La vivienda se consolida como el gran talón de Aquiles de la economía española. Con el alquiler disparado en todas las comunidades autónomas, el acceso a un hogar se convierte en un lujo y plantea un reto político de primera magnitud: cómo frenar una escalada que pulveriza récords mientras los salarios permanecen estancados. Según los últimos datos de Fotocasa, todas las comunidades autónomas han alcanzado precios máximos históricos en los primeros siete meses de 2025, un hito inédito que pone en evidencia la creciente tensión entre una oferta limitada y una demanda que no deja de crecer.
La situación evoca inevitablemente los fantasmas de la burbuja inmobiliaria de 2007, aunque con un matiz importante: el problema actual se da en el alquiler y no en la compra de vivienda, lo que refleja un cambio profundo en los hábitos residenciales de la población y en la estructura económica del país.
Una escalada que bate récords año tras año
El precio medio del alquiler en España se situó en junio en 14,38 euros por metro cuadrado, lo que supone un incremento del 14% respecto al mismo mes del año anterior. Traducido a la realidad cotidiana, un piso de 80 metros cuadrados cuesta ya alrededor de 1.150 euros mensuales, un desembolso que se aleja cada vez más de la capacidad económica de buena parte de la población.
El dato, recogido por Fotocasa, refleja un fenómeno sin precedentes que no se limita a territorios tradicionalmente tensionados como Madrid o Cataluña, sino que alcanza a regiones con mercados históricamente más asequibles, como Extremadura, Castilla-La Mancha o Galicia. En este sentido, la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, advierte que “en algunas zonas los precios superan en más de un 60% los niveles registrados durante la burbuja de 2007”. "La tensión es tal que, en muchas ciudades, el acceso al alquiler se ha convertido en un auténtico desafío, sobre todo para los jóvenes y las familias con menos recursos, que utilizan el alquiler como primera solución habitacional. Las previsiones indican que el tensionamiento continuará y los precios seguirán al alza todo el año mientras la oferta no aumente", añade la portavoz del portal inmobiliario.
Todos los territorios baten su récord histórico
Para ser más precisos, los datos de Fotocasa muestran que 48 capitales de provincia han alcanzado su máximo histórico de precios en 2025. Solo Cuenca rompe la tendencia, aunque permanece apenas un 13,9% por debajo de su récord de 2022.
El detalle cronológico revela la velocidad del fenómeno: en enero llegaron a máximos La Rioja y Navarra; en mayo, Andalucía y Canarias; en junio, Aragón, Castilla y León, Galicia y Murcia; y en julio, una cascada de territorios que incluye Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Extremadura, Madrid y el País Vasco.
El mapa es uniforme: de norte a sur y de este a oeste, el alquiler se ha tensionado hasta límites nunca vistos.
De la burbuja de 2007 a la crisis del alquiler
En la burbuja de 2007 el acceso a la vivienda estaba marcado por el crédito fácil y las hipotecas de riesgo. El problema entonces fue la sobreoferta de viviendas a precios inflados y el colapso del sistema financiero tras el estallido. Hoy, la realidad es diferente: la demanda de vivienda en alquiler ha crecido de manera constante, mientras que la oferta disponible no ha seguido el mismo ritmo.
El resultado es una tensión permanente que ha hecho del alquiler un bien escaso. Para muchas familias, sobre todo jóvenes y hogares con ingresos medios o bajos, la opción de la compra está prácticamente descartada debido a los precios de la vivienda y a las dificultades para acceder a financiación. El alquiler, que debería funcionar como válvula de escape, se ha convertido en un terreno prohibitivo.
La paradoja es evidente: en 2007 la burbuja estaba en la compra, mientras que en 2025 el estallido se produce en el alquiler. El denominador común en ambos momentos es la incapacidad de los salarios para seguir el ritmo del coste de la vivienda.
El poder adquisitivo, en caída libre
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), los salarios en España han crecido muy por debajo de la inflación acumulada de los últimos años. La pandemia, la crisis energética y el encarecimiento de la cesta de la compra han erosionado el poder adquisitivo de los hogares.
Mientras que el alquiler medio nacional ya roza los 1.200 euros, el salario medio neto apenas supera los 1.700 euros mensuales. Esto significa que más del 40% del sueldo se destina únicamente a pagar el alquiler, una cifra que supera ampliamente el umbral del 30% que organismos internacionales consideran sostenible para el gasto en vivienda.
En ciudades como Madrid o Barcelona, donde los precios alcanzan los 21,55 y 20,41 euros por metro cuadrado respectivamente, el peso del alquiler sobre la renta disponible es todavía mayor. Para un piso estándar de 70 metros en la capital, el coste mensual supera los 1.500 euros, una cantidad inasumible para una gran parte de la población.
La consecuencia inmediata es que los jóvenes prolongan la estancia en casa de sus padres, las familias retrasan proyectos de vida y los colectivos con menos recursos se ven empujados a barrios periféricos o incluso a otras ciudades donde los precios son menos desorbitados.
Más allá de los números: un desafío social
La situación del alquiler no es solo un problema económico, sino también social. La imposibilidad de acceder a una vivienda asequible afecta a decisiones vitales como la emancipación juvenil, la natalidad o el equilibrio demográfico en las grandes ciudades.
Cada vez más familias se ven obligadas a desplazarse a áreas periféricas, con el consiguiente aumento de los tiempos de desplazamiento y el coste de transporte. Otros, directamente, optan por compartir vivienda más allá de los 30 años, un fenómeno que se consolida en las grandes capitales.
En paralelo, crecen las tensiones en barrios gentrificados, donde la llegada de turistas y el auge de los pisos de uso vacacional presionan al alza los precios del alquiler tradicional.
