Empiezan a conocerse los primeros datos que apuntan a un parón en el precio de la vivienda después de las fuertes subidas de los últimos años. Con la crisis de 2007 se terminó el tabú ancestral de que la vivienda no bajaba nunca en España y se produjeron recortes en los precios que alcanzaron el 40% y que en algunas zonas superaron el 50% y el 60%. Pero tras el pasado colapso que trajo tanto sufrimiento a muchas familias desahuciadas y provocó la desaparición de las cajas de ahorros, ahora vuelve a sobrevolar el fantasma de precios menores.

En el segundo semestre de este año, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la subida del precio de la vivienda bajó en 1,2 puntos hasta el 5,3%. Lo más curioso es que se produjo con un descenso real en el precio de la vivienda nueva que cayó el 0,4%, mientras que en la vivienda de segunda mano siguió subiendo pero solo al 1,4%. Un punto de inflexión después de muchos semestres de alzas. En estos años de bonanza, apuntalados por un crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) superior al de la media europea, se ha llegado a recuperar los niveles de precios de la burbuja inmobiliaria que terminó en 2010 (en las contracciones o expansiones, la vivienda tarda siempre más que los mercados financieros en reaccionar a las crisis).

Pero esta recuperación de los niveles precrisis en el sector residencial se ha producido solo en zonas muy concretas como son los casos de Madrid, Barcelona o zonas costeras muy pujantes. En el resto del país, todavía hay descuentos significativos que en muchos casos parecen irrecuperables sobre todo en zonas que están perdiendo población.

La rápida mejoría del precio de los inmuebles en las grandes capitales ha tenido un claro componente inversor. Nuevamente hay que referirse a los tipos de interés y la falta de rentabilidad de las llamadas inversiones seguras como depósitos bancarios en los que los españoles tienen confiados más de 850.000 millones de euros. Además de la tradicional compra para el posterior alquiler con rentabilidades en torno al 5%, muy superiores a la inversión sin riesgo que se ha quedado en cero, florecieron los alquileres turísticos que se han visto frenados en los últimos años por una regulación mucho más estricta de los ayuntamientos. Una buena muestra de este empuje de los inversores es que un elevado porcentaje de vivienda se adquiría a tocateja, sin hipoteca.

Otro de los puntos de inflexión que apuntan a una caída del precio de la vivienda –la desaceleración ya se está produciendo- ha sido la bajada en los alquileres. Existe una relación estrecha entre unos y otros. Es más, una de las fórmulas para saber cuál es el precio de la vivienda es conocer su alquiler y multiplicarla por el número de años con los que se amortizaría esa inversión. Sería aplicar criterios financieros a vivienda como si fueran acciones de la Bolsa en el conocido como PER (número de veces en que el beneficio –alquiler- está incluido en el precio). Por tanto, la rebaja de los alquileres obliga a una valoración más baja del precio de la vivienda.

Pese a que los protagonistas del sector y también bancos y administraciones niegan que se haya vuelto a producir una sobrevaloración en el precio de la vivienda en los últimos años, lo cierto es que se menosprecia una de las claves de la anterior crisis. En primer lugar, el crecimiento de la vivienda muy por encima de los salarios. Mientras los españoles siguen perdiendo poder adquisitivo, aunque menos en los últimos años debido a la baja inflación, el precio de la vivienda en estas zonas pujantes ha crecido a dos dígitos hasta recuperar ese 40% perdido. El otro, tiene que ver con la evolución del empleo y los últimos datos han sido muy malos, lo que obliga a esperar que la demanda afloje.