La hipoteca inversa vuelve a estar de moda entre los productos que ofrecen algunas entidades financieras a sus clientes, en concreto pensionistas. En una búsqueda de complementar la pensión que reciben los mayores aparece esta modalidad de hipoteca, desconocida para muchos y con una característica clave: funciona al revés del resto de hipotecas. 

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario en el que la entidad abona una renta mensual al cliente, a cambio de que este ofrezca su vivienda en propiedad como garantía. Es decir, funciona a la inversa -como su propio nombre indica- a un préstamo normal, en el que el banco entrega el capital de una sola vez con la garantía de la vivienda, formalizada a través de la hipoteca, para devolverse después mediante cuotas mensuales.

En el caso de la hipoteca inversa el capital se entrega de forma mensual por el banco y no tiene que reintegrarse hasta el fallecimiento del prestatario. Este tipo de financiación se puso de moda durante el boom inmobiliario en España, como una fórmula para completar la pensión de jubilación, y parece que vuelve a ser una opción alternativa para algunos clientes.

Sin embargo, esta alternativa está destinada exclusivamente a personas mayores de 65 años o dependientes que sean propietarios de una vivienda, es decir, a pensionistas que pretenden reforzar su pensión de jubilación con otros métodos. La recuperación del crédito dispuesto, más los intereses, se exige en el momento del fallecimiento del propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria -o el resto de los bienes de la herencia si no fuera suficiente- por parte de la entidad de crédito si aquellos no quieren hacerse cargo.

El portal reclamador.es explica las siete claves que debe conocer todo pensionista antes de contratar este producto:

1. No es lo mismo que la venta de la vivienda pudiendo continuar en ella

La primera de las claves es que la hipoteca inversa no es lo mismo que el proceso de venta de la vivienda pudiendo habitar en ella, explican desde reclamador.es. Con esta operación se transmite a una entidad aseguradora la propiedad de la vivienda, pero conservando su usufructo vitalicio, lo que le permite habitarla o alquilarla.

Como ventaja, en este caso se puede seguir habitando la vivienda o alquilarla cubriendo el riesgo de longevidad. En el lado contrario, el mayor inconveniente es que, al transmitirse la titularidad, los herederos legales no pueden recuperar la vivienda ni revertir la operación en el momento del fallecimiento.

2. El dinero no está sujeto al IRPF

El dinero de la hipoteca inversa no está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), al contrario de lo que ocurre con otros productos financieros. Las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF, sino que son disposiciones de un crédito. Eso permite que estén exentas de tributación por tratarse de una renta vitalicia y cuenta con una fiscalidad especial, ya que además los beneficiarios no pagan, sino que reciben dinero por su vivienda, explica el portal legal.

3. Los herederos deben ser notificados en el momento del fallecimiento

La titularidad de la vivienda está bajo el cliente de la hipoteca inversa hasta su fallecimiento. En este momento, o en el caso de que fallezca el último de los titulares cuando hay más de uno, los herederos tendrán que satisfacer la deuda con la vivienda hipotecada y, si no fuera suficiente, con el resto de la herencia.

En este momento se ponen sobre la mesa varias opciones. Y es que serán los herederos quienes tengan que liquidar con el banco la deuda generada, pudiendo escoger entre varias opciones. Por un lado, si no disponen de patrimonio para liquidar la deuda, podrán constituir una hipoteca normal sobre la vivienda, por el importe de esta, conservando la vivienda.

Por otro lado, podrán vender el inmueble. En este caso, el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para satisfacer la deuda acumulada en ese momento, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.

4. Cuenta con intereses de tipo creciente

Otra de las características, según reclamador.es, es que los intereses de estas hipotecas son de tipo creciente. Es decir, cuantos más años vive la persona, más se incrementa el tipo de interés aplicable cada año y por lo tanto, más crece la deuda. Esta es una de las mayores desventajas frente a otros productos financieros ya que el cliente puede acabar debiendo más dinero que el valor de la vivienda, alertan los expertos

5. No recomendables para personas de edad muy avanzada

Aunque parezca un contrasentido, el hecho de que el préstamo se conceda en atención a las previsiones de supervivencia del titular de la vivienda y el valor de tasación de esta, desde reclamador.es alertan de que se podría conceder por un importe muy superior al que realmente se vaya a disfrutar por la edad del prestatario. En este caso, después habrá que devolver o entregar un inmueble de alto valor para su pago total.

6. Habitualmente se vincula un seguro de vida de rentas diferidas

Si para las personas de edad avanzada el peligro es no consumir el capital prestado, para quienes cuentan con mayor esperanza de vida el peligro está en “sobrevivir” a la edad calculada para el cobro de las rentas. Por ejemplo, para una persona de 65 años, la entidad normalmente establecerá el pago de la renta hasta los 80-85 años, momento en que cesa dicha obligación, explican los expertos del portal legal.

Para los supuestos, cada vez más frecuentes, en los que se supera ese umbral, se vincula al préstamo la suscripción de un seguro, denominado de rentas diferidas, que es el que se ocupa del pago de esas rentas. Así, la prima se satisface en un pago único y su importe se añade al capital prestado. La mayor parte de las reclamaciones sobre las hipotecas inversas tiene que ver por las condiciones en las que fue suscrito y las condiciones de esa póliza.

7. La hipoteca inversa es compatible con el alquiler de la vivienda

La última de las particularidades de las hipotecas inversas, según el portal, es que es compatible con el alquiler de la vivienda, y no solo con la propiedad. Esta opción permite al propietario obtener una renta por el alquiler, además de lo que ya obtiene de la hipoteca inversa.

En resumen, la hipoteca inversa es un producto complejo que provocó numerosos litigios en la época del boom inmobiliario, en concreto por prácticas poco transparentes en su contratación con los bancos. Con estas siete claves y la definición de ventajas y desventajas, el usuario cuenta con una información más completa sobre las hipotecas inversas.