El precio de los alquileres y de la vivienda, tanto nueva como usada, continúan en ascenso a pesar de que el número de inmuebles vacíos está alcanzando máximos históricos. Este es el titular que dejan los datos que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), que ha cifrado el número de viviendas vacías en España en más de 3,8 millones, lo que equivale al 14,4% del total del parque contabilizado (26.623.708 viviendas). Mientras tanto, el coste de los inmuebles ha subido un 4,8% en el tramo interanual y un 0,6% en el trimestral entre abril y junio, hasta situarse en 1.723 euros/m2 de media, según publica El Economista en base a la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Regiones como Baleares superan incluso los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria. El metro cuadrado se sitúa en esta autonomía en 2.743 euros, un 7,1% más que hace justo un año.

Estas subidas son fruto, entre otras cosas, de las compraventas de inversores extranjeros, especialmente aquellos que convierten dichas viviendas en pisos turísticos a precios excesivamente elevados aprovechando la alta demanda. Junto con Baleares, los precios también subieron contundentemente en La Rioja (8,3%), Aragón (8,0%) y Cantabria (7,5%). Los incrementos fueron más moderados en regiones como la Comunidad de Madrid (4,4%) y Cataluña (1,7%).

A su vez, se estima que aproximadamente unas 500.000 viviendas, atendiendo a datos de diferentes estudios realizados en el periodo comprendido entre 2018 y 2021, están bajo el ala de las entidades financieras y los denominados 'fondos buitre'.

¿Qué se considera una vivienda vacía?

El INE se rige por el consumo eléctrico de las viviendas para dilucidar su estado. Se distingue entre viviendas vacías, viviendas con muy bajo consumo, viviendas de uso esporádico y el resto de viviendas con gasto y consumos normales.

En concreto, el organismo considera como vivienda vacía a aquella que no dispone de contrato de suministro eléctrico o cuyo consumo total registrado en el año precedente al del censo ha sido menor al que una vivienda media de ese mismo municipio tendría si se ocupara durante 15 días en todo el año. A comienzos de 2021, y ajustándose a esta descripción, se encontraban 3.837.328 viviendas cumpliendo estas especificaciones.

Por su parte, las viviendas calificadas como de uso esporádico serían aquellas cuyo consumo energético se situaría entre 251 kilovatios por hora (KWh) y 750 HWh siempre de media, lo que equivale a un uso de la vivienda durante un periodo de uno a tres meses en todo el año. A 1 de enero de 2021 había 2.514.511 viviendas (el 9,4% del total) que podrían considerarse como de uso esporádico. Es el caso de, por ejemplo, los apartamentos de playa utilizados durante los meses de verano.

Aunque se determinan umbrales específicos para cada municipio porque los consumos medios varían mucho por zonas climáticas, el INE ha establecido otro umbral, fijo para todos los municipios, de 250 KWh que, de media y de forma aproximada, correspondería al consumo de una vivienda que estuviera ocupada durante un mes en el año. A las viviendas con consumo por debajo de este umbral se las ha catalogado como de muy bajo consumo.

Viviendas vacías, mayormente en municipios pequeños

De acuerdo con el INE, la mayor parte de las viviendas vacías se encontraba en los municipios pequeños, a pesar de que éstos presenten un bajo índice de población. Las localidades de menos de 10.000 habitantes, en las que reside en España únicamente el 20,3% de la población, contaban con el 45% del total de las viviendas vacías. Por el contrario, las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde vive el 23,8% de la población, sólo contenían el 10,5% del total de viviendas vacías. Los récords de los municipios con más de 10.000 habitantes se dan en Tías (Las Palmas), con un 48% de inmuebles vacíos, en Mos (Pontevedra) con un 46,5%, y en Monforte de Lemos (Lugo), con un 40%

Atendiendo sólo a las 30 ciudades con más de 200.000 habitantes, los mayores porcentajes se dieron en Santa Cruz de Tenerife (17,3%), Vigo (15,1%), A Coruña (14,7%), Las Palmas (14,3%) y Cartagena (13,3%). Destacar, a su vez, que las localidades donde los porcentajes de viviendas de uso esporádico se disparan son fundamentalmente costeras, o en el caso de tratarse de municipios de interior, siguen siendo destinos turísticos concurridos por vacaciones en verano.

