La Comunidad de Madrid habría construido fuera de la legalidad hasta 488 viviendas públicas sobre el cauce del Arroyo de la Dehesa, ubicado en el barrio de Tempranales de San Sebastián de los Reyes. Así se extrae de un Oficio de la Confederación Hidrográfica del Tajo al que ha tenido acceso en exclusiva ElPlural.com. Este organismo, dependiente del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico, ha señalado a este medio que no será posible "legalizar viviendas que se encuentran ocupando un cauce, dado que se trata de dominio público hidráulico". O dicho de otro modo, que estas viviendas del denominado Plan Vive de la Comunidad de Madrid nunca podrán ser habitadas al haber sido construidas incumpliendo la normativa vigente.
El Gobierno de Isabel Díaz Ayuso y la empresa elegida para gestionar el lote tres del Plan Vive (ConVive Madrid), Culmia (Sogeviso el gestor del alquiler y Ávintia la constructora), habían sido advertidas en la fase inicial, cuando todavía se podía corregir el proyecto; explican desde el Ministerio para la Transición Ecológica a ElPlural.com. Sin embargo, las personalidades implicadas supuestamente decidieron hacer oídos sordos y continuar con unas obras que ahora tendrán que ser derruidas.
La zona afectada es la ubicada en la Dehesa Boyal, un entorno natural único en la Comunidad de Madrid que alberga decenas de especies animales y florales. Según ha podido saber este periódico, el número de viviendas que incumplen la normativa supondría un tercio del total de las aprobadas (488), lo que representa en torno a 150 inmuebles construidos de forma irregular. La normativa vulnerada es la Ley de Aguas, que establece que no puede invadirse, ocuparse o extraer áridos de los cauces sin la correspondiente autorización, que debe ser emitida por la Confederación Hidrográfica correspondiente y que en este caso no existe.
Esta irregularidad queda constatada en la resolución del procedimiento sancionador trasladado por la Confederación Hidrográfica del Tajo a la empresa concesionaria, Tarvos Activos Inmobiliarios. En dicho oficio, el organismo señala que se ha ocupado y, posteriormente, eliminado un tramo del cauce del Arroyo de la Dehesa a consecuencia de la realización de las obras de urbanización del Plan Vive. Cabe destacar que este suelo es de dominio público hidráulico y, en consecuencia, se requiere una autorización o concesión de la Confederación.
Los hechos se consideran probados, según recoge el documento del Ministerio de Transición Ecológica, con las fotografías recabadas y el informe del Servicio de Vigilancia e Informes de la Comisaría Adjunta a los que ha accedido este periódico, que esboza diferentes evidencias para constatar la titularidad pública de la parcela afectada y al que se le añade un posterior informe técnico de la propia Confederación. Al inicio del proyecto se advirtió de estas irregularidades, pero las obras continuaron y ahora la Comunidad de Madrid y las empresas involucradas deberán “reponer las cosas a su estado anterior” y pagar una multa de 1.500 euros, tal y como obliga la resolución.
Demolición de los pisos
El documento es demoledor y señala el incumplimiento del artículo 77.1 del Real Decreto Legislativo 1/2001, que exige “previa concesión o autorización administrativa” para la “utilización o aprovechamiento por los particulares de los cauces”. En consecuencia, se ha incurrido en el artículo 116.3 (letra e) de la misma norma, que tipifica como infracción “la invasión, la ocupación o la extracción de áridos de los cauces, sin la correspondiente autorización”. Esta infracción está considerada como leve en el artículo 315 (letra d) del Reglamento de Dominio Público Hidráulico y conlleva sanciones y obligaciones.
En primer lugar, la concesionaria (Culmia/Tarvos) debe asumir una multa de hasta 10.000 euros, que se ha definido en 1.500 euros por principio de proporcionalidad. No obstante, lo vital de la resolución es la “obligación de reponer las cosas a su estado anterior, salvo que sean legalizadas o autorizados los trabajos denunciados a instancias del interesado”. Dado que la segunda parte no se ha producido, las obras desarrolladas deberán ser deshechas para devolver el terreno a su estado previo.
Es decir, según fuentes urbanísticas consultadas por este periódico, solo hay una opción viable: la demolición de los edificios.
Un extremo en el que, sin embargo, la Confederación Hidrográfica del Tajo, prefiere ser más cauto: "No existe ninguna orden de demolición de viviendas por parte de esta Confederación. En el caso que se menciona existe un expediente sancionador, por parte de este organismo, por ocupación de un cauce público. En este momento, el expediente se encuentra en tramitación, pues ha sido objeto de recurso".
En cualquier caso, en su Oficio la Confederación es tajante: Existe “la obligación de reponer las cosas a su estado anterior”. Es decir, que esas viviendas desaparezccan.
