Durante años, promotores inmobiliarios y distintas administraciones han señalado la supuesta falta de suelo disponible como una de las principales causas del encarecimiento de la vivienda y de la escasa oferta de obra nueva. Sin embargo, los datos que maneja el Ministerio de Vivienda desmontan ese argumento y obligan a replantear el diagnóstico: en España ya existe suelo urbanizado, en grandes sectores residenciales, con capacidad para levantar alrededor de medio millón de viviendas que hoy siguen sin construirse. Se trata de suelo que cuenta con planeamiento aprobado y servicios básicos, por lo que el problema no reside en la ausencia de terreno ni en los trámites urbanísticos iniciales, sino en la decisión de cuándo, cómo y para quién se edifica. Esta realidad desplaza el foco del debate desde la escasez de suelo hacia la gestión del mercado, la retención de suelo y vivienda con fines especulativos y la falta de una intervención pública más decidida para activar estos desarrollos en favor de la vivienda asequible.
La cifra ha sido avanzada esta semana por el subdirector general de Suelo e Información del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Miguel Baiget, durante unas jornadas técnicas sobre estadísticas inmobiliarias. Según ha explicado, el dato procede de un nuevo estudio elaborado por el departamento que verá la luz en los próximos días y que analiza el potencial edificatorio del suelo ya transformado en sectores residenciales de gran tamaño, aquellos con más de 1.000 viviendas previstas. El resultado, lejos de ser anecdótico, cuestiona uno de los argumentos más repetidos por el sector inmobiliario para justificar el aumento de precios y la presión para recalificar más suelo.
Vivir de alquiler o no vivir
El dato cobra especial relevancia en un contexto de emergencia habitacional, con alquileres disparados, compra inaccesible para amplias capas de la población y un creciente malestar social en las grandes ciudades. Mientras miles de jóvenes y familias ven cómo el acceso a una vivienda digna se convierte en una carrera de obstáculos, el suelo preparado para construir permanece en muchos casos paralizado, a la espera de que el mercado considere rentable poner en marcha las promociones. La consecuencia es una oferta limitada de vivienda nueva que no responde a las necesidades reales de la población, sino a las expectativas de rentabilidad de los actores privados.
Desde el Ministerio de Vivienda, el diagnóstico va más allá del dato puntual. El secretario de Estado del ramo, David Lucas, ha defendido durante las mencionadas jornadas la necesidad de construir un sistema público de estadísticas de vivienda que permita conocer con precisión qué ocurre en el mercado inmobiliario y dejar de depender de fuentes privadas. “Sin información robusta, homogénea y accesible no se pueden diseñar ni evaluar políticas públicas eficaces”, ha subrayado, vinculando directamente la calidad de los datos con la garantía del derecho a una vivienda digna, adecuada y asequible.
En ese sentido, el Gobierno trabaja en la creación de una base de datos estatal sobre vivienda y alquiler que se integrará en el próximo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. El objetivo es contar con una radiografía fiable del parque residencial, los precios, la oferta disponible y el uso real del suelo, una herramienta que permitiría planificar mejor las políticas públicas y detectar cuellos de botella como el que ahora revela el suelo urbanizado sin edificar. Para el Ejecutivo, el problema ya no es solo cuánto se construye, sino qué tipo de vivienda se promueve y con qué finalidad.
La presidenta del Instituto Nacional de Estadística, Elena Manzanera, ha incidido en esta idea al señalar que "hablar de vivienda y de suelo es hablar de bienestar". En su intervención, ha defendido la necesidad de adaptar la producción estadística a las necesidades reales de la ciudadanía y de las administraciones públicas. El INE, ha recordado, ya trabaja en el censo europeo de 2026 y en la adaptación al nuevo reglamento comunitario sobre estadísticas inmobiliarias, que ampliará la información disponible sobre precios y actividad, también en el ámbito comercial. La apuesta por mejorar los datos se presenta así como una pieza clave para entender la evolución del mercado y corregir sus desequilibrios.
El Banco de España también ha puesto el acento en la importancia de disponer de información fiable para analizar el comportamiento de la economía española. El mercado inmobiliario, ha recordado su director general de Economía, es un factor determinante tanto para el crecimiento como para la estabilidad financiera, y su opacidad ha sido históricamente una de las debilidades del sistema. La coordinación entre Vivienda, el INE y el Banco de España busca precisamente cerrar esa brecha informativa que durante años ha beneficiado a los grandes operadores del sector.
El suelo como activo financiero
Pero más allá del consenso técnico sobre la necesidad de mejores datos, la cuestión de fondo es eminentemente política. Si existe suelo urbanizado suficiente para construir alrededor de medio millón de viviendas, la pregunta clave es por qué ese potencial no se está utilizando para aliviar la crisis habitacional. Expertos en urbanismo y colectivos sociales coinciden en señalar una combinación de factores estructurales: la retención deliberada de suelo por parte de grandes propietarios y promotores a la espera de mayores márgenes de beneficio; la orientación mayoritaria de la promoción hacia vivienda de alto precio, alejada de las rentas medias y bajas; la debilidad histórica del parque público de vivienda en alquiler; y la ausencia de mecanismos eficaces por parte de las administraciones para forzar el desarrollo de sectores ya urbanizados y con planeamiento aprobado. En este escenario, el suelo deja de cumplir una función social para convertirse en un activo financiero cuya activación depende casi exclusivamente de los ciclos del mercado.
Este bloqueo tiene consecuencias directas sobre el modelo urbano y sobre el acceso a la vivienda. Mientras miles de hectáreas de suelo urbanizado permanecen infrautilizadas, el debate público vuelve recurrentemente a la necesidad de nuevas recalificaciones o de grandes desarrollos urbanísticos en la periferia de las ciudades. Sin embargo, construir más ciudad sin activar antes el suelo disponible implica mayores costes ambientales, más consumo de territorio, incremento de infraestructuras y servicios públicos y, en última instancia, un modelo que no garantiza por sí mismo una bajada de precios.
Los datos del Ministerio de Vivienda refuerzan así la idea de que la solución al problema habitacional no pasa tanto por seguir expandiendo el suelo urbanizable como por una intervención pública más decidida en el mercado, capaz de orientar la promoción hacia el interés general y de movilizar suelo ya transformado para vivienda asequible y protegida.
