Las hipotecas crecen, pero comprar una vivienda exige cada vez más dinero

Comprar una vivienda en España exige cada vez un esfuerzo económico mayor. El mercado hipotecario mantiene su actividad, aumenta el número de préstamos y los bancos siguen concediendo financiación, pero el acceso tanto a un alquiler como a la propiedad se produce sobre una factura cada vez más elevada. El último dato del Instituto Nacional de Estadística (INE) refleja esa contradicción: el importe medio de las hipotecas sobre viviendas alcanzó en agosto los 181.285 euros, un 7,7% más que en el mismo mes del año anterior. Al mismo tiempo, se constituyeron 33.841 operaciones, un 2,3% más en términos interanuales. Hay más hipotecas, pero también hace falta pedir más dinero para comprar una casa.

La cifra del importe medio es especialmente significativa porque marca un nuevo máximo de la serie histórica. El indicador recoge el capital medio prestado por operación y ofrece una pista sobre la dimensión financiera del problema residencial: acceder a una vivienda, además del evidente aumento de precios, requiere asumir una deuda cada vez mayor.

A esa evolución se añade el coste de la financiación. El tipo de interés medio de las nuevas hipotecas se situó en agosto en el 3,08%, frente al 2,88% registrado un año antes. El plazo medio alcanzó los 26 años y el 64,1% de los préstamos se formalizó a tipo fijo, frente al 35,9% a tipo variable. Es decir, los hogares no solo necesitan solicitar más capital, sino que deben comprometer una parte importante de sus ingresos durante periodos prolongados. La banca suele financiar alrededor del 80% del valor de tasación o compraventa, por lo que el comprador debe disponer del 20% restante, además de los gastos e impuestos asociados a la operación. Es precisamente ese ahorro previo el que deja fuera a muchos hogares que sí podrían afrontar una cuota mensual, pero no cuentan con suficiente patrimonio acumulado.

Desfase y cruce de datos

El desfase se entiende mejor al cruzar los datos hipotecarios con los precios de compraventa y los salarios. Según el INE, la vivienda se encareció un 12,2% interanual en el segundo trimestre de 2026. La subida fue del 7,4% en vivienda nueva y del 12,9% en segunda mano. Es decir, el precio de los inmuebles continúa creciendo a un ritmo que presiona la capacidad de compra de los hogares. Mientras que el crecimiento de estos indicadores es grande, la evolución salarial es más moderada: el salario medio bruto anual se situó en 29.540 euros en 2024, un 5,3% más que el año anterior. Aunque los periodos de referencia no coinciden, la comparación permite observar la distancia entre la evolución de los ingresos y la del mercado inmobiliario. La consecuencia es que el comprador necesita aportar más dinero antes incluso de acudir al banco.

Si se toma como referencia la hipoteca media de agosto, de 181.285 euros, y se supone que la entidad financia el 80% del precio de compra, estaríamos hablando de una vivienda de unos 226.600 euros. El comprador tendría que aportar aproximadamente 45.300 euros de entrada, a los que habría que sumar impuestos y gastos de compraventa. Con un interés del 3,08% y un plazo de amortización de 26 años, las condiciones medias registradas por el INE, la cuota mensual resultante sería de unos 845 euros. Para un trabajador que percibiese el salario medio bruto anual de 2024, esa mensualidad equivaldría aproximadamente al 34% de su salario bruto mensual prorrateado en doce pagas. La proporción sería mayor al calcularla sobre los ingresos netos.

La dimensión territorial añade otra dificultad. El encarecimiento de la vivienda no se distribuye de manera uniforme, aunque el INE registró aumentos en todas las comunidades y ciudades autónomas durante el segundo trimestre. Ceuta encabezó las subidas, con un 15,2%, seguida de Asturias, con un 15%, y Castilla y León, con un 14,8%. Navarra registró el incremento más moderado, con un 9,5%, seguida del País Vasco y Cataluña. Madrid y la Comunidad Valenciana también presentaron aumentos superiores al 12%. Estas diferencias muestran que el esfuerzo de acceso depende tanto de los ingresos como del mercado inmobiliario de cada territorio.

Avales públicos desde las administraciones

Ante esta situación, las administraciones han recurrido a los avales públicos para facilitar la compra de primera vivienda. La línea gestionada por el Instituto de Crédito Oficial permite respaldar parte de la financiación que los bancos no suelen conceder cuando el comprador carece del ahorro necesario para aportar la entrada. Está dirigida a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a cargo, con determinados límites de ingresos y patrimonio. La última modificación del convenio ha prorrogado el plazo para formalizar operaciones hasta el 31 de diciembre de 2027. Este instrumento pretende resolver la barrera concreta de la falta de ahorro inicial: una persona con ingresos suficientes para pagar una hipoteca puede quedarse fuera del mercado porque no ha tenido tiempo de acumular decenas de miles de euros. El aval busca reducir ese obstáculo y adelantar el acceso a la propiedad, pero conviene distinguir entre facilitar la entrada y abaratar la vivienda, porque el aval no reduce el precio del inmueble ni elimina la deuda.

Ahí aparece el principal límite de este tipo de políticas. Si el problema es que los precios crecen más deprisa que los salarios, facilitar crédito adicional amplía el número de compradores, pero no garantiza que mejore la accesibilidad general ni reduce la tensión del mercado, e incluso puede ser contraproducente al trasladar parte del esfuerzo que antes se exigía en forma de ahorro. El comprador consigue acceder antes, pero lo hace con un endeudamiento mayor y durante más años.

Los datos citados reflejan, en definitiva, una paradoja en la que quien más vulnerable queda es el ciudadano: el mercado hipotecario recupera actividad, pero esa recuperación no equivale necesariamente a una mejora del acceso a la propiedad. Se firman más préstamos y por cantidades superiores, mientras los precios continúan creciendo y la entrada inicial sigue siendo una barrera para una parte de los hogares.