El servicio de expertos de CaixaBank Research ha revisado al alza sus previsiones para el mercado inmobiliario en los próximos meses. Para este 2025, los expertos del servicio de estudios del banco prevén que el mercado de la vivienda se mantenga en expansión, al contrario de lo que ha ocurrido en años anteriores. No obstante, un año más, el precio de la vivienda en España seguirá condicionado, en gran medida, por el desajuste entre la oferta y la demanda.
El informe revela que el mercado de la vivienda en España se mantendrá al alza, en una zona expansiva, a lo largo de todo este año. Una expansión que se experimentará tanto en el número de operaciones como en el precio de la vivienda. De hecho, el equipo de CaixaBank Research cifra el número de transacciones estimadas para este año alrededor de las 650.000 operaciones, igualando así los registros de 2022. CaixaBank Research prevé que la oferta de vivienda en España siga creciendo de forma gradual a lo largo de este año y anticipa un aumento en los visados de obra nueva. Así, estima que este año pasen de 125.000 viviendas nuevas a 135.000 este 2025 tras ir ganando tracción en el ejercicio anterior.
Según las cifras actualizadas por el servicio de estudios en el arranque de este nuevo año, el indicador de precios MIVAU, de valor de tasación, crecerá un 5,9% este 2025, con 2,3 puntos más por encima de la previsión anterior. Para el índice del INE, en cuanto al precio de transacción, la revisión al alza es de 3,1 puntos porcentuales más, hasta el 7,2%.
Los hogares españoles tendrán que hacer aún más esfuerzo para comprar una casa
Por otro lado, la ratio de accesibilidad, es decir, el número de años de renta íntegra que un hogar español debe dedicar para poder comprar una vivienda, aumentará ligeramente también este 2025. De hecho, el servicio de estudios de CaixaBank anticipa un crecimiento de apenas unas décimas, pasando del del 7,2 de 2024 al 7,5 previsto para este 2025. Este nivel alcanzaría así una cota similar a la de 2022, aunque sigue siendo muy inferior al máximo, en el 9,4, que se alcanzó en 2007.
El informe revela que el mercado de la vivienda en España entró en modo expansivo en 2024, caracterizado por un cambio de tendencia frente a lo que ocurrió en 2023. Así, si a lo largo del ejercicio 2023 el aumento de los tipos de interés, por parte del Banco Central Europeo (BCE), propició que el precio de la vivienda se ralentizara y que disminuyera la demanda, el precio de la vivienda se ha acelerado “de forma notable” en 2024. Un encarecimiento que ha quedado constatado, no solo a través de informes de expertos, sino también en el comportamiento de los compradores de vivienda y en la dificultad de muchos ciudadanos de acceder a este mercado.
Y es que el precio de la vivienda ha pasado de crecer un 3,9% en 2023 a un 6% interanual en el tercer trimestre de 2024, según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), basados en el valor de tasación. Sin embargo, el encarecimiento de la vivienda en España es todavía “más evidente” para los expertos en el índice elaborado por el INE, basado en precios de transacción, que van del 4% en 2023 al 8,2% interanual en el tercer trimestre de 2024.
La demanda de vivienda se ha mantenido "muy dinámica" este año
La aceleración de los precios se ha producido en un contexto en el que la demanda de vivienda se ha mantenido "muy dinámica" a lo largo del año, según los expertos del servicio de estudios de CaixaBank. En cifras, la compraventa de viviendas ha aumentado un 8,1% interanual en el periodo comprendido entre enero y noviembre de 2024, con 628.000 unidades más en el acumulado de 12 meses hasta noviembre y un 24% más que en 2019.
Los expertos del servicio de estudios de CaixaBank defienden que esta aceleración se ha dado por un conjunto de factores que han impulsado la demanda de vivienda. Entre ellos, el crecimiento de la renta bruta disponible, la pujanza de la demanda extranjera, los flujos migratorios positivos, la situación financiera favorable de los hogares, la reducción de los tipos de interés y la expectativa de que los precios de la vivienda sigan aumentando. Ahora, el servicio de estudios de CaixaBank prevé que los precios de la vivienda sigan al alza a lo largo de este ejercicio con signos de continuidad ya que los distintos factores que han impulsado la demanda en los últimos meses seguirán presentes en la sociedad española.
CaixaBank Research prevé que el BCE siga bajando los tipos de interés y, asimismo, considera que la renta de las familias seguirá recuperándose a lo largo del año. Estos dos factores principales, unidos al previsto crecimiento de la población, han marcado la actualización de las previsiones para el mercado de vivienda por parte de CaixaBank Research.
El servicio de estudios de CaixaBank anticipa que el buen comportamiento de las rentas de los hogares evitaría, al menos a corto plazo, la aparición de grandes desequilibrios en el precio de la vivienda. No obstante, reconoce que las grandes ciudades españolas tienen un problema “obvio” de accesibilidad. Los expertos siguen marcando el desajuste entre la oferta y la demanda como uno de los grandes condicionantes a la hora de marcar el precio de la vivienda. En este sentido, advierten de que una reactivación de la oferta, en un nivel menor de lo previsto, podría no solucionar el problema, sino incluso presionar más de lo esperado a los precios de la vivienda y, en base a la reacción de la demanda, agravar los problemas de accesibilidad al mercado de la vivienda en España.