La denuncia que dio comienzo al proceso se presentó el 28 de febrero de 2023 ante el Servicio de Vigilancia del Dominio Público Hidráulico. Posteriormente, el 2 de junio de 2023, se inició el proyecto sancionador, pero no fue hasta el pasado 22 de abril cuando la Confederación remitió la resolución a Tarvos. Esta orden otorga un plazo de un mes tanto para el abono de la multa como para el cumplimiento de la reposición del hábitat, periodo que concluyó el pasado jueves 23 de mayo sin que se cumpliese lo establecido.
La impugnación por vía administrativa ya no es posible, aunque los afectados han acudido al Tribunal Superior de Justicia de Madrid presentando un Recurso Contencioso-Administrativo. No obstante, tal y como recoge la resolución de la Confederación, de no haberse cumplido las obligaciones antes del periodo concedido de un mes, algo que no se ha producido, “se procederá a la imposición de multas coercitivas y/o la ejecución subsidiaria de la obligación”.
Versiones contradictorias que hacen inviable la promoción de viviendas
En contacto con ElPlural.com, Sogeviso ha explicado que "como subcontratista de la concesionaria (Tarvos/Culmia), únicamente se encarga de la gestión de inquilinos y del mantenimiento una vez están finalizadas las obras". De este modo, para cualquier aspecto relacionado con los desarrollos inmobiliarios, Sogeviso apunta directamente a Culmia.
Por su parte, Culmia indica: "Tenemos es una concesión administrativa sobre un suelo propiedad de la Comunidad de Madrid tras resultar adjudicatarios de un concurso público, y una licencia de edificación concedida por el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes para levantar la promoción de viviendas asequibles que estamos construyendo. Ni la concesión ni la licencia de edificación incorporan ningún condicionante. Culmia ha actuado y está actuando dentro de la legalidad".
En este sentido, desde Culmia reconocen que "efectivamente han recibido hace unos meses una notificación por parte de la Confederación Hidrográfica del Tajo". A su entender, esta notificación "es confusa y contradictoria".
"En la misma (notificación) no consta ninguna referencia a ningún delito medioamiental. Y contra la misma se ha presentado el correspondiente recurso de reposición, sin que exista por el momento resolución", recalcan antes de precisar que "hace ya muchos años que se urbanizó aquel ámbito. Al tramitarse el correspondiente Plan Parcial la Confederación Hidrográfica del Tajo informó, como corresponde, sin que hubiera afección sobre la parcela que nos ocupa".
Frente a estas versiones, la Confederación Hidrográfica del Tajo se muestra tajante: "Es importante señalar que, de acuerdo con la normativa de aguas, independientemente de si se trata de suelo urbano o de si se cuenta con licencia municipal, no es posible legalizar viviendas que se encuentren ocupando un cauce, dado que se trata de dominio público hidráulico".
Finalmente, la Comunidad de Madrid resalta a este periódico que "la concesionaria del Plan Vive en san Sebastián de los reyes (Culmia) ha presentado recurso de reposición frente a dicha resolución. Todos los planeamientos tenían los informes preceptivos correspondientes, incluido, la autorización de la Confederación Hidrográfica del Tajo. La parcela tiene la condición de suelo urbano y ha sido objeto de regulación mediante un Plan Parcial del sector del que la Confederación Hidrográfica del Tajo informó favorablemente el 7 de noviembre de 2003. En años posteriores, 2009 y 2013, la Confederación otorgó su autorización para distintas actuaciones que cubren la totalidad de las obras de urbanización del Sector 'Tempranales'; donde se levantan las viviendas que son objeto de esta resolución".
Estas versiones contrapuestas avanzan un conflicto judicial entre las partes que harán imposible habitar estas viviendas del Plan Vive.
El Plan Vive, “una farsa”
Lo cierto es que el Plan Vive ha generado múltiples polémicas y una de ellas tuvo que ver con los pisos levantados en Alcorcón, que esta misma semana han abierto su plazo de inscripción. Vecinos y colectivos sociales del municipio del sur de Madrid denuncian que el proyecto es "una gran farsa que no tiene nada de social y que solo busca encubrir la especulación inmobiliaria". Esta acusación la justifican en que los precios de los alquileres, teóricamente asequibles, se ubican por encima de los del propio mercado, tal y como evidencian los datos Idealista.
Según el portal inmobiliario, el precio medio de alquiler por metro cuadrado en Alcorcón se sitúa en 11,3 euros, mientras que las viviendas del Plan Vive de este municipio superan dicha cifra, ascendiendo hasta los 11,9 euros por metro cuadrado útil. Además, hay que tener en cuenta gastos inusuales como los referidos a los servicios comunitarios, muy elevados por introducir en viviendas de alquiler asequible servicios como piscina o gimnasio, o el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Así, un piso de 42 metros cuadrados y una habitación asciende hasta 517 euros al mes, cuantía que asciende a los 723 euros para uno de 66 metros cuadrados y dos habitaciones y a los 938 euros para las viviendas 85 metros cuadrados y tres habitaciones.
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