Más alquileres

Según el censo de 2021, tres de cada cuatro hogares, el 75,5%, tenía su vivienda en propiedad, porcentaje sensiblemente inferior al 78,9% observado 10 años antes y al 82,2% de 2001. Por el contrario, el porcentaje de viviendas en alquiler creció en 2021 hasta el 16,1% del total, continuando así con la tendencia al alza registrada en las dos últimas décadas. En 2011, este porcentaje era del 13,5%, y en 2001, del 11,4%.

Barcelona (31,1%) y Girona (30,9%) son las capitales con mayor porcentaje de viviendas en alquiler en 2021, mientras que Huelva (8,6%) y Jaén (9,8%) presentan los porcentajes más bajos.

En la última década, el porcentaje de viviendas en régimen de alquiler ha aumentado en casi todas las capitales de provincia, principalmente en Santa Cruz de Tenerife, Tarragona y Ciudad Real. Por el contrario, el porcentaje de viviendas en alquiler descendió en seis capitales, de las que cuatro estaban en Andalucía, destacando el descenso de Cádiz, del 24,8% al 16,5% del total.

De las 26.623.708 viviendas contabilizadas en 2021, un total de 18.536.616 eran viviendas principales, es decir, contenían población empadronada en ellas.

Analizando el año de construcción, el INE estima que se ha producido un aumento de 734.655 viviendas desde 2011 a 2021. En general, los municipios que presentan porcentajes más elevados de viviendas principales se encuentran en las áreas metropolitanas de grandes ciudades, mientras que los porcentajes más bajos se encuentran en municipios con ocupación estacional, como son los destinos de vacaciones.

La Ley de Vivienda: Regulación de precios y grandes tenedores

La Ley de Vivienda, uno de los textos legislativos estrella del Ejecutivo y del que parece haberse corrido un tupido velo en los últimos meses, es de crucial importancia a la hora de traer a la mesa temas como este. La versión final de la Ley, tras muchos altibajos, bloqueos y arreglos, recoge "amplias mejoras" para intentar frenar los efectos de la inflación y garantizar un "derecho" recogido en la Constitución, como es el de acceder a una vivienda digna, ampliando el control real de las rentas así como ciertos términos muy tensionados del mercado de la vivienda.

Uno de los cambios más importantes y que supone un verdadero choque entre las partes son los topes a los alquileres. La nueva norma completa que las rentas para aquellas viviendas que se encuentren en zonas tensionadas podrán ser limitadas en todos los casos y en todos los territorios, es decir, independientemente de que estos sean de grandes o pequeños propietarios, así como de antiguos o nuevos contratos. Además, se elimina que se puedan actualizar de forma anual los convenios con el IPC como índice de referencia, tal y como estaba establecido hasta el momento. En la práctica, esto supone una regulación del precio del alquiler en aquellas zonas donde los costes promedio se encuentren disparados.

Otro punto a tener en cuenta es la redefinición del concepto de gran tenedor. El documento rubricado por el Ejecutivo y sus apoyos rebaja el umbral necesario de diez inmuebles a cinco, tras la principal petición de Unidas Podemos. De esta forma, aquellas personas o empresas que tengan en su poder cinco o más viviendas en un área calificada como tensionada -algo que corre de la cuenta de las Comunidades Autónomas- serán considerados grandes propietarios y estarán sujetos a sus propias consideraciones. A juicio de los firmantes, esto "reduce la especulación y el acaparamiento" de los inmuebles por los fondos buitre, los bancos y aquellos inversores que busquen especular adquiriendo vivienda en masa.