Los precios de la vivienda se han disparado en el últimos meses y no dejan de crecer, hasta el punto de que el esfuerzo para adquirir un casa se aproxima a los niveles de 2007, haciendo temer lo peor.
La pregunta que está en el aire es si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria. El 70% de los expertos lo niega, al menos en términos generales, aunque sí reconoce que hay puntos muy tensionados.
Así lo recoge la XXII edición del Observatorio de la Valoración, elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor /AEV) en colaboración con la profesora Paloma Taltavull y 13 expertos del sector, que analiza la evolución de los precios residenciales, la presión en el mercado del alquiler, la desigualdad en el acceso a la propiedad y el papel de la financiación.
Según este trabajo, los precios de la vivienda crecieron algo más de un 10% interanual en el segundo trimestre de 2025, con una subida del 10,45% en la segunda mano, que concentra la mayor parte de las transacciones. No obstante, el 66% de las sociedades de tasación y el 75% de los panelistas externos descartan una burbuja generalizada, pues estas importantes subidas responden a tres fundamentos sólidos: demanda solvente, perfil de comprador más prudente que antes de 2008 y condiciones de financiación mucho más estrictas. Pese a ello, el informe sí precisa que el esfuerzo hipotecario para adquirir casa ya se acerca a niveles de 2006-2007, aunque los de deuda hipotecaria siguen lejos de los de la crisis anterior.
Tensiones localizadas
Los expertos si hablan de tensiones localizadas en territorios como Baleares y Canarias, donde la demanda extranjera supera el 30% de las operaciones, la presión sobre precios es notable y en algunos segmentos se detectan dinámicas especulativas vinculadas al alquiler turístico y a la inversión con fines de rentabilidad. Estas situaciones, aunque todavía minoritarias, reflejan que el riesgo de burbuja puede ser regional y específico, más que generalizado en todo el país.
"Esta edición de nuestro Observatorio de la Valoración confirma que los problemas estructurales del mercado inmobiliario español persisten y se agravan en determinados territorios", resume.Jorge Dolç, secretario general de la AEV. "Aunque no existe una burbuja general, la escasez de oferta, el peso de las compras al contado y la presión de la demanda extranjera alimentan una dinámica que mantiene la tensión de precios en niveles muy elevados", añade.
Subidas del precio del alquiler
En lo que respecta al alquiler, este sigue siendo el gran foco de tensión, según el XXII Observatorio de la Valoración, que recoge que las rentas aumentaron entre un 9% y un 15% interanual en el segundo trimestre de 2025, con una media nacional del 9%. A diferencia de lo que ha ocurrido en periodos anteriores, ahora la presión, además, no se limita ya a las grandes capitales, sino que se extiende a ciudades medianas y a zonas donde la demanda de compra no puede materializarse por falta de acceso a financiación.
Del mismo modo, las previsiones son que los precios sigan subiendo en los próximos trimestres. Algunos especialistas hablan de cierta moderación en el ritmo, pero ninguno prevé una corrección significativa a corto plazo. Entre las razones de que esto sea así señalan la escasez de oferta estructural, el trasvase de demanda desde la compra hacia el alquiler y la presión del alquiler turístico, que compite con la vivienda de residencia habitual.
Como posibles soluciones, los expertos plantean incrementar la oferta disponible mediante nueva construcción destinada al alquiler, la movilización del parque vacío, una mayor seguridad jurídica para los arrendadores y la colaboración público-privada. El informe matiza que dos panelistas defienden medidas mixtas, como regulaciones de corto plazo, o combinadas, con límites al alquiler turístico, aunque la mayoría rechaza una regulación generalizada.
Crecen las compras al contado
Otro de los aspectos que recoge el estudio es el de las compras al contado, que han aumentado de forma muy importante con respecto a décadas anteriores, hasta el punto de que ya 4 de cada 10 operaciones se cierran sin financiación hipotecaria, una proporción muy elevada en comparación con décadas anteriores. Esta realidad penaliza especialmente a los compradores primerizos, que carecen de ahorro previo y dependen de las entidades bancarias.
Por el contrario, inversores, compradores extranjeros y particulares con alta capacidad financiera que pagan al contado tienen la ventaja de poder cerrar operaciones de forma más rápida, presionando los precios al alza e intensificando el papel del traspaso intergeneracional de riqueza como vía de acceso a la vivienda.
Ante esta brecha, hay expertos que señalan la necesidad reforzar las ayudas públicas, mediante avales, subvenciones o hipotecas específicas para jóvenes, aunque no hay consenso sobre su efectividad.
Costes de producción disparados y falta de mano de obra
En lo que atañe a la actividad promotora, el informe habla de un 20,3% más de viviendas iniciadas y un 13,1% más de terminadas, junto a un repunte del crédito promotor (+3,5%); e indica que el consumo de cemento se mantiene estancado, que los costes de construcción acumulan un incremento del 40% con respecto a 2019 y que falta de mano de obra cualificada.
Se demanda, por tanto, mayor respaldo público y financiero y el refuerzo de la producción de vivienda protegida, que hoy apenas representa el 15% de la nueva construcción.
En el ámbito financiero, el 92% de los panelistas considera que el sistema bancario está preparado para sostener un nuevo ciclo de edificación, con más de 120.000 hipotecas formalizadas trimestralmente y sin restricciones de liquidez como en el pasado. Aun así, defienden el diseño de una política crediticia específica que apoye, tanto a promotores medianos y pequeños, como a compradores de primera vivienda.
