Pisos casi iguales y situados en el mismo barrio, pero con precios distintos: los grandes tenedores cobran un 7% más

La vivienda, el tema de máxima preocupación para la sociedad española, tal y como revelan las encuestas, no hace sino encontrar más y más condicionantes a la tensión que atraviesa un mercado que hace ir con el agua al cuello cada mes a buena parte de la población del país. En un contexto marcado por unos precios que escapan a la lógica y unas condiciones en los contratos de arrendamiento que no hacen sino asfixiar a muchos inquilinos, las grandes dificultades existentes para emanciparse o conformar un proyecto de vida en lo referido a lo complejo que resulta acceder a un hogar ha provocado uno de los mayores movimientos sociales que España ha visto en los últimos años. Tal es así que ha dado el golpe final a una legislatura marcada por la inestabilidad del Ejecutivo y su debilidad parlamentaria, propiciando que Pedro Sánchez convoque elecciones generales de manera anticipada, contrariamente a la seguridad con la que venía afirmando que iba a concluir su mandato natural. 

El desahucio de Maricarmen, la mujer de 87 años que falleció recientemente en el hospital tras tener que ser ingresada el día que la echaron de su hogar, fue el germen de las protestas que se han extendido por todo el país y que tienen, nunca mejor dicho, su kilómetro 0 en la acampada de Sol en Madrid. Unas movilizaciones sociales que vienen siendo notablemente críticas con las políticas de vivienda que se han venido impulsando y que, gracias a la fuerza que han adquirido, han logrado impulsar una huelga general el 11 de noviembre.

Sus denuncias están claras al verles clamar a diario contra los abusos del mercado inmobiliario, la especulación que se hace con la vivienda y los elevados precios que no hacen sino condicionar cada vez más el presupuesto mensual de los españoles, cuyos salarios apenas crecen. Todas estas reivindicaciones han hallado un importante apoyo ante el hartazgo existente en la población española, que sufre un mercado inmobiliario que no hace sino hallar nuevos datos que evidencian un marco condicionado por una serie de aspectos que no hacen sino seguir impulsando la subida de precios más allá del déficit existente en la oferta frente a la elevada demanda.

El informe Concentración de la propiedad y precios de alquiler en España, elaborado por EsadeEcPol y firmado por Jorge Galindo, pone cifras a una de las diferencias que atraviesan el mercado inmobiliario: los propietarios particulares con más viviendas en alquiler cobran rentas más elevadas que quienes solo tienen un inmueble, incluso cuando se comparan pisos de características similares y ubicados en el mismo barrio.

El estudio analiza cerca de 790.000 observaciones de viviendas entre 2019 y 2023, a partir de microdatos fiscales del Instituto de Estudios Fiscales y de la Agencia Tributaria. Sus resultados muestran cómo la brecha entre pequeños y grandes propietarios ha aumentado en ese periodo. En 2019, quienes tenían dos o más viviendas cobraban apenas un 0,8% más que los caseros con un único inmueble. En 2023, esa diferencia ya alcanzaba el 3,5%. Al observar el tamaño de las carteras, el contraste es todavía mayor al observar los propietarios de cinco o más pisos percibían un 7,1% más por viviendas similares que quienes solo alquilaban una.

La diferencia no se explica únicamente por la calidad de los inmuebles o por su localización. Al seguir la evolución de una misma vivienda durante cinco años, los investigadores constataron que las rentas de los caseros con varias propiedades aumentaron entre un 3,1% y un 4% más que las de los propietarios de un solo piso.

Las renovaciones de contrato constituyen uno de los principales puntos de divergencia. Cuando llega el momento de actualizar el alquiler, quienes tienen una única vivienda elevan la renta una media del 3,8%, frente al 5,2% de los propietarios con varios inmuebles. La diferencia empieza a adquirir relevancia a partir de cuatro viviendas, cuando la gestión del arrendamiento se aproxima más a una actividad inversora que a la obtención de ingresos complementarios.

Otro hallazgo cuestiona que estas diferencias respondan exclusivamente al control de un mercado local. Los propietarios que concentran todos sus pisos en una misma sección censal cobran un 3,8% menos que los caseros con una única vivienda comparable. La prima, por tanto, es mayor entre quienes tienen sus inmuebles repartidos por distintos municipios.

Sin embargo, el informe también matiza el papel de los grandes propietarios en la escalada general de los precios. Según la descomposición estadística de Galindo, a los caseros con varias viviendas se asocia aproximadamente el 18% del encarecimiento registrado entre 2019 y 2023, cifra que supone unos 1,6 puntos de los 8,8 que aumentaron los alquileres en la muestra. Los autores advierten de que no se trata de una estimación causal. La mayor parte de la subida responde a una revalorización general del mercado, en un contexto de oferta insuficiente y demanda creciente.