La sentencia pionera contra Sareb abre la puerta a la eliminación de las cláusulas abusivas de los más de 10.000 contratos del banco malo. La sección civil del Tribunal de Instancia de Madrid número 88, atendiendo una denuncia de PAH Vallekas, considera cuatro de las cláusulas contempladas en estos contratos de arrendamientos sociales contrarias a la Ley de Consumo y a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por permitir cláusulas encubiertas, atentar contra la intimidad de los inquilinos e imponer penalizaciones abusivas y desproporcionadas.
Así, las cláusulas de bonificación, acompañamiento social y penalización por falta de desalojo caen, mientras que se anula parcialmente la de reclamación al inquilino de gastos y costas judiciales y el apartado que permite las visitas de la propiedad al domicilio. Un desmontado completo del modelo que Sareb viene desplegando desde años y que, gracias al caso de Giselli Mateus, primera denuncia en dilucidarse en los juzgados, crea un precedente legal contra el modelo de funcionamiento de los gestores público-privados de vivienda social y asequible, que va más allá de los realizados por Sareb.
La sentencia denuncia que el proceder se basa en “un clausulado uniforme, propio de un modelo de contratación en masa, redactado unilateralmente por la arrendadora en el marco de un programa estandarizado de arrendamiento”. Desde PAH Vallekas consideran que esto expone al Gobierno de coalición, que defiende los alquileres indefinidos, pero no contempla esa figura en los contratos que serán traspasados del banco malo a Casa47. “Es un golpe al modelo de gestión de vivienda social y asequible público-privada que están impulsando las distintas administraciones, con el Gobierno progresista a la cabeza”, destacan.
Los detalles de la sentencia: el porqué de la ilegalidad de las cláusulas
La decisión del juez Enrique Aguado confirma lo que los afectados llevaban tiempo denunciando: las cláusulas que la Sareb incluía en sus contratos de alquiler social eran abusivas. ElPlural.com ya había dado cuenta de estas prácticas en octubre de 2024, después de conversar con representantes de los colectivos de vivienda y con varios de los inquilinos afectados. Una forma de proceder especialmente difícil de justificar si se tiene en cuenta que el Estado, a través del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), es el principal accionista del conocido como banco malo. La sentencia pone ahora el foco en las condiciones que la entidad imponía a sus arrendatarios y que han terminado siendo anuladas por la Justicia.
- Cláusula 4.4: Penalización por falta de desalojo
- Cláusula 6.2: Imposición de gastos y costas judiciales y extrajudiciales
- Cláusula 14.3: Acceso a la vivienda por parte del arrendador
- Cláusulas 6.1 y 8 y Pacto y Anexo 1: Bonificación de la renta y acuerdo de acompañamiento social
El fallo analiza las cláusulas cuestionadas y da la razón a la representación de Giselli en todos los puntos. La primera en caer es la que contemplaba una penalización económica para el inquilino que se negara a abandonar la vivienda. A ella se suma otra estrechamente relacionada, que obligaba al arrendatario a hacerse cargo de los gastos y las costas judiciales y extrajudiciales derivados de un procedimiento, incluso aunque los tribunales acabaran dándole la razón. De esta manera, la Sareb pretendía trasladar al inquilino las consecuencias económicas de un posible litigio con independencia de su resultado, una imposición que el juez ha considerado abusiva.
Entre las condiciones anuladas figura también la denominada cláusula de bonificación, uno de los mecanismos más controvertidos de estos contratos por su capacidad para disparar el precio del alquiler. Su funcionamiento parte de una fórmula aparentemente sencilla: establecer dos rentas distintas para una misma vivienda. Por un lado, el precio de mercado; por otro, una cantidad bonificada que se corresponde con el alquiler social que paga el inquilino. El problema, tal y como viene denunciando la PAH Vallekas, es que esta estructura permitía a la Sareb retirar o reducir la bonificación durante la vigencia del contrato y elevar la mensualidad hasta alcanzar el precio de mercado, con incrementos que podían resultar inasumibles para las familias afectadas.
Estas revisiones se realizaban con carácter anual, supuestamente a partir de las evaluaciones de las mediadoras privadas, y podían chocar con las limitaciones legales a la actualización de las rentas. La normativa impide que el propietario incremente libremente el alquiler durante la vigencia del contrato, cuyo periodo mínimo es de siete años cuando el arrendador es una persona jurídica y de cinco cuando se trata de un particular. La sentencia también cuestiona las condiciones del denominado «acompañamiento social», un programa al que los inquilinos debían someterse durante los tres primeros años de arrendamiento y cuyo objetivo declarado era mejorar los ingresos de la unidad familiar. Sin embargo, esa mejora económica podía acabar convirtiéndose en el argumento para incrementar el importe del alquiler dentro del propio contrato.
El anexo que recogía este programa establecía expresamente la obligación de participar en él y vinculaba la continuidad del alquiler social al cumplimiento de sus exigencias. No se trataba, por tanto, de una asistencia voluntaria, sino de una condición contractual que podía comprometer la permanencia de las familias en sus viviendas. A ello se añadían otras prácticas denunciadas por la PAH Vallekas, como las visitas sin previo aviso, las llamadas desde teléfonos particulares o las subidas encubiertas del alquiler sin relación con ninguna actuación concreta de acompañamiento social. La Justicia ha anulado también las cláusulas que regulaban esta intervención de la Sareb y sus mediadoras privadas en la vida de los arrendatarios.
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