La vivienda es objeto permanente de debate. Y es que es bastante poliédrica: de un lado puede tratarse de una forma de ahorro para la jubilación, puede ser simplemente objeto de especulación con las compraventas, puede servir para obtener rentas que complementen el salario o que satisfagan el pago de una residencia de mayores, o que enriquezcan sobremanera al propietario. Cosa que, lógicamente, no ocurre con las acciones, los bonos del Tesoro, las cuentas corrientes, los dividendos, etcétera que pueden cumplir esa misma función de enriquecimiento o de cobertura para gastos extraordinarios. Por otra parte, tiene un marcado carácter social y es un derecho recogido por la Constitución.

La fiscalidad de la vivienda no hace distinciones en su uso, tanto en el momento de la compraventa como en el de recibir rentas. Se trata igual que una acción, un bono… salvo en el caso de la primera vivienda cuya venta se reinvierta en otra primera vivienda o en el caso de enajenaciones de personas mayores de 65 años que dediquen el dinero a completar su pensión o a crear una renta periódica con esos ingresos.

No hay, pues, distinción por capacidad económica de los propietarios, ni por el número de viviendas que posea, ni por el fin al que destine las rentas o la plusvalía –si la tiene- en el caso de la compraventa. El tema es complejo.

Después de desaparecer la desgravación a la compra de la primera vivienda y salvo las excepciones antes apuntadas, se la trata como si fuera un activo financiero más. Incluso en su condición de bien material soporta incluso más impuestos que si se compra un fondo de inversión o unas acciones.

Los impuestos de la vivienda son numerosos. En el momento de la compra y si se trata de una promoción nueva se le aplicará el IVA del 10% y si es de segunda mano el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales –algo inferior al IVA- además del Impuesto de Acto Jurídicos Documentados que es poco relevante.

Llegado el momento de la venta, y hasta ahora la reciente sentencia del Tribunal Constitucional que lo ha suprimido, se pagaba el Impuesto de la plusvalía municipal, gran fuente de financiación de los ayuntamientos y que se va elevando de acuerdo con los años que se haya tenido la propiedad de acuerdo a una actualización continua de su valor. Aquí ha surgido el problema porque cuando las viviendas bajaron en la crisis de 2008 se seguía aplicando esa plusvalía municipal aunque el precio de venta fuese inferior al de compra. Ello provocó recursos que han terminado por acabar con el impuesto y plantear un serio problema de recursos para las arcas municipales. Ya se habla de establecer otro tipo diferente pero también basado en las casas.

Además, como ocurre con cualquier plusvalía, fruto de un precio de venta superior al de compra, esa ganancia debe tributar en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas sin ninguna distinción respecto a otras rentas como las generadas por acciones, depósitos bancarios etcétera.

Si sumamos a los impuestos a la compra de la vivienda que se sitúan en tono al 10-12% de su valor de adquisición y también los de venta (plusvalía municipal hasta ahora hubiese o no ganancia) y el de las rentas del capital aplicado solo sobre la ganancia entre el 19% y el 23% de la misma, está claro que los impuestos de la vivienda son un claro estímulo para la subida del precio de los pisos y no hacen grandes distingos entre grandes o pequeños propietarios, ricos y pobres.

Todos estos pagos encarecen como poco un 20% la vivienda sobre su precio de adquisición, un elevado porcentaje que el propietario intentará repercutir en el momento de la venta. Un debate que hasta ahora no se ha abierto porque no es del gusto de los Ayuntamientos –ya no les queda otro remedio tras la sentencia- ni tampoco de Hacienda que recibe grandes ingresos tanto en el momento de la compra como de la venta, que se multiplicaron en los años del boom.

Una revisión profunda de la fiscalidad de la vivienda parece más que necesaria, incluyendo también estos aspectos y diferenciando entre el conjunto de ingresos de y compradores, arrendatarios y arrendadores.