El suelo público y la vivienda protegida ponen a examen las promesas electorales sobre construcción

La vivienda será, indudablemente, el asunto más importante de la campaña electoral del 29-N, con los principales partidos enfrentados sobre cómo aumentar la oferta y reducir los precios. Mientras el Partido Popular promete acelerar el desarrollo urbanístico y construir 250.000 viviendas al año, el Gobierno de Pedro Sánchez defiende una mayor intervención pública, el refuerzo del parque protegido y medidas para facilitar el acceso al alquiler. Más allá de las diferencias políticas, ambas estrategias se enfrentan a una cuestión fundamental: cómo transformar el suelo disponible y los anuncios de inversión en viviendas terminadas y disponibles a un precio por debajo del de mercado.

La presión sobre el mercado residencial y el crecimiento del precio de los inmuebles disponibles se han disparado. El Banco de España estima que el déficit de oferta podría alcanzar el millón de viviendas en 2028, mientras que el encarecimiento de la compra y el alquiler dificulta especialmente la emancipación de los jóvenes. La escasez no afecta por igual a todo el territorio, sino que se concentra en las grandes ciudades y áreas metropolitanas, donde la demanda crece con mayor rapidez y la construcción no consigue responder al mismo ritmo.

En este contexto, el suelo público y la vivienda de protección oficial (VPO) se han convertido en dos de los principales instrumentos para medir la viabilidad de las propuestas electorales. A través de ellos se pueden hacer cálculos sobre cuántas viviendas se anuncian, en qué plazos pueden construirse, quién las financiará y bajo qué condiciones económicas llegarán al mercado.

El suelo público, entre la disponibilidad y la ejecución

La Administración dispone de terrenos que pueden destinarse a promociones residenciales, pero su existencia no implica que estén preparados para edificar. Antes de iniciar las obras, es necesario comprobar la calificación urbanística, completar los procesos de urbanización, dotar las parcelas de infraestructuras y resolver los procedimientos administrativos correspondientes. Al respecto, la Entidad Estatal de Vivienda y Suelo, CASA 47, constituye una de las principales apuestas del Gobierno central para movilizar patrimonio público y ampliar la oferta asequible. En junio, el Ejecutivo anunció recursos adicionales de 260 millones de euros para nuevos proyectos, con 1.629 viviendas previstas en 22 actuaciones. El programa contemplaba, además, 44 proyectos de edificación residencial y 24 actuaciones de urbanización con potencial para desarrollar unas 22.000 viviendas.

Estas cifras reflejan la capacidad del suelo público para impulsar nuevas promociones, pero igualmente, son cifras muy lejanas a las necesidades habitacionales españolas. La dificultad reside en coordinar la disponibilidad de los terrenos con la financiación, la planificación municipal y la capacidad de ejecución. Una parcela puede estar identificada y contar con un proyecto, pero seguir necesitando años para completar los trámites y las obras. Por ello, evaluar las promesas electorales exige diferenciar entre suelo inventariado, suelo urbanizado, promociones iniciadas y viviendas efectivamente entregadas.

La vivienda protegida recupera actividad, pero parte de niveles bajos

Los últimos datos muestran un repunte de la construcción de vivienda protegida en España. Durante el primer semestre de 2026 se concedieron permisos para iniciar 13.492 viviendas de este tipo, un 70% más que en el mismo periodo del año anterior. También se duplicó el número de promociones terminadas, hasta alcanzar las 11.270 unidades, según las estadísticas del Ministerio de Vivienda publicadas por El País el 9 de octubre. Sin embargo, las cifras siguen siendo muy escasas y el volumen sigue lejos de los niveles anteriores a la crisis inmobiliaria de 2008. Antes de 2010 se calificaban alrededor de 60.000 viviendas protegidas anuales, mientras que en 2008 se iniciaron más de 90.000. La recuperación reciente parte, por tanto, de una actividad muy reducida durante años, en un mercado donde la demanda y la formación de nuevos hogares han aumentado.

El alquiler protegido ofrece otra referencia relevante. Entre enero y junio se terminaron 4.908 viviendas protegidas destinadas al arrendamiento, una cifra superior a la registrada durante todo 2025. Cataluña concentró una parte importante de esta actividad, impulsada tanto por nuevas promociones como por la adquisición de inmuebles para incorporarlos al parque público. Madrid también figura entre los territorios con mayor volumen de vivienda protegida, aunque los resultados dependen de las políticas y los instrumentos utilizados en cada comunidad autónoma.

Dos estrategias políticas y un reparto complejo de competencias

El Gobierno central defiende la inversión pública y la protección permanente de las viviendas financiadas con recursos públicos. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 cuenta con una dotación anunciada de 7.000 millones de euros, aportados por el Estado y las comunidades autónomas, para promover vivienda asequible, rehabilitar edificios y atender a los colectivos con mayores dificultades de acceso. El programa del PP, como principal partido de la oposición, plantea priorizar el aumento de la oferta mediante la agilización urbanística, la liberación de suelo y el impulso a la construcción. Su compromiso de alcanzar 250.000 viviendas anuales obliga a concretar dónde se levantarían, cómo se financiarían y qué obstáculos administrativos se modificarían para cumplir ese objetivo. La propuesta sitúa el ritmo de construcción en el centro de su estrategia, pero su eficacia dependerá también de la disponibilidad logística.

A su vez, la distribución de competencias añade otra capa más de complejidad a la ecuación. El Estado puede establecer marcos legales, incentivos fiscales y programas de financiación, pero las comunidades autónomas tienen competencias esenciales en vivienda y ordenación territorial. Los ayuntamientos, por su parte, desempeñan un papel decisivo en el planeamiento urbanístico, las licencias y la urbanización del suelo, esquinas a las que ni este Gobierno ni cualquier otro puede llegar por sí solo bajo el actual reparto competencial, que exige cooperación a todos los niveles.

Construir más no garantiza, por sí solo, precios asequibles

Uno de los principales peros de la línea propositiva del PP es que el aumento de la oferta y de la construcción no garantiza, per se, una bajada en los precios. El aumento de la oferta es una condición relevante para responder al déficit residencial, pero no determina automáticamente el precio final de las viviendas, sino que también importan su ubicación, el régimen de protección, los ingresos de los hogares destinatarios, las condiciones de financiación y las legislaciones para evitar, precisamente, que el metro cuadrado alcance los disparatados niveles actuales.

En cuanto a la vivienda protegida, huelga atender a la duración de su escudo. Si pierde la protección y pasa al mercado libre, puede dejar de cumplir el objetivo para el que se destinaron recursos públicos. Mantenerla de forma permanente permite conservar ese patrimonio asequible, pero ello exige financiación sostenida y una gestión capaz de garantizar su mantenimiento y adjudicación. Ambas líneas requieren de una coordinación administrativa e institucional grande, y la campaña electoral dará cabida a ambos discursos.