En este verano vivimos unos meses de total expectación. ¿Qué pasará con la economía, el empleo, el ahorro, la vivienda? De acuerdo con la respuesta tanto sanitaria como económica que se dé a es impasse veremos la magnitud del agujero que nos ha creado el Covid-19. Como punto de partida, al igual que ocurre con el Producto Interior Bruto (PIB), los efectos han sido demoledores y rompen por completo las series históricas. 

En el caso de la vivienda, en el mes de marzo se vendieron 34.806 en España, un 18% menos que en febrero. En abril, la caída fue del 39% hasta las 25.042 y en mayo, el dato conocido ayer las sitúa en las 22.394 compraventas, el dato más bajo desde el inicio de la serie en 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) y suponen un 53% menos que en mayo de 2019. El Covid-19 ha paralizado las operaciones en el mercado de la vivienda y aún nos queda por conocer el dato de junio (todavía en momentos de confinamiento) que también reflejará esa situación de falta de compradores.

Esta brusca caída de las compraventas se produce en un momento de extraordinarias condiciones financieras para endeudarse. Pero los expertos siempre inciden en que el empleo y sus expectativas sean el principal motor para el sector inmobiliario. Baste recordar tiempos de euforia en la vivienda con tipos de interés mucho más elevados pero con una situación laboral más boyante.

Los precios también se han resentido. Eso sí, a diferencia de la Bolsa o de los mercados de bonos, el precio de la vivienda siempre tiene una inercia grande y no se producen alzas o desplomes significativos en días o meses como sí ocurre en los mercados financieros más líquidos. Otro aspecto a destacar frente a otras crisis es el reducido número de operaciones, muchas de ellas ya pactadas de antemano, pueden disimular caídas de precios mayores cuando el mercado vuelva a unas cifras más normales de actividad. La poca liquidez del mercado casi siempre enmascara los datos de los precios. 

Los datos ofrecidos por Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) apuntan a una caída del 1,1% en el precio de la vivienda, rompiendo una tendencia de años de subida desde 2015 cuando se empezó a recuperar. La Costa Mediterránea y Balerares-Canarias registran los mayores descensos del 3,8% y del 2,4%% en sus precios, aunque todos los segmentos de la vivienda ya están cayendo: grandes capitales (-0,2%), áreas metropolitanas (-1,3%) y resto de poblaciones con el -0,6%.

Un elemento a favor para que no se repita el desplome de los precios de la vivienda consecuencia del boom del inicio de los 2000 y de la complicadísima situación de bancos y cajas de ahorros es que en estos cinco años de recuperación no hemos sufrido los excesos del pasado. En término medio, la vivienda se encuentra un 33% más barata que en los momentos más álgidos de la pasada burbuja inmobiliaria. De esta caída que rompió con la secular visión de que la vivienda nunca bajaba de precio, han sido las grandes ciudades y las islas españolas las que se han recuperado mejor, con un 26% y 30% de alza, respectivamente respecto a sus valoraciones mínimas. 

El conjunto de la vivienda en España se ha recuperado un 16,6% desde sus mínimos marcados alrededor de 2015, de acuerdo con el índice elaborado por Tinsa. Solo una situación muy drástica en la evolución de la economía con un fuerte incremento del desempleo llevaría a perder ese colchón en precios sobre los mínimos de la pasada burbuja inmobiliaria. La parte financiera ya no es un problema: hay dinero abundante, buenas condiciones crediticias y unas ofertas fantásticas en hipotecas a tipo fijo que cuentan cada vez con más adeptos.  Además, la banca está sana, de momento, y necesita hacer su negocio de prestar dinero y obtener así un margen de ganancia.

La gran incógnita es el paro, por la intensidad de la caída y, sobre todo, por su duración para volver a niveles al menos pre Covid-19. El efecto de la crisis en los salarios es otra incógnita a despejar.  

Hoy hemos hablado de vivienda cuyos cambios en la demanda tras el Covid-19 apuntan a la búsqueda de casas con terrazas y si es posible, jardines tras el duro confinamiento. Locales comerciales y oficinas es otra historia mucho más delicada. El cierre de numerosos negocios por la pandemia y la posibilidad del teletrabajo abren grandes incógnitas a estos segmentos del sector inmobiliario.