El mercado de la vivienda en Estados Unidos, referencia para el Viejo Continente, está desatado. La crisis sanitaria y el rebrote económico en un contexto de flexibilidad de las restricciones han llevado a los mercados inmobiliarios a realizar operaciones similares a las de 2008, cuando estalló la burbuja económica y nos sumergimos en una crisis financiera global -La Gran Recesión- que aún lastramos.

Según un análisis de Bloomberg, "el extraordinario estímulo que ha ayudado a poner de nuevo en pie a la economía global también está avivando un nuevo problema: las burbujas inmobiliarias". De hecho, el estudio realizado por Bloomberg analiza cinco variables de riesgo: la relación entre precios y rentas, la relación entre precios e ingresos, el crecimiento real de precios, el crecimiento nominal de precios y el crecimiento del crédito en términos anuales.

Hasta el momento, Nueva Zelanda, Canadá y Suecia se sitúan en un área de alto riesgo cumpliendo casi todos los indicadores. Les siguen Noruega, Reino Unido, Dinamarca y Estados Unidos. España ocupa la posición 17º de este ranking, aunque se ha detectado un crecimiento del crédito siendo el cuarto más elevado, lo que puede ser un indicador de riesgo. Pero ¿por qué se produciría de nuevo una burbuja inmobiliaria?

Bien, durante la pandemia los bajos tipos de interés, altos estímulos fiscales y ahorros derivados de la etapa del confinamiento forman un cocktail perfecto para ser aprovechados en la compra-venta de casas.

Además, los cambios de hábitos de vida y el teletrabajo han colaborado a que los ciudadanos busquen hogares con más espacio. Si a esto le añadimos que los bancos están mejorando las condiciones de crédito y los gobiernos incentivando la compra de la vivienda, la burbuja inmobiliaria es pan comido.

De hecho, el premio Nobel de Economía, Robert Shiller, ha alertado de que hay tres burbujas simultáneas: los bonos, la Bolsa y cómo no, la vivienda.  Las elevadas cifras de desempleo -también en Estados Unidos-, una recuperación económica desigual de la pandemia y el temor de otra crisis similar a la de 2008, nos hace preguntarnos: ¿podemos caer en una burbuja de nuevo?

Lo cierto es que nos encontramos frente a una nueva generación de millennials que envejecen mientras los precios de la vivienda suben debido a la escasez de oferta. Esto combinado con la demografía de países como Estados Unidos se convierte en una bomba de relojería.

La situación que se está produciendo en Estados Unidos es perfectamente replicable a la de nuestro país: los precios están subiendo, la propiedad de la vivienda está cada vez más fuera del alcance de muchos ciudadanos y la alternativa -alquilar- es cada vez más cara, especialmente en las partes del país con más empleo, lo que es inaceptable.

Según un informe publicado por la consultora Freddie Mac, “la escasez actual de viviendas es grande y va en aumento, en parte debido a los efectos de la pandemia de Covid-19. Nuestras estimaciones sugieren que la escasez de viviendas ha aumentado un 52%, pasando de 2,5 millones en 2018 a 3,8 millones en 2020, en Estados Unidos. Y dado el entorno de bajos tipos de interés hipotecarios, la alta demanda y la necesidad de más espacio, esperamos que esta escasez continúe en el futuro próximo. De hecho, el descenso de la oferta de viviendas de entrada es incluso más pronunciado que la escasez general”.

¿Cuándo vendrá el problema?

Fácil. En el momento en el que empiecen a subir los tipos de interés, se encarezcan los créditos y se acaben los periodos de contratación derivados de los ERTEs. Según el análisis publicado por Bloomberg, en 55 de los 56 mercados estudiados los precios de las casas están subiendo y el índice de precios de vivienda del Fondo Monetario Internacional se sitúa por encima de lo que marcaba en 2008. Un desastre. No obstante, no hay que olvidar que nuestro país aún acumula 457.000 viviendas nuevas sin vender.