Las plataformas de alquiler turístico de corta duración podrían afrontar nuevas restricciones en la Unión Europea si sale adelante la propuesta que prepara la Comisión Europea para combatir la falta de vivienda asequible en las zonas más tensionadas por el turismo. El borrador del futuro Affordable Housing Act plantea establecer criterios comunes para que las autoridades nacionales, regionales y locales puedan limitar este tipo de alojamientos cuando estén contribuyendo a agravar los problemas de acceso a la vivienda, con mecanismos similares a los que plantea la Ley de Vivienda en España, pero tratándose de una ley de carácter comunitario, con la arquitectura legal y administrativa que ello conllevaría.
La iniciativa supone un avance en la respuesta europea al encarecimiento de la vivienda y llega después de que varias de las principales ciudades turísticas del continente hayan endurecido sus normas sobre los pisos destinados a visitantes. París, Barcelona o Venecia han aprobado distintas medidas para contener el crecimiento de los alquileres turísticos, mientras en numerosos destinos europeos el acceso a una vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas sociales, especialmente para las generaciones más jóvenes. En España, de hecho, los ciudadanos lo sitúan como principal problema, según el CIS. La vicepresidenta de la Comisión Europea, Teresa Ribera, tiene previsto presentar formalmente el proyecto el próximo 9 de septiembre. Tras esa primera presentación, comenzará un proceso de negociación entre los Estados miembros y el Parlamento Europeo antes de que la propuesta pueda convertirse en legislación comunitaria.
Bruselas quiere definir cuándo existe una emergencia residencial
Uno de los elementos centrales del proyecto es establecer una metodología común para determinar cuándo una zona sufre una situación de especial presión sobre la vivienda. El borrador plantea que las administraciones tengan en cuenta, entre otros elementos, la relación entre los precios de las viviendas y los ingresos de la población, así como la evolución de ese indicador.
La lógica es sencilla: no bastaría con demostrar que una ciudad es cara. Para justificar restricciones sobre los alquileres turísticos habría que acreditar que existe una situación de estrés residencial y que las condiciones probablemente no mejorarán en el futuro. Para determinarlo también deberían analizarse la evolución de la población, la oferta disponible de viviendas y la relación entre oferta y demanda. Las medidas que adopten las autoridades tendrían que cumplir, además, los principios de proporcionalidad, no discriminación y defensa del interés público.
El documento plantea que, en determinados lugares, puede ser más adecuado establecer un número máximo de viviendas turísticas o introducir límites a las nuevas licencias que prohibir completamente la actividad. También contempla fórmulas que permitan mantener determinadas viviendas que ya estaban operativas antes de la entrada en vigor de nuevas restricciones.
Un problema que ya es paisaje
El debate sobre los pisos turísticos se produce en un contexto de fuerte encarecimiento de la vivienda en buena parte de Europa. Los últimos datos comparables de Eurostat muestran que el precio de las viviendas en la UE aumentó un 5,1% interanual en el primer trimestre de 2026, mientras los alquileres crecieron un 3%. En comparación con el último trimestre de 2025, los precios de compraventa subieron un 1,2% y los alquileres un 0,7%. Si se atiende a la evolución acumulada, además, es más fácil entender la magnitud del problema: entre 2015 y el primer trimestre de 2026, los precios de las viviendas aumentaron alrededor de un 64% en la UE, mientras los alquileres lo hicieron algo más de un 20%. Es decir, comprar una vivienda se ha encarecido mucho más rápidamente que alquilarla en el conjunto de la Unión, aunque existen grandes diferencias entre países.
Hungría encabeza la escalada acumulada desde 2015, con un incremento de los precios de la vivienda superior al 275% hasta el tercer trimestre de 2025. Portugal, Lituania y Bulgaria también han registrado aumentos especialmente pronunciados. Finlandia constituye una excepción: sus precios estaban por debajo de los niveles de 2015. El mercado del alquiler presenta, asimismo, fuertes contrastes. Desde 2015, las rentas han aumentado en prácticamente toda la UE, con incrementos particularmente elevados en Hungría, Lituania, Eslovenia, Polonia e Irlanda.
La presión no es, por tanto, exclusiva de las grandes capitales turísticas, aunque es en ellas donde la combinación de demanda turística, población creciente y escasez de vivienda se suman con mayor virulencia. Los datos europeos también muestran que el problema de la vivienda tiene una dimensión claramente urbana. En 2024, casi el 10% de las personas que vivían en ciudades de la UE residían en hogares que destinaban más del 40% de sus ingresos disponibles a los costes de vivienda. En las zonas rurales, la proporción era del 6%. En concreto, Grecia presentaba la situación más complicada: el 29% de la población urbana sufría ese nivel de sobrecarga, seguida de Dinamarca, con un 23%. En el extremo contrario se encontraban Chipre y Croacia, con alrededor del 3%. La diferencia entre ciudades y zonas rurales también resulta significativa: en 23 de los 27 Estados miembros la carga residencial era mayor en las ciudades.
En el conjunto de la UE, los hogares dedicaron en 2024 una media del 19% de su renta disponible a la vivienda. Pero esa cifra aumenta hasta el 37% entre las personas con ingresos inferiores al 60% de la mediana nacional, frente al 16% entre quienes superan ese umbral. La crisis residencial, por tanto, golpea de manera especialmente intensa a los hogares con menos recursos. Además, casi el 10% de la población europea vivía en 2024 en hogares con retrasos en el pago de la hipoteca, el alquiler o las facturas de suministros. Grecia volvía a situarse como el país con mayor proporción, con un 43%, muy por encima de Bulgaria y Rumanía.
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