Cuando la crisis de 2008 empezaba a quedar en el recuerdo después de varios años de crecimiento, una nueva recesión sacude a un mercado inmobiliario que, por otro lado, ya venía mostrando signos de ralentización en algunas zonas como la Ciudad Condal, unos efectos que, por otra parte, son más apreciables en la vivienda de segunda mano que en la obra nueva en Barcelona.
El COVID-19 ha causado un estancamiento de la economía tan grande que uno de sus motores, el sector inmobiliario, ya se está resintiendo del golpe: en los próximos meses se agudizará la caída de la compraventa de viviendas y de sus precios, algo que ya se está produciendo en las últimas semanas, según explica Iurii Kamaev, fundador del grupo internacional de empresas Housage y de la plataforma inmobiliaria Sinagentes.
Los datos del primer trimestre del año aún no reflejaban los efectos de la pandemia, pero sí una tendencia que venía mostrándose en los últimos meses: la desaceleración de algunos mercados tradicionalmente fuertes o incluso su retroceso. Es el caso de Barcelona. Según el informe Tinsa IMIE Mercados Locales, el precio medio de la vivienda en la Ciudad Condal registró durante el periodo enero-marzo de 2020 una variación anual del -1,6%. Con éste, la ciudad de Barcelona sumaba tres trimestres consecutivos de caída interanual.
Los 3.335 €/m2 de Barcelona suponían una revalorización del 52,2% con respecto al precio mínimo histórico registrado en la capital catalana y un -24,9% con respecto al máximo. Durante este mismo periodo, el precio medio nacional creció un 2,5% (1.383 €/m2) y el de Madrid un 2,3% (3.033 €/m2). Aún así, Barcelona es la segunda ciudad más cara por detrás de San Sebastián (3.602 €/m2). A nivel provincial, Barcelona era en el mes de marzo la cuarta más cara (2.192 €/m2) por detrás de Guipúzcoa (2.453 €/m2), Madrid (2.399 €/m2) y Baleares (2.301 €/m2)
No obstante, la llegada del coronavirus ha hecho que todas estas cifras se pongan en suspenso.
¿Qué pasará con la vivienda tras el COVID-19?
Las aún imprevisibles consecuencias económicas del COVID-19 hacen que los expertos inmobiliarios no acaben de ponerse de acuerdo en la caída que puede sufrir la vivienda tanto en ventas como en precios. Algunos apuntan a una bajada de precios en torno al 10-15%, mientras que otros van más allá. Real Estate Business School (REBS), por ejemplo, estima en su ‘Pulsímetro Inmobiliario’ que el mercado nacional podría sufrir, en el peor de los supuestos, una bajada de ventas del 46,8% y de precios del 16,7%.
En Cataluña, REBS señala que estos descensos podrían llegar al 49 y 25%, respectivamente. De momento, y como ya han podido observar diferentes portales inmobiliarios, algunos vendedores ya han decido bajar el precio de sus inmuebles por lo que pueda venir…La cosa podría ser más grave en las zonas costeras, enclaves donde abundan las segundas residencias de ciudadanos nacionales y extranjeros: allí, los precios podrían bajar entre un 15 y un 25%, añade UrbanData Analytics.
En el caso concreto de Barcelona, la ciudad catalana es, igual que Madrid, uno de los mercados con mayor demanda tanto de obra nueva como de segunda mano. Sin embargo, y como comentábamos al principio, la Ciudad Condal lleva varios trimestres mostrando signos de ralentización, por lo que no es descabellado pensar que los precios se resientan más que en otras zonas menos castigadas.
Sin embargo, la obra nueva de Barcelona tiene actualmente más demanda que oferta, por lo que aunque disminuya el número de compras de viviendas es previsible pensar que los precios no deberían bajar de forma muy pronunciada. No obstante, y debido a la situación crítica, algunas promociones ya en marcha pueden ofrecer determinados descuentos para comercializar los pisos que están construyéndose actualmente. Por otro lado, también es posible que algunas promociones retrasen su fecha de inicio si así lo recomiendan las circunstancias del mercado.
Barcelona capital tenía en 2019 el 17% de los visados de obra nueva de toda España (4.000 licencias) frente al 52% de Madrid, 15% de Málaga, 6% de Valencia, 5% de Sevilla y el 2% del resto del país. Además, la Ciudad Condal suponía el 22% de la oferta de obra nueva y el 27% de las transacciones en la provincia, según el informe ‘Solvia Market Review’.
Donde sí será más probable encontrar grandes oportunidades será en el mercado de segunda mano, ya que al margen de la caída de las ventas habrá propietarios que, acuciados por los problemas económicos, se verán obligados a deshacerse de sus inmuebles incluso a costa de reducir su beneficio. ¿Cuál será el mejor momento para encontrarlos? Muchos expertos inmobiliarios señalan que los meses de aquí a final de año serán el mejor momento para peinar el mercado inmobiliario, ya que la estabilización del sector podría empezar a finales de 2020 o principios de 2021.
Así lo apuntan desde BNP Paribas Real Estate: “Una vez superada esta situación de crisis en la que nos encontramos actualmente, en un plazo de tres a seis meses, el mercado volverá a la normalidad. Continuará habiendo demanda embalsada que seguirá comprando viviendas. El sector se enfrenta a una crisis coyuntural que tendrá su impacto a corto plazo en el sector, pero cuando la situación se normalice y la incertidumbre sea menos intensa, viviremos un periodo de recuperación muy fuerte”.
No obstante, aún es pronto para saber cuándo llegará esta recuperación, tal y como explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa: “La duración y, por tanto, intensidad de esta situación de excepción marcará la evolución futura del mercado. Los efectos sobre oferta, demanda y precios serán no obstante lo suficientemente significativos para determinar nuevos paradigmas de un sector que, a buen seguro, será distinto”.
Lo que sí está claro es que la llegada del coronavirus acelerará el parón de un mercado inmobiliario que, como decíamos antes, ya mostraba signos de fatiga en algunas zonas de España. Falta por saber hasta dónde llegarán los efectos de una crisis que ya ha sido calificada por muchos como la más grande desde la Segunda Guerra Mundial.