Las alzas de los tipos de interés de los bancos centrales con el BCE en el 1,25 y la FED en el 3,25% y las previstas subidas tanto para este año como 2023 tienen un efecto claro sobre el precio de la vivienda que en la mayor parte de los casos necesita financiación para su adquisición. Es más, la vivienda y la bajada de precios suele ser una de las correas de transmisión que utilizan los bancos centrales para frenar las economías. De un lado, detraen dinero para el consumo, ante la subida de las cuotas hipotecarias en los préstamos a interés variable y, de otro, se produce pérdida en la sensación de riqueza de los hogares que les obliga a consumir menos.

Con el descontrol de la inflación que persiste en cotas altas no vistas en cuarenta años, el endurecimiento monetario se prolongará aún mucho menos, a costa de destruir riqueza. Una parte de la destrucción de la riqueza ya se está produciendo en los mercados financieros. En los mercados de bonos, las caídas se califican de históricas y en las acciones las grandes bolsa han entrado en un periodo bajista con descensos superiores al 20%: Eurostoxx 50, Dax, Milán, Estocolmo y, en el caso de EEUU, un 23% para el S&P500 y el 30% para el tecnológico Nasdaq en lo que va de año. Según datos facilitados por el experto en mercados y matemático Juan Ignacio Crespo, la caída este año de las Bolsas, la renta fija, el crédito y las criptomonedas ha provocado ya unas pérdidas conjuntas de 30 billones de dólares, lo que equivale a un 30% del PIB global. De ellas, 12,2 billones corresponden a los bonos. En el tema inmobiliario los datos son más complejos y además se trata de un mercado que siempre va con cierto retraso, más pegado a la economía real que a la financiera.

No faltarán voces que apunten a que la riqueza destruida fue también promovida artificialmente por los bancos centrales a base de poner dinero en el mercado sin ningún coste y favoreciendo la creación de burbujas tanto en el mundo financiero como en el inmobiliario. Abundancia de liquidez que sirvió como patada hacia delante para superar crisis económicas profundas como la que supuso la paralización de la actividad por la pandemia del Covid-19.

Así, los expertos vaticinan una crisis del mercado inmobiliario no muy fuerte como la ocurrida en 2008 para ajustar los excesos. Con financiación más cara y si se quiere vender habrá que ajustar los precios al endurecimiento financiero para compensar esta sensible balanza. Además, esto se produce en un momento de fuerte encarecimiento de los materiales de construcción que reducen los márgenes de las promotoras y que ahora tendrán más difícil trasladar a unos compradores más asfixiados por la subida del Euríbor.

Estados Unidos, casi siempre a la vanguardia en todos los movimientos financieros –luego se viven con algo de retraso en Europa- ya está empezando a sentir una desaceleración del mercado inmobiliario con una clara diferenciación entre vivienda nueva y vieja. Un fenómeno que seguramente llegue a Europa en los próximos meses.

Pues bien, la curva de tipos invertida (tipos más altos a corto plazo que a largo) provocada por la Fed se crea para combatir la inflación, y siempre adelante un proceso de recesión de la economía. Así ya se está viendo un cambio en la relación entre ventas e inventario: cuando se tarda unos meses en vender el stock de viviendas disponible, la economía va bien; cuando se tarda más de 7 meses, la economía se enfrenta a problemas. Los analistas del banco estadounidense Citi indican que los nuevos compradores se enfrentan a toda la fuerza del endurecimiento de la política de la Fed, mientras que los actuales propietarios no venderán, ya que perderán los bajos tipos de interés que tienen asegurados si se mudan. Esto provoca una menor demanda de nuevas construcciones, lo que ralentiza la demanda, así como una menor oferta de viviendas de segunda mano, lo que ralentiza la oferta y explica la fuerte divergencia. Puede producirse la paradoja de que veamos más caídas en precios de vivienda nueva que en vieja. Eso sí, la nueva ha mostrado siempre un arma para defenderse: dejar de construir.