Habría que remontarse dos años atrás para encontrar el origen del nuevo y más reciente ‘pelotazo’ urbanístico del Ayuntamiento de José Luis Martínez-Almeida. Fue en 2024 cuando el consistorio madrileño abrió un proceso de venta de suelo público dirigido a cooperativas para que estas pudieran levantar vivienda de alquiler asequible. Sin embargo, lejos del propósito inicial, lo que ha llegado al día de hoy es un mecanismo mediante el cual promotoras privadas venden pisos por 700.000 euros a compradores que pueden alquilarlo a sí mismos.

Todo ello ha sido destapado por una investigación publicada en elDiario.es y que estrecha ahora el cerco sobre la gestión urbanística de Cibeles. Así las cosas, inicialmente el consistorio sacó a concurso doce parcelas, divididas en tres lotes, sobre las que se podían levantar más de 600 pisos. Pese a que en el plazo de ofertas, el concurso quedó desierto, posteriormente una cooperativa adquirió el primero de los tres lotes -con cuatro parcelas cada uno-, por el precio mínimo y ahora estaría vendiendo los inmuebles sobre plano a precios elevados y, además, sin que figure en los anuncios las condiciones de ello como que estas viviendas deben ser alquiladas durante los próximos 15 años.

Para llevar a cabo todo ello, una consultora inmobiliaria comercializa hasta cinco promociones dirigidas a “aquellos clientes que desean realizar la mejor inversión de sus vidas”, según consta en la página web de la empresa. Asimismo, también indican que cada una de estas promociones “ha sido concebida, no solo como un gran proyecto residencial excelentemente situado pensado para ti, sino también como una apuesta segura en un mercado inmobiliario en continuo crecimiento donde la demanda es altísima y la oferta muy escasa”. Siguiendo esta línea, la de Mahou-Calderón es una de las promociones que más revuelo ha despertado.

Pensada para levantarse en Arganzuela, esta promoción comprende 60 viviendas y está pensada para ser construida en forma de cooperativa. No obstante, Proel, la consultora que está detrás, solo menciona la condición de alquilarlas durante los siguientes 15 años en corres posteriores, a los que ha accedido elDiario.es. Además, incorpora otro factor que, inicialmente, no fue mencionando por el Ayuntamiento de Almeida: “El departamento jurídico de la cooperativa ya ha transmitido todas las posibilidades para que un adjudicatario cooperativista pueda ser a quien se le haga el alquiler, siempre que cumpla los requisitos. Puede alquilarse a uno mismo o a un tercero”.

Sin embargo, esto choca con lo que figuraba en los pliegos de la venta, según los cuales, “las personas físicas que opten al arrendamiento de las viviendas construidas deberán acreditar que no ostentan la propiedad de vivienda alguna en el término Municipal de Madrid”. Pese a esta contradicción, desde Urbanismo en el Gobierno municipal sostienen que, dado que “el adjudicatario del contrato es una cooperativa”, “no existe un propietario que pueda alquilarse la vivienda a sí mismo”. Asimismo, insisten en que “la cooperativa está obligada a que durante 15 años los pisos sean arrendados a precios asequibles y el arrendatario debe cumplir los requisitos fijados en el pliego, incluyendo el de ser persona física y el resto de los requisitos indicados”. Y sobre la posibilidad de que un cooperativista quiera alquilar uno de los pisos, añaden que “deberá cumplir iguales requisitos”. No obstante, lo que no mencionan en este punto es que la comercializadora vende los pisos directamente a los compradores interesados, sin tener en cuenta el régimen de vivienda asequible.

En otro orden de cosas, sobre la parcela de Mahou-Calderón, según ha podido saber elDiario.es, fue adjudicada el pasado 16 de octubre a la sociedad cooperativa Villas del Naranjo. Además de estas parcelas en Arganzuela, también incluía otras cuatro en Puente de Vallecas por 22,05 millones, donde tiene previsto levantar 217 viviendas libres.

