El número total de hipotecas constituidas sobre viviendas alcanza los 41.022 en octubre, lo que supone un aumento del 13,5% con respecto al mismo mes del pasado año. El aumento de 50 puntos básicos de los tipos de interés acometido por el Banco Central Europeo (BCE), que encarece las hipotecas variables y engrosa los tipos fijos, parece no haber afectado al mercado inmobiliario, ya que se marcan cifras récords no alcanzadas desde 2009, cuando se firmaron 52.000 préstamos. Con la subida interanual de octubre, más de nueve puntos superior a la experimentada en septiembre, la firma de hipotecas sobre viviendas encadena 20 meses de ascensos interanuales consecutivos.
El importe medio también se ha incrementado en un 8,4% y se detiene en los 149.730 euros. Además, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) este jueves, el valor económico medio suscrito es el más elevado del año y se sitúa muy cerca de la barrera de los 150.000 euros. El importe medio de las hipotecas sobre el total de fincas inscritas en los registros de la propiedad en octubre es de 163.485 euros, un 11,8% superior al del mismo mes de 2021. Diferenciando por tipos, el valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas alcanza los 8.634,6 millones de euros, un 24,6% más que en octubre de 2021.
Más concretamente, en viviendas, el capital prestado se sitúa en 6.142,2 millones, con un incremento anual del 23,0%. Estas concentran el 69,8% del capital total prestado en el décimo mes del año, último del que existen datos. A la hora de suscribirse estas hipotecas, la mayor duda que han encontrado los prestatarios es la selección del tipo de interés. En octubre, el tipo interés medio de las viviendas fue del 2,50%, por debajo del 2,54% de un año antes, con un plazo medio de 24 años.
El 33,2% de las hipotecas sobre viviendas se constituyeron a tipo variable, mientras que el 66,8% se firmaron a tipo fijo, el porcentaje más bajo desde septiembre de 2021. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,03% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,74% en el caso de las de tipo fijo. Las dudas son claras: ¿Cuánto se han encarecido las hipotecas? ¿Qué tipo de interés es mejor?
¿Cuánto han subido las hipotecas?
Las consecuencias de la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de volver a aprobar una subida de los tipos de interés, 50 puntos básicos en este caso y hasta el 2,5%, no han tardado en llegar y el contagio ha llegado rápidamente al Euríbor, principal índice al que están ligadas las hipotecas de tipo variable. Así, a comienzos de esta semana, el valor ha superado ya en su evolución diaria el 3%, techo que se preveía superar antes de finalizar el año. Esta presión del coste de los préstamos hipotecarios es una variable que asfixia a las familias con más dificultades económicas.
De hecho, el alza total en las hipotecas variables supera ya, teniendo en cuenta la anterior subida, los 250 euros mensuales y, tras acometerse esta última, se prevé que el Euríbor se sitúe en valores superiores al 3% de forma definitiva. Teniendo en cuenta un valor del 3% para una hipoteca variable a 30 años de 150.000 euros y con un diferencial del 0,99%, la cuantía sufrirá un aumento de su cuota hipotecaria de alrededor de 270 euros, es decir, pasando de pagar 448 euros al mes a abonar 718 euros a partir de la revisión, lo que equivale a un incremento de más de 3.200 euros anuales.
¿Mejor una hipoteca fija o variable?
Como todo, la respuesta es que depende. Elegir el tipo de hipoteca en estos momentos de incertidumbre económica resulta de vital importancia. Con respecto a las hipotecas variables, la nueva subida de los tipos de diciembre, encarecere aún más su coste. Actualmente, los tipos se sitúan en el 2,5% y el Euríbor, como respuesta, alcanza una media en noviembre del 2,8%, cerca del 3% que se prevé y marco a inicios de esta semana.
En el caso de las hipotecas fijas, aquellas que ya estén suscritas no deben preocuparse, debido a que, el porcentaje acordado con la entidad en el momento de la firma no variará suceda lo que suceda. Sin embargo, de cara a firmar nuevos préstamos, los bancos ya han situado el tipo fijo por encima del 3% o, en algunos casos, por encima del 4%. Esta estrategia de los bancos tiene dos vertientes: o empujar a los clientes al tipo variable o, como mínimo, garantizarse tipos fijos elevados. Cabe destacar que, si continúan subiendo las hipotecas variables, estos porcentajes continuarán también al alza.
En consecuencia, debido al contexto de incertidumbre internacional, es complejo pronosticar cual es la mejor opción en estos momentos. El punto a favor de las hipotecas a tipo fijo es la seguridad de que el coste mensual pactado se mantendrá caiga quien caiga. Si bien es cierto que, en caso de voltearse la situación en un par de años y retornar a tipos variables muy bajos, lo que también reduce los fijos, las condiciones firmadas, por ejemplo en un 4%, tampoco variaran y serán menos ventajosas comparativamente.
En favor de los tipos variables se pueden señalar los años previos a esta alza desmedida, una época con intereses negativos que favoreció en gran medida a los hogares y podría retornar en algún momento. No obstante, la incertidumbre, más aún en este momento, sobrevuela siempre este tipo de préstamos y, como ha sucedido ahora, una hipoteca puede verse encarecida hasta de 270 euros al mes, pudiendo imposibilitar a las familias asumir el coste del préstamo.
