Dos de cada tres compradores financian el 90 % o más de su casa, según un análisis de más de 1.300 hipotecas

Para nadie es un secreto que, en España, el acceso a la propiedad inmobiliaria es cada vez más difícil, lo que ha llevado a los compradores a cambiar la forma en que estructuran su financiación. Prueba de ello es que, según un reciente análisis realizado sobre 1.306 hipotecas tramitadas por la intermediaria GoHipoteca durante el año 2025, el 67,5 % de los compradores financió el 90 % o más del precio de compraventa de su vivienda, lo que supone que dos de cada tres personas necesitaron rebasar el límite tradicional del 80 % para poder cerrar la operación. 

El estudio también señala que el 84,1 % de las operaciones analizadas financiaron más del 80 % del precio de la vivienda, mientras que el 35,1 % alcanzó o superó el 95 %. Y casi uno de cada cinco compradores (un 19,8 % del total) financió exactamente el 100 % de la compraventa. En el extremo opuesto, sólo un 11,2 % de los clientes compró con menos del 80 % financiado. Estos datos de GoHipoteca ponen de manifiesto que el principal obstáculo para los españoles no es la capacidad para afrontar la cuota mensual, sino la enorme barrera que representa el ahorro inicial requerido. 

El ahorro como principal problema para acceder a una vivienda 

Durante años, las entidades financieras en nuestro país han fijado como límite estándar para la concesión de préstamos hipotecarios el 80 % del valor de tasación o compraventa. Sin embargo, esta exigencia implica que el comprador debe aportar de su propio bolsillo el 20 % restante del precio del inmueble, sumado a un porcentaje adicional (habitualmente situado en torno al 10 %) para hacer frente a los impuestos, gastos notariales, registrales y de gestión. 

Para entender el impacto que tiene este requisito en la economía doméstica, basta con analizar el siguiente ejemplo: en el proceso de compra de una vivienda valorada en 165.000 €, la financiación convencional al 80 % exige una entrada inicial de 33.000 €, a la que hay que añadir aproximadamente 16.500 € para impuestos y gastos de formalización, lo que eleva el desembolso inicial total a casi 50.000 €. 

En cambio, si el préstamo alcanza el 90 % de financiación, la entrada requerida se reduce a la mitad: 16.500 € (manteniendo los mismos gastos en ambos escenarios). Esta diferencia sustancial explica por qué gran parte de los solicitantes actualmente buscan alternativas que reduzcan la aportación inicial necesaria. 

Como bien explica Jordi Sánchez, director comercial online de GoHipoteca, “la barrera es la entrada, no la cuota. Muchas de las personas que vemos pagan cada mes un alquiler igual o superior a la cuota que tendrían. Lo que no tienen es el ahorro que el sistema les exige el primer día”. 

Quién es el comprador que busca alta financiación 

Es importante aclarar que el perfil de los clientes analizados en este estudio de GoHipoteca responde a personas en plena etapa de madurez laboral y vital, cuya mediana de edad se sitúa en los 35 años, y poseen un salario mediano de 1.791 € al mes. Hablamos de profesionales con ingresos estables que cuentan con capacidad de pago, pero a quienes el coste del arrendamiento y la inflación les dificultan acumular grandes sumas de capital. 

Además, los datos internos de GoHipoteca revelan que uno de cada cuatro compradores procede del régimen de alquiler, donde abonaba una cuota mediana de 700 € al mes. En muchos municipios, esta cifra equivale o incluso supera la mensualidad resultante de adquirir un inmueble de precio medio. 

El problema es que el contexto económico en el que vivimos acentúa este dilema. Según datos de la Sociedad de Tasación correspondientes al primer trimestre de 2026, comprar una vivienda de tipo medio en España exige destinar el equivalente a 7,8 años de salario íntegro. Y en un entorno donde el coste de la vida absorbe gran parte de la renta disponible, la acumulación del 20 % o 30 % del valor de un inmueble se convierte en un proceso de muy larga duración, desplazando así la edad de compra si no se recurre a fórmulas con mayor porcentaje de préstamo. 

Vías de acceso y el papel de las hipotecas con financiación extra 

Ahora bien, conseguir rebasar el umbral del 80 % exige un minucioso análisis de las distintas herramientas disponibles en el mercado financiero e institucional. Una de las vías más destacadas la constituyen los avales ICO para jóvenes y familias con menores a cargo, promovidos por el Gobierno central para cubrir hasta el 20 % del préstamo hipotecario y cuya vigencia se encuentra prorrogada hasta finales de 2027. 

A esta iniciativa se suman algunos programas autonómicos de garantía pública, que varían en función de la comunidad donde se ubique el inmueble, así como la utilización de garantías familiares o el uso de dobles garantías patrimoniales cuando el perfil del comprador lo permite. 

Pero la clave para tramitar estos altos porcentajes de financiación está en la disparidad de análisis entre los departamentos de riesgo de las distintas entidades bancarias. Porque cada entidad aplica sus propios criterios para evaluar el nivel de ingresos, la estabilidad laboral, la ubicación del inmueble o el tipo de contrato del solicitante. Así, lo que para un grupo financiero representa una operación no viable, para otro puede encajar perfectamente en sus parámetros de concesión. 

Por lo tanto, la estrategia de presentación del expediente puede marcar la diferencia. De allí que, en este tipo de operaciones, convengan trabajar con un bróker hipotecario, pues este puede comparar cómo valora cada banco un mismo perfil y negociar la estructura de la financiación en nombre del comprador. 

Por qué este escenario no equivale al riesgo de 2008 

Somos conscientes de que hablar de préstamos que financian el 90 % o el 100 % de la compraventa despierta ciertos recelos en quienes recuerdan la crisis financiera de 2008. Sin embargo, el marco regulatorio y operativo actual es profundamente distinto, ya que la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario impuso a las entidades la estricta obligación de evaluar la solvencia del prestatario mediante análisis de capacidad de pago a largo plazo. 

De manera que, hoy en día, la concesión de hipotecas con financiación extra no responde a una relajación de los filtros crediticios, sino a una reestructuración de la aportación inicial respaldada por ingresos sólidos. En tal sentido, la viabilidad de estas operaciones depende de que el esfuerzo económico mensual se mantenga en niveles prudentes en relación con la renta disponible de la unidad familiar. 

Por ello, el director comercial online de GoHipoteca nos recuerda la importancia de la prudencia en el análisis financiero: “Financiar por encima del 80 % no es para todos los perfiles: solo tiene sentido si la cuota cabe con holgura en los ingresos. Cuando no es así, lo explicamos con claridad”. 

Esta empresa acostumbra a evaluar muy minuciosamente el nivel de endeudamiento a fin de comprobar que la cuota resultante sea asumible a medio y largo plazo, y no comprometa la estabilidad económica del comprador. 

Transformar el modelo de acceso a la vivienda 

Como verás, los datos del análisis realizado por GoHipoteca dibujan una realidad inocultable: la demanda de vivienda en España cuenta con perfiles solventes y capaces de asumir una cuota hipotecaria, que se ven frenados por la exigencia de un ahorro previo desproporcionado respecto a sus salarios. 

Así que, el acceso a una propiedad pasa por comprender las herramientas disponibles, desde los avales públicos hasta la negociación profesionalizada del porcentaje de financiación. Y afrontar este reto requiere de soluciones adaptadas a la capacidad real de pago de las familias, que consigan que el esfuerzo del ahorro acumulado no se convierta en una barrera insuperable. 

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