El mercado inmobiliario se queda sin compradores capaces de pagar sus precios

El negocio inmobiliario podría estar a las puertas de vivir un cambio de ciclo. Quizás no tanto como para que se dé la ansiada caída de los precios que tanto claman los ciudadanos españoles, pero sí para presenciar un estancamiento de los precios, que, incluso, podrían vivir un ligero descenso. Tanto la menor demanda que se viene registrando este año, debido a la incapacidad de los compradores para afrontar el sustancial incremento del valor de la vivienda, como el temor que podrían empezar a sentir los especuladores respecto a la posibilidad de perder sus inversiones si las ventas caen, suponen un notable condicionamiento del mercado que podría provocar sendos cambios próximamente.

Así lo exponen dos centros de análisis dedicados a la economía española. Tanto Funcas como Oxford Economics señalan que la escalada de los precios podría haber alcanzado un punto de inflexión y que, a lo largo de este año, alcance un punto de estabilidad o experimente hasta una ligera caída. Principalmente, a esta situación se habría llegado, tal y como apuntan, debido a que los salarios de los españoles ya no dan para seguir el ritmo de crecimiento que viene viviendo el mercado inmobiliario. 

De esta manera, ambos centros de análisis exponen que se ha llegado a un momento en el que ya no existen argumentos que sostengan las valoraciones que se están haciendo de las viviendas. Es decir, el negocio de la compraventa de pisos y casas estaría cerca de enfriarse.

A esta pérdida de capacidad de compra se suma además un endurecimiento progresivo de las condiciones financieras. El ciclo expansivo que había impulsado el mercado inmobiliario durante los últimos años empieza a agotarse. La economía española continúa creciendo, pero ya no al ritmo excepcional que se registró tras la recuperación posterior a la pandemia. Tanto el avance del PIB como la creación de empleo comienzan a moderarse hacia tasas próximas al 2%, una desaceleración que, según advierten los analistas, también reducirá la llegada de nuevos inmigrantes y, por tanto, aliviará parcialmente la presión sobre la demanda de vivienda.

En paralelo, el mercado da por descontado que el Banco Central Europeo iniciará un nuevo ciclo de endurecimiento monetario. Las previsiones apuntan a varias subidas de tipos de interés a lo largo de este año, lo que encarecerá todavía más las hipotecas y reducirá el acceso al crédito. De hecho, las entidades financieras ya han comenzado a endurecer sus criterios de concesión ante el temor a un deterioro económico y un posible aumento de la morosidad. El Banco de España, además, mantiene una vigilancia estrecha sobre estas prácticas por si fuera necesario introducir límites adicionales.

Todo ello coincide con un momento en el que las compraventas empiezan a mostrar síntomas claros de agotamiento. Los datos correspondientes a enero, febrero y marzo reflejan una caída de operaciones respecto al mismo periodo del año anterior. El descenso fue generalizado, con una reducción del 5,3% en la vivienda nueva y del 1,8% en la usada. Para Funcas, estas cifras ya apuntan hacia una “estabilización del mercado de la vivienda en un nivel relativamente elevado”, aunque advierte de que en los próximos trimestres podría producirse “una cierta contracción”.

Oxford Economics va incluso más allá al interpretar que buena parte de las actuales subidas de precios ya no responden a factores económicos racionales, sino a expectativas especulativas. Apunta a que muchos compradores siguen pagando precios cada vez más elevados porque confían en que la vivienda continuará revalorizándose en el futuro. Sin embargo, esa dinámica comienza a chocar con una realidad evidente, puesto que los hogares españoles ya no pueden asumir esos importes.

El informe destaca que una familia media necesita actualmente destinar ocho años completos de ingresos brutos para adquirir una vivienda, una proporción que no se veía desde el estallido de la crisis financiera. Además, el precio de la vivienda en relación con la renta de los hogares duplica ya los niveles registrados en la década de los noventa. “La proporción de subidas de precios que no están explicadas por los fundamentales está creciendo”, señala el informe, considerando que ese componente “no explicado” refleja las expectativas especulativas del mercado.

Y precisamente ahí reside uno de los principales riesgos. La especulación puede sostener durante un tiempo el incremento de precios, pero también puede desaparecer con rapidez si los inversores perciben que las rentabilidades futuras están amenazadas. Un frenazo del mercado, unido al encarecimiento de las hipotecas y a la pérdida de poder adquisitivo de las familias, podría cambiar radicalmente las expectativas. Oxford Economics prevé que el crecimiento del precio de la vivienda pase del 11% actual a apenas un 5% en 2027, lo que, descontando una inflación superior al 3%, supondría prácticamente un estancamiento en términos reales.