El precio de la vivienda se mantendrá en valores muy elevadas durante 2024. El Banco de España augura malas noticias para los hogares españoles, que verán como el dinamismo del mercado de la vivienda mantiene su tendencia actual debido al “actual episodio inflacionista y el consiguiente endurecimiento de la política monetaria” acometido por el Banco Central Europeo (BCE). El supervisor español advierte de esta situación en su informe sobre el desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda, situación que está disparando el precio de los inmuebles.

“La evolución de la relación entre la oferta y la demanda de vivienda estará sometida, especialmente, al comportamiento de los flujos migratorios netos”, asegura el organismo presidido por Pablo Hernández de Cos. Las previsiones que existen en este sentido apuntan a un incremento sustancial de la cantidad de hogares durante este año y el siguiente, tal y como recoge el Instituto Nacional de Estadística (INE), situación que afectará directamente a la vivienda. “Cabe esperar una prolongación del tensionamiento en algunos mercados locales, dadas las cifras relativamente reducidas de visados de obra nueva concedidos en los últimos dos años”, justifica el Banco de España.

El organismo pone el foco en el incremento de hogares, que no vendrá acompañado de un aumento equiparable de la oferta de vivienda. La falta de inmuebles, señala la autoridad, se debe a la falta de obra nueva y a los altos costes de los materiales de construcción. Esto, unido a “la favorable situación patrimonial de los distintos agentes de este mercado”, propiciará que en el futuro más inmediato “el precio de la vivienda, en términos nominales, continúe mostrando una resistencia a la baja”.

Tensionamiento de los precios

La recuperación de la demanda de vivienda en propiedad tras la pandemia de la Covid-19 ha producido un desajuste en el mercado al no ir indexada a un incremento, similar o mayor, de la oferta, que se ha mostrados más rígida a corto plazo. Esta situación se ha traducido, finalmente, en una presión alcista sobre los precios que, a su vez, está propiciando la caída de la compraventa y el engordamiento del mercado del alquiler, al que muchas familias están acudiendo, sin éxito, a buscar una alternativa asumible a su poder adquisitivo.

La caída de la compraventa de vivienda se refleja en los datos publicado por el INE que muestran que en abril se redujo por tercer mes consecutivo el dato interanual. Un 8,1% menos que hace un año y un 22,4% por debajo de marzo que hace caer este tipo de transacciones hasta mínimos de hace dos años. Además, el desplome se aprecia tanto en pisos de segunda mano, que representan el 80,9% de las operaciones, como viviendas nuevas (19,1%). Un retroceso del 9% para los inmuebles usados y del 4,2% para los nuevos.

Sobre estos segundos, el Banco de España señala que sus cifras son relativamente reducidas debido a dos condicionantes: el ya mencionado encarecimiento de los materiales de construcción y, por otro lado, la creciente escasez de mano de obra. “La escasez relativa de la oferta de obra nueva ha provocado cierto desplazamiento de la demanda hacia la modalidad de segunda mano, lo que ha ejercido una presión sobre sus precios”, señala el organismo, evidenciando que, en estos momentos, ninguna opción es asequible en el mercado de la vivienda.

Sobre la oferta de vivienda usada, señala que esta se vio impulsada durante la pandemia por el aumento de las entradas en el mercado de las viviendas heredadas, aunque la importancia cuantitativa de este elemento es notablemente menor que la de los condicionantes descritos sobre la oferta de vivienda nueva. Además, dicha evolución se ha visto” contrarrestada por la recuperación del turismo, que ha propiciado que, en algunos mercados locales, una parte de la oferta de vivienda se haya destinado a fines vacacionales”. Es decir, el uso de las viviendas con fin turístico está encareciendo los precios y expulsando a los vecinos que buscan un hogar y no un apartamento.

Sobre el perfil del comprador, el Banco de España señala que la recuperación de la demanda recayó, en primera instancia, en el componente nacional de la demanda y, más tarde, en el extranjero. El pasado año las operaciones de compraventa extranjeras superaron en un 40% su cifra de 2019. De su lado, los compradores nacionales tendieron a ser, de acuerdo con sus características socioeconómicas, hogares de renta elevada, mediana edad (entre 30 y 49 años) y con niveles superiores de estudios.