El pasado mes de febrero, la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, lanzó una propuesta para luchar, a su manera, contra la tensión del mercado del alquiler. Como establecer cualquier mínima regulación va en contra de los principios básicos del Partido Popular, la rocambolesca decisión que se tomó desde el Ejecutivo madrileño fue, en su lugar, convertir oficinas, solares y locales que estuvieran en desuso en viviendas a precio asequible. Una idea que ha sido rechazada hasta por algunos Ayuntamientos del propio Partido Popular.
Paralelamente al Plan Vive, otra de las misiones fallidas del Gobierno autonómico en materia de vivienda, la Comunidad de Madrid intentó pinchar la burbuja del alquiler con la bautizada como Ley 3/2024 de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, que entró en vigor la primera semana de julio y que, en esencia, legalizaba la transformación de suelos calificados como terciario de oficinas a residenciales, siempre y cuando las nuevas viviendas fuesen de carácter protegido y se destinaran al alquiler durante 15 años. Sin embargo, su aplicación es de carácter municipal, por lo que son los Ayuntamientos los que deciden si aplican o no la norma. Ni siquiera los Ayuntamientos del PP han sido seguidistas con el Ejecutivo autonómico.
El cambio afectaba tanto a edificios ya construidos como a parcelas, aunque en el sector se pensaba que la norma tendría mayor acogida en los solares al ser el coste de cambio mucho menor que sobre los propios inmuebles. Sin embargo, según un estudio elaborado por la Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), arroja que la acogida de esta solución por parte de los municipios ha sido mínima.
Dificultades de ejecución
"Los ayuntamientos han sido tímidos. Las normas disruptivas no calan en la Administración", aseguraba Jorge Ginés, director general de Asprima. Para su estudio, la asociación tomó como referencia todos los suelos finalistas con uso principal de oficina y con más de 4.000 metros cuadrados de edificabilidad, tamaño registrado como mínimo considera para hacer una promoción de alquiler asequible sólida. A partir de aquí, se proyecta una vivienda tipo de 75 metros cuadrados para calcular cuántos pisos podían llegar a levantarse, y el resultado fue un total de 3,1 millones de metros cuadrados edificables sobre los que podían llegar a ejecutarse cambios de uso para la construcción de más de 40.000 viviendas si las condiciones fuesen idóneas en absolutamente todos los casos. Sin embargo, los ayuntamientos solo han aplicado esta norma en solares sobre los que podrá construirse un máximo de 16.844 pisos, principalmente porque las dificultades técnicas para ejecutar tal plan son inmensas.
"El problema de acceso a la vivienda es un problema de oferta. Quien no ayuda a poner oferta en el mercado está inflacionando el precio", reflexiona Ginés, quien señala que habilitar los suelos para poder cambiar el uso a residencial es el primer paso para hacer frente a esta problemática. Sin embargo, los datos del INE arrojan que existen 3,4 millones de viviendas vacías en España.
Rechazada por ayuntamientos del PP
Las casuísticas detectadas por Asprima para no ejecutar la ley han sido variadas. Por una parte, ha habido cuatro municipios que han decidido no hacerlo: Alcorcón, Colmenar Viejo, Las Rozas y Rivas Vaciamadrid. Otros doce municipios la han aplicado de manera parcial, decidiendo desde sus gobiernos municipales qué terrenos se acogen a estos cambios y cuáles no lo hacen.
A su vez, en este contexto se han tenido especialmente en cuenta los servicios con los que los nuevos desarrollos residenciales necesitan contar, inabarcables en algunos casos. En otros, el quid de la cuestión ha sido justificar que un determinado solar es terciario de oficina y no industrial, uso que no permitiría el cambio. Por otra parte, otros alcaldes han preferido asociar los desarrollos procedentes de esta medida a edificios ya levantados, en vez de sobre solares.
El estudio de Asprima, sin embargo, se ciñe únicamente a los terrenos sin edificar. En este grupo se encuentran Alcalá de Henares, Alcobendas, Boadilla del Monte, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Madrid, Majadahonda, Pinto, San Fernando, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos. Cinco municipios, Arganda del Rey, Leganés, Móstoles, Pozuelo de Alarcón y Torrejón de Ardoz, han aplicado la ley en su totalidad, mientras que otros cinco (Navalcarnero, Paracuellos del Jarama, Torrelodones, Valdemoro y Villaviciosa de Odón) también lo han hecho, pero carecen del suelo de oficinas del tamaño estimado por Asprima para cambiar el uso. En estos casos, todas las modificaciones, de llevarse a cabo, tendrían que producirse sobre edificios ya levantados.
