Un tema complejo
El tema es muy complejo. Desde el mundoeconómico se argumenta que la resistencia del sector financiero español ala crisis se ha debido, precisamente, al sistema de garantías queestablece la Ley Hipotecaria y que su modificación supondría, deentrada, encarecer los créditos hipotecarios y restringir su concesión.Los consumidores, sin embargo, consideran que se están produciendoabusos por parte de los bancos y no entienden que un crédito hipotecariotenga que estar garantizado con algo más que el bien que se hipoteca.
Unas subastas injustas
Elproblema no es nuevo, pero la crisis lo ha exacerbado. Como explicandesde el sindicato UGT, La Ley 1/2000, de 7 de enero, de EnjuiciamientoCivil,en uno de sus artículos (el 671) dice que “si en el acto de lasubasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir laadjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50% de suvalor de tasación o por la cantidad que se deba por todos losconceptos”.
Las subastas hipotecarias, debido a las altastasaciones de las propiedades inmobiliarias de la época del boom, quedanen la mayoría de los casos desiertas, sin postor, por lo que la entidadfinanciera tiene la opción de aplicar el artículo citado adjudicándosela vivienda por el 50% del valor de tasación (normalmente menor a ladeuda contraída por el crédito hipotecario). Por tanto, el antiguopropietario queda todavía endeudado por, al menos, el 50% restante delcrédito. Para el cobro del resto de ese importe, el banco procede alembargo del resto de bienes o avales que posea el deudor o susavalistas. “Y, en caso de que éstos no sean suficientes para saldar ladeuda se procede también al embargo del salario, en la medida que la leylo permite”, según han explicado a ELPLURAL.COM fuentes del sindicato.
Situaciones de exclusión social
“Anosotros nos preocupa la situación en que quedan muchas familias, queven embargados sus bienes y quedan en una situación de exclusiónsocial”, señalan desde UGT, “por ello hay que tomar medidas, sobre todopara los casos de los deudores de buena fe y cuando se trate de lavivienda habitual”.
Marco legal para la dación en pago
Ladación en pago de la totalidad de la deuda ya se recoge en nuestranormativa. El artículo 140 de la Ley Hipotecaria dice que “podráválidamente pactarse en la escritura de la hipoteca voluntaria que laobligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bieneshipotecados. En este caso la responsabilidad del deudor y la acción delacreedor por virtud del préstamo hipotecario quedarán limitadas alimporte de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienesdel patrimonio del deudor”. Sin embargo, las entidades financierasprefieren acogerse al artículo 1911 del Código Civil, e incluyen en lascláusulas la siguiente coletilla“del cumplimiento de las obligacionesresponde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Estodisminuye los riesgos de las Entidades financieras, “pero hace a lasfamilias más vulnerables”, dice UGT.
70.000 millones en ejecuciones bancarias
Dehecho, gran parte de las adjudicaciones de promociones inmobiliariasque están ahora en la cartera de los bancos son daciones en pago. Segúnel Banco de España, hasta junio del año pasado, las entidadesfinancieras han ejecutado garantías (ejecuciones y daciones en pago) porvalor de 70.000 millones de euros que han convertido a los bancos ycajas de ahorros españoles en los principales promotores y caseros delpaís.
Los bancos esgrimen que, si se modificaran las garantíasahora establecidas, se verían obligados a aumentar el tipo de interés desus créditos hipotecarios y buscar otros avales, que encarecerían elimporte total de los créditos. Además, se dificultaría el acceso alcrédito, ya que se miraría mucho más la solvencia de la persona queacude a pedir el préstamo. También aumentaría el número de viviendas quese quedarían los bancos, ya que muchos españoles saben que estánpagando por su vivienda mucho más de lo que valen.
Según elpresidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González,“si las garantías son menores, el dinero es más caro y habrá menosfondos para estos créditos”.
Límite de embargabilidad
LaIniciativa Legislativa Popular incluye otras peticiones, como laeliminación de cláusulas abusivas, como son las de suelo en los créditosa tipo variable, los redondeos, los cambios unilaterales, o laimposición de la tasación. La supuesta falta de independencia de lasvaloraciones está provocando muchos problemas ahora. Se considera quemuchas tasaciones estaban infladas para justificar lo elevado de loscréditos. Las transparencia, además, debe aumentar. Muy pocoshipotecados saben que, cuando firman su hipoteca, están dando también elvisto bueno al precio al que se subastará su vivienda en caso deembargo o las comisiones (e incluso penalizaciones) que implica cancelarsu hipoteca. La cantidad de sueldo que el banco puede embargar estálimitada, según los acuerdos del Pacto de Zurbano, pero deberíaaumentarse, según los firmantes de la iniciativa.
Los juzgadosespañoles recibieron el año pasado más de 93.000 ejecucioneshipotecarias, cifra muy similar a la del año anterior, según los datosdel Consejo General del Poder Judicial.
