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El Consejo de Ministros aprobó, este martes, dos decretos de vivienda como respuesta a las múltiples movilizaciones y acampadas que se extienden por todo el país, con especial énfasis en las Puerta del Sol de Madrid. PSOE y Sumar se felicitaban por lo conseguido; sin embargo, el movimiento de vivienda aguardaba con cautela hasta conocer los detalles pormenorizados de ambos textos. La partición de las medidas en dos normas adelantaba una decepción para los manifestantes y, este miércoles, con la publicación del Boletín Oficial del Estado (BOE) del primero de ellos, puede certificarse.
La letra pequeña de los decretos: fondos buitre
El Real Decreto-ley 26/2026 es muy claro. En su primer artículo, el texto se refiere a “la prohibición de la compra especulativa de vivienda por parte de toda entidad con o sin personalidad jurídica, que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles”. No obstante, lejos de lo que deslizó el Gobierno, omitiendo la segunda parte del artículo, esta limitación no será total. Además de caducar en 31 de diciembre de 2028, la norma sí permite comprar vivienda a los fondos buitre, siempre y cuando no lo hagan “por un precio inferior al 70% de su valor de tasación de mercado”. Es decir, podrán comprar por el 70,1% del valor de mercado y después especular. La literalidad es la siguiente:
“El artículo 1 establece una limitación temporal de determinadas adquisiciones de vivienda, desde su entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2028. La medida afecta a las entidades, con o sin personalidad jurídica, que tengan en su objeto social la adquisición de inmuebles a título oneroso por un precio inferior al 70% su valor de tasación de mercado”.
Además, esta limitación ni siquiera se aplicará si la vivienda comprada se destina a alquiler asequible durante tan solo cinco años. “Tampoco será de aplicación cuando la persona jurídica compradora acredite su adhesión a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda”, recoge el BOE. La autoridad competente son las Comunidades Autónomas, lo que en regiones gobernadas por la derecha podría derivar en acuerdos que puenteen la normativa.
Múltiples excusas para desahuciar
Otra de las medidas vendida a bombo y platillo por ambos socios del Gobierno ha sido la prohibición de los desahucios que, como en el caso anterior, cuenta con su propia coletilla. La política se mantendrá hasta el 31 de diciembre de 2030, como ya era conocido, pero no suspenderá todos los desalojos, ni siquiera los de las personas más vulnerables. Si existe alternativa habitacional, el lanzamiento podrá realizarse. Si no la existe, solo se paralizará en los casos en los que exista vulnerabilidad, una denominación que, como conoce el movimiento de vivienda, exige apenas tener ingresos o sufrir problemas muy graves de salud.
Quién decidirá si existe alternativa, o si una residencia a decenas de kilómetros de la vivienda, como el Ayuntamiento de Madrid ofreció a Maricarmen, constituye una alternativa habitacional, queda en el aire. Asimismo, se contemplan compensaciones para determinadas personas, físicas o jurídicas, que quieran desahuciar. La literalidad es la siguiente:
"El artículo 2 establece un régimen temporal de suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Hasta el 31 de diciembre de 2030, cuando la demandante sea una de las entidades que desarrollan la actividad descrita en su apartado 1, el tribunal suspenderá el proceso por auto, aunque exista sentencia, si todavía no se ha practicado el lanzamiento, con independencia de que haya existido una suspensión previa. Por su parte, el apartado 2 establece un régimen que resultará de aplicación cuando no proceda la enervación extraordinaria y los demandantes no se encuentren incluidos dentro del apartado 1. En este supuesto, se prevén compensaciones cuando los demandantes sean personas físicas o jurídicas que se dediquen al alquiler asequible".
Eso sí, los desahucios suspendidos se podrán producir de igual manera al transcurrise tres años o, incluso, antes. "La suspensión se alzará cuando desaparezca la vulnerabilidad, se ponga a disposición una alternativa habitacional adecuada y efectiva o la parte demandada la rechace sin causa justificada, previa audiencia de las partes, o transcurran tres años desde que se acordó la suspensión", deja claro el artículo 2. Es decir, si transcurren tres años y tu situación es igual o peor, se te puede dejar en la calle.
Beneficios fiscales a caseros
El artículo cuatro del decreto modifica la ley de vivienda, pero mantiene que la denominación de gran tenedor sea a partir de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida residencial, excluidos garajes y trasteros. Es decir, si un propietario tiene diez pisos seguirá siendo un pequeño tenedor. Además, estos pequeños propietarios con nueve pisos se podrán beneficiar de una amplia gama de beneficios fiscales, vía Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), recogidos en el artículo 6. La literalidad es la siguiente
“Se reforma la reducción del rendimiento neto positivo por arrendamiento de vivienda. Para nuevos contratos celebrados por el mismo arrendador que no sea gran tenedor, una reducción de la renta superior al 5 % permite aplicar porcentajes del 100 % (si se mantiene arrendatario o límite de renta para uno nuevo), 95 %, 90 %, 85 % o 70 %, según concurran las condiciones previstas sobre continuidad del arrendatario, renta inferior al índice de referencia, ubicación en zona tensionada y edad del arrendatario […]
Si la renta inicial no supera la última renta del contrato anterior, actualizada en su caso, la reducción es del 50 %. Si aumenta, los porcentajes se gradúan en el 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, en función de que el incremento sea, respectivamente, de hasta el 5 %, superior al 5 % y hasta el 10 %, superior al 10 % y hasta el 15 %, superior al 15 % y hasta el 20 %, o superior al 20 %.
Para viviendas alquiladas por primera vez por contribuyentes que no sean grandes tenedores se prevén reducciones del 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 50 %, en función de la renta de referencia, la localización y la edad de los arrendatarios. Se regulan, asimismo, reducciones del 70 % para los supuestos de alquiler social o programas públicos descritos y del 60 % para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores. Durante la prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se contempla una reducción del 80 % cuando el arrendador no sea gran tenedor y se respete el límite de renta de referencia”.
