser habitadas al haber sido construidas incumpliendo la normativa vigente.
Sin embargo, la Confederación Hidrográfica del Tajo prefiere por el momento no hablar de demolición: "No existe ninguna orden de demolición de viviendas por parte de esta Confederación. En el caso que se menciona existe un expediente sancionador, por parte de este organismo, por ocupación de un cauce público. En este momento, el expediente se encuentra en tramitación, pues ha sido objeto de recurso".
En cualquier caso, en su Oficio la Confederación es tajante: Existe “la obligación de reponer las cosas a su estado anterior”. Es decir, que esas viviendas desaparezccan.
Pasotismo ante las advertencias
La denuncia que detonó el proceso se presentó ante el Servicio de Vigilancia del Dominio Público Hidráulico el 28 de febrero de 2023 y el procedimiento sancionador se activó apenas tres meses después. Sin embargo, ni la gestora del proyecto (Culmia), ni la constructora (Tarvos), ni el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes, ni la Comunidad de Madrid creyeron conveniente detener el proceso y subsanar los errores señalados pese a que estaban a tiempo de hacerlo, dado que no se ha dañado la zona afectada, según reconoce el informe técnico de la Confederación.
Además, el organismo incluye otro informe de la comisaria adjunta que justifica la titularidad pública de la parcela basándose en cuatro evidencias: el cauce aparece representado en las fuentes cartográficas históricas; no cumple la legislación de aguas para ser considerado un cauce de dominio privado; no consta ninguna autorización de la Confederación Hidrográfica del Tajo, pese a que la red hidrográfica ha pasado a formar parte la red hidrográfica del terreno de la red de alcantarillado de pluviales; ni se ha producido una desafectación del dominio público, es decir, no ha dejado de tener tal titularidad.
Fuentes cercanas a la problemática confirman a este periódico que se produjeron múltiples avisos previos a las empresas y organismos públicos implicados, pero estos fueron ignorados y se continuó con la construcción de los edificios. Finalizado ya el periodo de cumplimiento de las obligaciones y concluida la vía administrativa, aunque aún está abierto el plazo para la presentación de un Recurso Contencioso-Administrativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, se podría activar lo contemplado en caso de no haber pagado las multas ni haber devuelto la zona a su estado anterior: “Se procederá a la imposición de multas coercitivas y/o la ejecución subsidiaria de la obligación”.
Versiones contradictorias que hacen inviable la promoción de viviendas
En contacto con ElPlural.com, Sogeviso ha explicado que "como subcontratista de la concesionaria (Tarvos/Culmia), únicamente se encarga de la gestión de inquilinos y del mantenimiento una vez están finalizadas las obras". De este modo, para cualquier aspecto relacionado con los desarrollos inmobiliarios, Sogeviso apunta directamente a Culmia.
Por su parte, Culmia indica: "Tenemos es una concesión administrativa sobre un suelo propiedad de la Comunidad de Madrid tras resultar adjudicatarios de un concurso público, y una licencia de edificación concedida por el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes para levantar la promoción de viviendas asequibles que estamos construyendo. Ni la concesión ni la licencia de edificación incorporan ningún condicionante. Culmia ha actuado y está actuando dentro de la legalidad".
En este sentido, desde Culmia reconocen que "efectivamente han recibido hace unos meses una notificación por parte de la Confederación Hidrográfica del Tajo". A su entender, esta notificación "es confusa y contradictoria".
"En la misma (notificación) no consta ninguna referencia a ningún delito medioamiental. Y contra la misma se ha presentado el correspondiente recurso de reposición, sin que exista por el momento resolución", recalcan antes de precisar que "hace ya muchos años que se urbanizó aquel ámbito. Al tramitarse el correspondiente Plan Parcial la Confederación Hidrográfica del Tajo informó, como corresponde, sin que hubiera afección sobre la parcela que nos ocupa".
Estas versiones contrapuestas avanzan un conflicto judicial entre las partes que harán imposible habitar estas viviendas del Plan Vive.
Otras polémicas del Plan Vive
El Plan Vive, política estrella en materia de vivienda del Gobierno de Ayuso, ha estado rodeado de polémica desde su nacimiento. El Ejecutivo de la Comunidad de Madrid asegura estar lanzando alquileres públicos asequibles, pero lo cierto es que lo disparatado de sus precios y la exigencia económica de sus requisitos arrancan del plan el adjetivo ‘asequible’, objeto supuestamente motivador de la construcción. Es más, la última polémica la generaron los mismos inmuebles que ahora se ven afectados por el incumplimiento de la ley de Aguas.
El plazo de apertura de inscripciones para los pisos de San Sebastián de los Reyes se abrió el pasado 9 de abril, aunque no será hasta el mismo día de julio que se anunciarán los adjudicatarios, y el precio de los alquileres y los requisitos exigidos causaron estupefacción. La oferta más barata, referida a un piso de una habitación y 44 metros cuadrados, asciende gasta los 821,72 euros y exige tener unos ingresos mínimos limpios de 2.350 euros al mes.
Esto se produce porque el plan de Ayuso exige “no destinar más del 35% de los ingresos netos anuales de la unidad de convivencia al pago de la renta total”. Así, aunque la Comunidad de Madrid asegura contar con alquileres desde 714 euros para los pisos más pequeños, a estos se deben sumar gastos inusuales en otros alquileres: referidos a los servicios comunitarios, muy elevados por introducir en viviendas de alquiler asequible servicios como piscina o gimnasio, o el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que también se cobra al alquilado, entre otras cosas.
El propio pliego emitido por el Ejecutivo de Ayuso recoge un cálculo estimado que dispara el alquiler del piso más pequeño y barato hasta los 821,89 euros (9.860,6 euros al año), siendo la cifra estimada y pudiendo llegar a los 881 euros si los gastos alcanzan el máximo del 18% del alquiler. Así, realizando operaciones básicas, para poder dar cumplimiento al requisito de que la renta no supere el 35% de los ingresos después de impuestos y acceder a una Vivienda de Protección Pública de precio Limitado (VPPL) es necesario tener unos ingresos anuales netos de 28.173 euros (2.347 euros limpios al mes).
En consecuencia, de contar con unos ingresos inferiores a esa cantidad, realidad de una gran parte de la mitad de la población atendiendo a los datos oficiales de salario medio y mediano, el solicitante quedaría directamente excluido. En sentido opuesto, el tope por arriba es menos exigente y podrían llegar acceder a una vivienda pública con precio teóricamente limitado, aunque en zonas como Alcorcón se ubica por encima del de mercado, un persona que cuente con ingresos brutos anuales de 75.996,38 euros, lo que se traduce en 6.333 euros al mes, tal y como recoge la propia Comunidad de Madrid.
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