Comprar una casa es un sueño (o casi una utopía), pero quienes consiguen llevar a cabo esta inversión económica tienen que sumar al estrés y el agobio de encontrar la vivienda deseada y ajustada a su presupuesto un problema extra: la ansiedad del proceso cuando empieza a encaminarse. Un momento cumbre es cuando te decides por un inmueble y apalabras la adquisición con el vendedor. Hasta el momento de tener las llaves en la mano, puede experimentarse el miedo a vivir el gazumping: la llamada del propietario diciendo que ha decidido vender la casa a otro comprador que le ha hecho una oferta mayor.
Esta práctica es muy habitual en el Reino Unido y recibe, como decimos, el nombre de gazumping. Se da cuando el propietario otorga la vivienda a un segundo comprador que le ha hecho una oferta más alta, incluso cuando ya se ha apalabrado y llegado a un acuerdo verbal con un comprador anterior. Esta situación supone un grave problema en el Reino Unido pero, a pesar de la ansiedad que puede generar el proceso en España, es ilegal en nuestro país, porque protege a vendedor y comprador mediante el llamado contrato de arras: de ahí la importancia de este acuerdo tan habitual en el derecho español.
El 'gazumping' en el Reino Unido
Según el portal Fotocasa, el 'gazumping' es una práctica que está ganando terreno en el Reino Unido, alcanzando niveles récord y generando gran controversia. Esta situación deja a los compradores en una posición muy vulnerable. Una de las grandes desventajas del 'gazumping' es el perjuicio económico que se le causa al comprador inicial, quien ya ha invertido tiempo y dinero en la transacción, como el pago de honorarios a la agencia inmobiliaria y otros gastos financieros. Además, está el impacto emocional de perder la casa que creías que sería tu hogar.
De hecho, un estudio de HomeOwners Alliance indica que 8 de cada 10 compradores británicos estarían a favor de prohibir esta práctica. Esto se debe a que la venta de una vivienda en el Reino Unido no es legalmente vinculante hasta que se firma la escritura de compraventa. Esto deja a los compradores en una situación de incertidumbre hasta que se formaliza el acuerdo final.
¿Puede darse el 'gazumping' en España?
Teniendo en cuenta lo que ocurre en el Reino Unido, es lógico preguntarse si esta práctica también puede ocurrir en España. La respuesta es afirmativa, aunque existen diferencias clave en comparación con el sistema británico. En España, siempre que el comprador haya seguido el proceso habitual para reservar la vivienda, cuenta con una serie de protecciones legales. Si el vendedor decide vender el inmueble a un nuevo interesado tras haber llegado a un acuerdo con el primer comprador, deberá ofrecer una compensación económica.
El marco legal español proporciona mecanismos de seguridad para ambas partes durante la compraventa, siendo el más utilizado el contrato de arras.
El contrato de arras en España
El contrato de arras es uno de los documentos más importantes en la compra de un inmueble en España. Este documento funciona como un compromiso entre el comprador y el vendedor de que la operación seguirá adelante. Para demostrar el interés real en el inmueble, el comprador entrega una cantidad de dinero como señal, que luego se descontará del precio total de venta. A partir de este momento, el vendedor no podrá enseñar la casa a otros posibles compradores.
Con la firma del contrato de arras, se inician las gestiones necesarias para formalizar la compraventa, como la obtención de una hipoteca. Además, la mayoría de estos contratos incluyen una penalización para cualquiera de las partes que no cumpla con los términos acordados.
Penalizaciones en el contrato de arras
- Si el comprador incumple el contrato, perderá la cantidad de dinero entregada como señal. Esta cantidad suele ser del 10% del valor de la compra.
- Si es el vendedor quien incumple, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad entregada como señal.
El contrato de arras tiene plena validez legal y es de obligado cumplimiento para ambas partes. Por lo tanto, antes de firmarlo, es esencial entender sus consecuencias y revisar cuidadosamente su contenido.
