La aplicación de la Ley de Vivienda avanza de manera desigual en España. Tres años después de su entrada en vigor, 317 municipios han sido declarados zonas de mercado residencial tensionado (ZMRT), una figura que afecta a unos 9,3 millones de personas, según los datos del Ministerio de Vivienda.
La implantación se concentra especialmente en Catalunya, Navarra y Euskadi, mientras que otras comunidades mantienen bloqueadas las peticiones promovidas desde los municipios donde más se han disparado el precio de los alquileres.
En los territorios gobernados por el Partido Popular, 41 localidades han visto frenadas sus solicitudes, bien mediante una negativa expresa de los ejecutivos autonómicos, bien por la ausencia de respuesta administrativa. El conflicto enfrenta así a corporaciones locales que reclaman aplicar la regulación estatal con gobiernos autonómicos que cuestionan su utilidad o rechazan activarla por sectarismo ideológico.
Para acelerar los procedimientos administrativos y jurídicos, el Gobierno central prevé incorporar una reforma de la Ley del Suelo en el Real Decreto de Vivienda que pretende aprobar en septiembre. La modificación plantea cambiar el régimen de recursos contra los instrumentos de planeamiento urbanístico para evitar la presentación sistemática de impugnaciones y permitir que los planes no queden anulados por defectos menores que puedan subsanarse durante su tramitación.
La Comunitat Valenciana concentra el mayor número de bloqueos
El caso más numeroso se encuentra en la Comunitat Valenciana, donde 16 municipios han intentado sin éxito acceder a la declaración. Entre ellos figuran Dénia, Mislata, Sedaví, Pobla de Farnals, Alginet, Sagunto, Almàssera, Gandia, Burjassot, Aldaia, Bonrepòs i Mirambell, Petrer y Buñol.
A estas localidades se suman Paterna, Alboraia y Alaquàs, cuyos plenos municipales han reclamado iniciar el procedimiento, aunque hasta ahora no han recibido una respuesta del Ejecutivo autonómico. Paiporta, afectada especialmente por la crisis de la DANA, también ha comenzado a plantearse la declaración, aunque todavía no ha aprobado formalmente la petición.
Desde el PSPV-PSOE, su portavoz de vivienda en Les Corts, Benjamí Mompó, denuncia que la Generalitat ha rechazado reiteradamente la aplicación de la normativa y recuerda que las iniciativas planteadas por su grupo han contado con el voto contrario de PP y Vox.
Madrid, otro de los principales focos de conflicto
La disputa se reproduce en la Comunidad de Madrid. Al menos once municipios han tratado de incorporarse al sistema: Rivas Vaciamadrid, Alcorcón, Ciempozuelos, Coslada, Fuenlabrada, Getafe, Mejorada del Campo, Pinilla del Valle, San Fernando de Henares, San Martín de la Vega y Velilla de San Antonio.
Rivas Vaciamadrid ha llevado incluso el enfrentamiento a los tribunales y ha recurrido ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid la actuación de la Comunidad. El recurso fue admitido a trámite en febrero de 2025.
Las otras diez localidades, gobernadas por el PSOE y con una población conjunta cercana a los 800.000 habitantes, impulsaron el pasado año una proposición de ley para modificar la normativa urbanística y facilitar la aplicación de la regulación estatal. La mayoría de PP y Vox en la Asamblea de Madrid impidió que prosperara.
La alcaldesa de Alcorcón, Candela Testa, sostiene que los municipios afectados estudian nuevas vías, entre ellas acudir al Defensor del Pueblo, al considerar que sus vecinos están siendo privados de una herramienta prevista por la legislación estatal.
Para que un territorio pueda iniciar el procedimiento debe cumplir al menos una de las condiciones previstas: que los hogares destinen más del 30% de sus ingresos al pago de vivienda y suministros básicos, o que los precios de compra o alquiler hayan aumentado durante cinco años al menos tres puntos por encima de la inflación.
