El mercado inmobiliario en España encara una nueva fase tras firmar en 2025 los datos más elevados desde 2007: más de 714.000 compraventas de vivienda. Sin embargo, CaixaBank observa que el ciclo expansivo empezará a mostrar síntomas de agotamiento. “La demanda ha tocado techo. No esperamos más demanda, sino una estabilización”, afirmó Pedro Álvarez, economista de CaixaBank Research, durante la undécima edición de EFIMAD, el encuentro inmobiliario anual organizado en Madrid junto a Asprima.
Récord histórico y efecto escalón en el mercado inmobiliario
El servicio de estudios de la entidad está revisando sus previsiones para el mercado de la vivienda en 2026, aunque ya anticipa una ligera moderación en las compraventas. Las transacciones podrían situarse en torno a las 700.000 operaciones, “e incluso por debajo”, una cifra inferior a la del pasado ejercicio pero todavía entre las más elevadas de la serie histórica. El enfriamiento, según la entidad, afecta a todos los perfiles de comprador: nacionales y extranjeros, residentes y no residentes.
Pese a ello, CaixaBank sí se muestra firme en descartar un desplome. Álvarez habla de un “efecto escalón”: la demanda se estabiliza en niveles muy altos y la comparativa interanual pierde fuerza tras un ejercicio excepcional. El escenario central apunta a una moderación progresiva de la actividad inmobiliaria en los próximos años, más que a un ajuste brusco.
Precios de la vivienda al alza por la falta de oferta
Donde no se espera un freno es en los precios de la vivienda. El diagnóstico de CaixaBank Research es claro: el principal problema del mercado inmobiliario español sigue siendo la falta de oferta. El desajuste acumulado ronda ya las 700.000 viviendas, una cifra alineada con las estimaciones del Banco de España. En este contexto, la entidad prevé que el precio de la vivienda suba este año incluso por encima del 6,3% inicialmente proyectado.
“Estamos en un mercado en el que la demanda es muy evidente y la oferta no termina de arrancar”, subrayó Álvarez. Las zonas con mayor presión sobre los precios son la costa mediterránea, Madrid y las islas, los principales polos económicos y de atracción de población y capital en España.
El sector promotor, además, se enfrenta a importantes obstáculos estructurales: escasez de mano de obra, elevados costes de construcción, incertidumbre regulatoria y dificultades para aprobar una nueva Ley del Suelo. Todos estos factores, según el economista, están contribuyendo a un déficit de vivienda que presiona al alza los precios y limita la capacidad de respuesta del mercado.
¿Hay riesgo de burbuja inmobiliaria en España?
CaixaBank lo descarta. Aunque el 74% de los municipios de más de 25.000 habitantes registra subidas interanuales de dos dígitos, en términos reales —descontando la inflación— el precio medio de la vivienda sigue un 15% por debajo de los máximos del anterior ciclo. Además, las condiciones de financiación son favorables, pero la banca mantiene criterios prudentes en la concesión de hipotecas, lejos de los excesos previos a 2008. Tampoco los indicadores de accesibilidad han alcanzado niveles críticos.
Previsión de PIB y tipos de interés del BCE
En paralelo, CaixaBank Research ha revisado al alza su previsión de crecimiento del PIB de España, que podría situarse entre el 2,4% y el 2,5% este año. La fortaleza del mercado laboral y la demanda interna sostienen la actividad, aunque persisten riesgos geopolíticos y preocupaciones sobre la deuda pública global.
En cuanto a la política monetaria, la entidad anticipa que el Banco Central Europeo mantendrá los tipos de interés en el 2%, un nivel con el que se siente “cómodo” y que deja margen de maniobra ante posibles cambios en la inflación o el crecimiento. Las eventuales subidas del precio del dinero, de producirse, se retrasarían previsiblemente hasta 2027.
