Continúan los escándalos inmobiliarios en el Madrid de Isabel Díaz Ayuso. No contentos con toda la polémica que se levantó con la 'farsa' del Plan Vive, el municipio de Las Rozas, gobernado por el PP, protagoniza ahora este caso en el que se vuelven a imponer condiciones extremadamente restrictivas a las familias para acceder a una Vivienda con Protección de Precio Limitado (VPPL). Excedencias en el precio no cubiertas por la hipoteca, justificaciones inverosímiles por parte de la gestora y un mecanismo que, una vez más, vuelve a castigar a las clases más bajas en un municipio gobernado por los 'populares'.
En concreto, se trata de unas viviendas ubicadas en Las Rozas, en la Comunidad de Madrid. Su composición es de 4 dormitorios, jardín privado y zonas con pádel y piscina. 150 metros cuadrados que ascienden hasta un mínimo de 566.200 euros más IVA, un precio que está muy por encima de lo que establecen los requisitos para una VPPL.
Pese a lo elevado de este precio, la promotora, Libra Gestión de Proyectos, saca pecho de ser una cooperativa que facilita el acceso a la vivienda: "La figura de las cooperativas de viviendas nace al amparo de la necesidad que todo ciudadano tiene de acceder a una vivienda".
La inversión en vivienda es, sin duda, la más importante que una familia realiza a lo largo de su existencia. Las cooperativas de viviendas han demostrado ser un sistema eficaz para facilitar el acceso a un hogar a las personas que lo necesiten.
Piscina, pista de pádel, zona infantil...
En su página web, la constructora no disimula que se tratan de viviendas de lujo: "Imagina vivir en Las Rozas disfrutando del espacio y la comodidad que ofrece un chalet y de la tranquilidad de una zona residencial con todos los servicios y zonas verdes. Residencial Miaccum es un proyecto de 29 viviendas unifamiliares VPPL de 4 dormitorios con jardín privado y zonas comunes con piscina, pádel y área infantil. Viviendas distribuidas en planta sótano, planta baja y primera planta. Todas cuentan con jardín privado, garaje subterráneo comunitario y trastero. Además de disfrutar de tu jardín, las viviendas cuentan con zona común donde disfrutar de tu tiempo libre y el de tu familia. Cuenta con piscina, pista de pádel, zona infantil para los más pequeños y zonas verdes. De esta manera se fomenta la convivencia y el disfrute de los espacios abiertos garantizando la tranquilidad y privacidad de los residentes".
Sobrecoste de 200.000 euros
El motivo que se aportó en su día desde la inmobiliaria, Libra Gestión de Proyectos, para justificar este sobrecoste de 200.000 euros sobre el precio base, fue que "no salen las cuentas" y que "no hay margen de beneficio si no", según publicó ElDiario. 200.000 euros adicionales al coste para construir vivienda en suelo comprado al propio Ayuntamiento de Las Rozas, que han de ser abonados directamente a la vendedora, sin posibilidad de ser cubiertos por una hipoteca y que no figurarán en las escrituras de la vivienda porque, de hacerlo, se rebasarían con creces los límites establecidos para las VPPL.
La legislación regional permite acceder a estas viviendas de acuerdo al nivel de ingresos de la familia solicitante. En concreto, a aquellas que perciban entre 74.143,13 y 84.735 euros, calculado en base al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) y al número de miembros de la unidad familiar. Como requisitos adicionales, se establece no tener ningún otro piso en propiedad y ser mayor de edad. Para viviendas de esta clase y de la zona A, que es la correspondiente a Las Rozas, la normativa madrileña determina que el precio del metro cuadrado no puede superar los 2.425,60 euros. Sin embargo, con su sobrecargado coste de 566.200 euros y 150 metros cuadrados, no salen las cuentas: la suma asciende hasta los 3.774 euros por metro cuadrado. Para estar dentro de los límites legales, el precio máximo debería ser de 363.840 euros sin IVA. Sin embargo, la gestora ya ha comercializado estas viviendas a aquellas personas capaces y con voluntad de pagar los 566.200 euros. Tanto es así que ya solo quedan dos disponibles.
Sin margen de beneficio... o sí
Desde la inmobiliaria, se justifica el sobrecoste de 200.000 euros (que, a su vez, dispara el precio por encima de los límites legales para esta clase de vivienda) argumentando el escaso margen de beneficio que obtendrían si no lo cobraran. Sin embargo, lo cierto es que el precio de licitación que estableció el Ayuntamiento de Las Rozas ya contemplaba un 20% de margen de beneficios para la propia promotora. En este sentido, el Ayuntamiento de Las Rozas vendió esta superficie a un precio (3,4 millones de euros) que ya tuvo en cuenta la potencialidad de beneficios de la inmobiliaria para que los precios de las casas no fuesen tan elevados como han terminado siendo.
Un informe de la arquitecta municipal de Las Rozas establecía en 9,46 millones de euros el precio de venta máximo de la finca. Un montante del que se descuenta el mencionado 20% de beneficio para el promotor y el coste intrínseco de construcción, que contempla, a su vez, otro 19% para "gastos y beneficios del constructor" y otro 12% para "tributos, honorarios profesionales y otros gastos necesarios", tal y como publicó también ElDiario. Una ecuación de la que resultaban los 3,4 millones de euros por los que la promotora adquirió la finca.
Si se echan cuentas, los 3,4 millones de euros que costó el terreno se cubrían con que 17 de los 29 compradores abonasen los 200.000 euros de "aportación patrimonial" que pide la inmobiliaria, sin contar las mensualidades de 2.025 euros que cada beneficiario deberá aportar a partir del comienzo de las obras. A su vez, en la documentación que se facilita a los interesados se puede leer, de manera explícita, que la hipoteca sólo cubrirá "hasta el 80% del valor de la vivienda que aparecerá en las escrituras", que es el del módulo fijado en la ley, sin los 200.000 euros adicionales que la gestora cobra por apetencias. Por ejemplo, para una vivienda de alrededor de 600.000 euros, como son las que se ofertan aquí, la hipoteca cubriría únicamente los primeros 325.000, el 80% del precio del módulo. El resto, de cuenta del interesado.
"Todo está completamente hablado y testado. Es una forma completamente legal", defienden desde la inmobiliaria. "La aportación de patrimonio neto queda documentada y la transferencia se analiza para prevenir que los fondos vengan del blanqueo de capitales", justifican. Asimismo, defienden que "el módulo está anticuadísimo y es imposible hacer vivienda protegida al precio que marca". En concreto, dicho módulo data del 2008, año en el que estalló la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, como ha podido leerse en líneas anteriores, Libra Gestión de Proyectos sí tenía margen de beneficio en este lote.
Se produce, así, un episodio más de protocolos dudosos en el ámbito inmobiliario de la Comunidad de Madrid. Aunque pueda parecer evidente, no todo el mundo puede permitirse abonar 200.000 euros adicionales sin cobertura hipotecaria para acceder a un derecho básico como es la vivienda, y la horquilla salarial para su solicitación es ya específica para rentas altas. En este sentido, se intuye un mecanismo claro y en la línea de lo que ha ocurrido en otras ocasiones en esta misma región: facilitar el acceso a la vivienda sólo para las clases más pudientes mediante requisitos casi imposibles para las familias menos pudientes, y aplicando vacíos legales para justificar sobrecostes, a pesar de que la promotora generaría igualmente beneficios sin cargarlos, de acuerdo a los parámetros de venta de la finca por parte del Ayuntamiento y al elevado número de viviendas.
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