Precios de hasta 660.000 euros e "importes favorables" a la cooperativa

Pero volviendo a situar el foco en las viviendas de la zona de Madrid Río, los pisos -de hasta tres dormitorios, con garaje y trastero- los están vendiendo por 660.000 euros y otros por 620.000 euros, todos ellos catalogados como “vivienda libre asequible”. En esta línea, la consultora defiende que a gracias a los “importes muy favorables para la cooperativa” es posible ofrecer a los socios “una verdadera oportunidad para obtener costes de adjudicación por debajo del mercado, debido a los condicionantes de la adjudicación que realizará el Ayuntamiento de Madrid en esta parcela”; unos condicionantes que solo aparecen mencionados en la información complementaria en otros correos electrónicos.

Entre estos, figura la obligatoriedad de alquilar por 15 años el inmueble adquirido y que ello se lleve a cabo con límites a las rentas que pueden cobrar a los inquilinos. Así, en el caso particular de la promoción Mahou-Calderón, el máximo está fijado en 17,85 euros por metro cuadrado útiles para viviendas de tres dormitorios; una cifra que se reduce hasta los 11,85 euros por metro cuadrado para las viviendas de Puente de Vallecas. Entre otras cosas, los inquilinos deben cumplir un máximo de ingresos en la unidad familiar en función de los miembros y al menos un año de empadronamiento en la capital.

En este mismo orden de cosas, entre las condiciones también figura que mínimo un 25% del número de viviendas proyectadas en cada uno de los lotes se debía reservar al alquiler de jóvenes menores de 35 años. No obstante, los importes finales de los alquileres dependen del nivel de ingresos, y los arrendadores pueden exigir más renta si su arrendatario se acerca al máximo legal. Con todo ello, las parcelas del primer lote estaban valoradas en 18.223.656,03 euros, cantidad que han de dar al Ayuntamiento junto a 3.826.967,77 euros en concepto de IVA.

Para vigilar que todas estas condiciones se den, Urbanismo señala que puede pedir en cualquier momento “la relación individualizada de los contratos en vigor y la documentación complementaria de los mismos, a fin de que se acredite que las personas que arriendan las viviendas construidas lo hacen en las condiciones de renta y con los límites establecidos en el pliego”. Asimismo, la cooperativa debe entregar anualmente y durante los 15 primeros años de alquiler un informe de auditoría externa que ratifique que mantiene los límites de renta marcados en la adjudicación.

El alquiler asequible inicial, "en manos de los compradores de la propia promoción"

Con todo ello, la portavoz de Más Madrid en el Ayuntamiento, Rita Maestre, denuncia que con Almeida al frente del Gobierno municipal, “la vivienda se ha convertido en un agujero negro que se lleva la mitad de los ingresos de las familias trabajadoras cada mes”.

Así, en declaraciones al medio que ha llevado a cabo la investigación, Maestre reprocha que con el objetivo de “solucionar esta crisis habitacional”, Almeida “malvende el suelo público a promotoras que, como esta del ámbito Mahou-Calderón, se disfrazan de cooperativas que terminan vendiendo los pisos a precios desorbitados y dejan el alquiler asequible en manos de los compradores de la propia promoción”. Todo ello, para retratar lo que califica como ‘Modelo Almeida’: “¡Cómprate un piso por 700.000 euros y te lo alquilas a ti mismo por un precio asequible!”. “Es una desvergüenza absoluta”, añade.

Por su parte, el portavoz Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del PSOE en el Ayuntamiento de Madrid, Antonio Giraldo, que “el truco” es el siguiente: “Se vendió suelo público a condición de que ahí se hiciera "vivienda asequible" (privada). Pero ahora nos enteramos de que la letra pequeña dice que el comprador se lo puede alquilar a sí mismo "asequiblemente" durante los 15 años que dura esa condición”.

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