Estas son las principales prácticas abusivas detectadas por Consumo en contratos de alquiler

El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, a través de la Dirección General de Consumo, ha hecho público algunas de las cláusulas ilícitas más frecuentes detectadas en contratos de alquiler de vivienda habitual. La publicación de esta información llega después de que la misma cartera informara de la apertura de un expediente a otra gran inmobiliaria por cuatro potenciales infracciones.

Entre estas, figura la imposición a la parte arrendataria de un seguro de impago, la incorporación de una cláusula de reconocimiento de negociación individualizada del contrato de adhesión, la imposición de una penalización desproporcionada por cada día de retraso en la entrega de la vivienda y la incorporación de una cláusula que impone gastos y penalizaciones injustificados en relación con los equipos de suministro y el cambio de titularidad de los mismos. No obstante, hay otras prácticas abusivas de las que el ministerio que dirige Pablo Bustinduy ha querido informar.

En concreto, las cuestiones que señala Consumo se trata de acciones declaradas judicial o legalmente abusivas y que se encuentran de forma recurrente en la contratación inmobiliaria y en las denuncias ejercidas por las personas consumidoras. Por ello, Consumo recuerda a los arrendatarios que pueden revisar sus contratos para detectar posibles cláusulas abusivas y presentar las correspondientes reclamaciones para asegurar el cumplimiento de la normativa vigente en materia de arrendamientos.

Prácticas abusivas en el alquiler

A continuación, se detallan las principales prácticas abusivas de las que advierte el Ministerio de Consumo:

• Abono de gastos de gestión o formalización del contrato por parte del arrendador: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato deben ser asumidos por el arrendador, por lo que las agencias no pueden trasladar estos costes a las personas inquilinas bajo ningún concepto o denominación. De esta forma, el conocido como ‘mes de agencia’ es un cobro abusivo para la persona que va a alquilar el inmueble según el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tras la reforma introducida por la Ley 12/2023.
   
• Abono de más de un mes de fianza o de dos meses de garantía adicional: tal como señala el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los arrendamientos de vivienda es obligatoria la exigencia de una fianza equivalente a una mensualidad de renta y, adicionalmente, puede pactarse de forma potestativa una garantía adicional que no podrá exceder de dos mensualidades de renta, por lo que es abusivo exigir cantidades superiores a estos límites legales bajo cualquier concepto.
   
• Indemnización desproporcionada por demora en el desalojo: el artículo 85.6 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) admite la posibilidad de pactar de forma anticipada indemnizaciones por incumplimiento contractual del inquilino, siempre que no sea desproporcionadamente elevada.
  
  En el ámbito arrendaticio, los juzgados vienen entendiendo que existe esta desproporcionalidad y, por tanto, la cláusula es abusiva, cuando la indemnización que debe abonar el arrendador al arrendatario por demora en el desalojo asciende a cantidades que alcanzan el triple de la renta diaria del contrato.
   
• Reconocimiento de la negociación individual del contrato: el artículo 82.1 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) define como abusivas aquellas cláusulas no negociadas individualmente y las prácticas no consentidas expresamente que, en contra de la buena fe, generen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
  
  En consecuencia, a efectos de valorar su posible carácter abusivo, resulta determinante que el contenido contractual haya sido efectivamente negociado y no impuesto de forma unilateral. En este sentido, los tribunales han señalado que la inclusión de cláusulas que afirman que el contrato ha sido negociado individualmente puede suponer una inversión indebida de la carga de la prueba sobre el consumidor, contraviniendo el artículo 88.2 del TRLGDCU, que considera abusivas aquellas estipulaciones que impongan al consumidor la carga de probar hechos que deberían corresponder a la parte contratante, criterio que también ha sido recogido en anteriores sentencias.
   
• Vinculación de la devolución de la fianza a cumplir la totalidad de la duración del contrato: tal como señalan los artículos 6, 10 y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es nula la cláusula que condiciona la devolución de la fianza al cumplimiento íntegro de la duración pactada del contrato, por implicar una renuncia anticipada del arrendatario a derechos reconocidos legalmente y establecer una penalización encubierta no prevista en la ley.
  
  La fianza tiene como finalidad exclusiva garantizar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias, como el pago de rentas, suministros o la reparación de daños imputables al inquilino, y no puede utilizarse como mecanismo sancionador por el desistimiento anticipado.
   
• ​​​​​​​Imposición de gastos procesales de forma general por incumplimiento de contrato: las cláusulas que imponen de forma general al arrendatario la asunción de los gastos procesales derivados del incumplimiento contractual han sido consideradas nulas.
  
  Este tipo de estipulaciones suelen prever de manera genérica que el inquilino deba asumir todos los gastos judiciales, sin tener en cuenta las circunstancias del caso concreto, como la posibilidad de allanamiento del arrendatario, la necesidad de reclamaciones extrajudiciales del arrendador, o la concurrencia de dudas de hecho o de derecho que en cada caso concreto pueden excepcionar la regla general que se limita a recoger la cláusula contractual.