El tema es muy complejo. Desde el mundoeconómico se argumenta que la resistencia del sector financiero español ala crisis se ha debido, precisamente, al sistema de garantías queestablece la Ley Hipotecaria y que su modificación supondría, deentrada, encarecer los créditos hipotecarios y restringir su concesión.Los consumidores, sin embargo, consideran que se están produciendoabusos por parte de los bancos y no entienden que un crédito hipotecariotenga que estar garantizado con algo más que el bien que se hipoteca.
Unas subastas injustas
Elproblema no es nuevo, pero la crisis lo ha exacerbado. Como explicandesde el sindicato UGT, La Ley 1/2000, de 7 de enero, de EnjuiciamientoCivil,en uno de sus artículos (el 671) dice que “si en el acto de lasubasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir laadjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 50% de suvalor de tasación o por la cantidad que se deba por todos losconceptos”.
Las subastas hipotecarias, debido a las altastasaciones de las propiedades inmobiliarias de la época del boom, quedanen la mayoría de los casos desiertas, sin postor, por lo que la entidadfinanciera tiene la opción de aplicar el artículo citado adjudicándosela vivienda por el 50% del valor de tasación (normalmente menor a ladeuda contraída por el crédito hipotecario). Por tanto, el antiguopropietario queda todavía endeudado por, al menos, el 50% restante delcrédito. Para el cobro del resto de ese importe, el banco procede alembargo del resto de bienes o avales que posea el deudor o susavalistas. “Y, en caso de que éstos no sean suficientes para saldar ladeuda se procede también al embargo del salario, en la medida que la leylo permite”, según han explicado a ELPLURAL.COM fuentes del sindicato.
Situaciones de exclusión social
“Anosotros nos preocupa la situación en que quedan muchas familias, queven embargados sus bienes y quedan en una situación de exclusiónsocial”, señalan desde UGT, “por ello hay que tomar medidas, sobre todopara los casos de los deudores de buena fe y cuando se trate de lavivienda habitual”.
Marco legal para la dación en pago
Ladación en pago de la totalidad de la deuda ya se recoge en nuestranormativa. El artículo 140 de la Ley Hipotecaria dice que “podráválidamente pactarse en la escritura de la hipoteca voluntaria que laobligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bieneshipotecados. En este caso la responsabilidad del deudor y la acción delacreedor por virtud del préstamo hipotecario quedarán limitadas alimporte de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienesdel patrimonio del deudor”. Sin embargo, las entidades financierasprefieren acogerse al artículo 1911 del Código Civil, e incluyen en lascláusulas la siguiente coletilla“del cumplimiento de las obligacionesresponde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Estodisminuye los riesgos de las Entidades financieras, “pero hace a lasfamilias más vulnerables”, dice UGT.
70.000 millones en ejecuciones bancarias
Dehecho, gran parte de las adjudicaciones de promociones inmobiliariasque están ahora en la cartera de los bancos son daciones en pago. Segúnel Banco de España, hasta junio del año pasado, las entidadesfinancieras han ejecutado garantías (ejecuciones y daciones en pago) porvalor de 70.000 millones de euros que han convertido a los bancos ycajas de ahorros españoles en los principales promotores y caseros delpaís.
Los bancos esgrimen que, si se modificaran las garantíasahora establecidas, se verían obligados a aumentar el tipo de interés desus créditos hipotecarios y buscar otros avales, que encarecerían elimporte total de los créditos. Además, se dificultaría el acceso alcrédito, ya que se miraría mucho más la solvencia de la persona queacude a pedir el préstamo. También aumentaría el número de viviendas quese quedarían los bancos, ya que muchos españoles saben que estánpagando por su vivienda mucho más de lo que valen.
Según elpresidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González,“si las garantías son menores, el dinero es más caro y habrá menosfondos para estos créditos”.
Límite de embargabilidad
LaIniciativa Legislativa Popular incluye otras peticiones, como laeliminación de cláusulas abusivas, como son las de suelo en los créditosa tipo variable, los redondeos, los cambios unilaterales, o laimposición de la tasación. La supuesta falta de independencia de lasvaloraciones está provocando muchos problemas ahora. Se considera quemuchas tasaciones estaban infladas para justificar lo elevado de loscréditos. Las transparencia, además, debe aumentar. Muy pocoshipotecados saben que, cuando firman su hipoteca, están dando también elvisto bueno al precio al que se subastará su vivienda en caso deembargo o las comisiones (e incluso penalizaciones) que implica cancelarsu hipoteca. La cantidad de sueldo que el banco puede embargar estálimitada, según los acuerdos del Pacto de Zurbano, pero deberíaaumentarse, según los firmantes de la iniciativa.
Los juzgadosespañoles recibieron el año pasado más de 93.000 ejecucioneshipotecarias, cifra muy similar a la del año anterior, según los datosdel Consejo General del Poder Judicial.