En Alcorcón, según su alcaldesa, la subida acumulada habría alcanzado los seis puntos por encima del IPC. La regidora sostiene que la presión inmobiliaria está desplazando a residentes de los municipios del entorno de Madrid hacia provincias como Toledo o Guadalajara.
Aragón, Cantabria y Baleares también frenan solicitudes
El rechazo o la falta de respuesta autonómica se repite en otros territorios. En Aragón, Canfranc, Biescas y Aínsa han aprobado en sus respectivos plenos solicitar la declaración, pero permanecen a la espera de una respuesta del Ejecutivo autonómico.
En Cantabria, el Gobierno del PP ha rechazado las peticiones de Castro Urdiales y Comillas. En Baleares, nueve municipios —Manacor, Artà, Puigpunyent, Algaida, Esporles, Santa Maria, Pollença, Ciutadella y Maó— tampoco han conseguido la declaración pese a haberla solicitado formalmente. Inca mantiene pendiente el trámite municipal.
A estas localidades se añaden varios municipios de Canarias, donde Coalición Canaria gobierna junto al PP, que también han encontrado obstáculos para acceder al mecanismo.
Catalunya, principal laboratorio de la regulación
Catalunya se ha convertido en el territorio donde más se ha extendido el mecanismo. Mientras la capital española rechaza frontalmente la aplicación de la normativa vigente, Catalunya ha utilizado la herramienta como una de sus principales políticas para contener la presión residencial.
El modelo también ha alcanzado municipios gobernados por los 'populares'. Badalona, Castelldefels y Monistrol de Montserrat forman parte de las localidades catalanas declaradas zonas tensionadas pese a que sus alcaldes han cuestionado la normativa y sus efectos sobre el mercado inmobiliario.
En Navarra se produce una situación similar: seis municipios gobernados por UPN —Tudela, Barañáin, Estella-Lizarra, Valle de Egüés, San Adrián y Cintruénigo— han sido incluidos en el sistema pese a la oposición del partido, que sostiene que la regulación genera "inseguridad jurídica" y puede perjudicar la inversión.
El Gobierno defiende los primeros resultados
Frente a las críticas de los gobiernos autonómicos del PP, el Ministerio de Vivienda sostiene que la regulación comienza a producir efectos sobre los precios. Según los datos citados en el texto, durante los dos primeros años de aplicación el alquiler habría descendido un 4,7% en Barcelona y un 1,3% en el conjunto de las áreas tensionadas, mientras el parque de vivienda habitual aumentó en 20.994 contratos.
En Navarra, la reducción alcanzaría el 8,6% en los municipios regulados, sin que se haya producido, según estos datos, una caída equivalente en la contratación de nuevos alquileres.
El presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha acusado a los ejecutivos autonómicos populares de mantener un "sesgo ideológico" contra la norma y ha defendido que las herramientas previstas permiten intervenir sobre un mercado residencial que considera desbocado. Catalunya y Euskadi son, según el Ejecutivo, ejemplos de territorios donde ya se aprecia una moderación de las subidas del alquiler.
Una batalla territorial por el control de la vivienda
El mapa de las zonas tensionadas refleja, por tanto, una aplicación territorialmente desigual de la Ley de Vivienda. Mientras algunas comunidades han utilizado el mecanismo para responder a la escalada de los precios, otras han rechazado o paralizado las iniciativas promovidas por sus propios municipios.
Por ahora, Galicia es la única nacionalidad o región gobernada por la derecha donde los consistorios han logrado sacar adelante sus solicitudes, pese a la oposición mantenida por la Xunta a la ley estatal. A Coruña fue declarada zona tensionada en julio de 2025 y Santiago de Compostela obtuvo la misma consideración el pasado julio. En Vigo, el Ayuntamiento todavía no ha iniciado el proceso, aunque el BNG reclama al alcalde, Abel Caballero, que dé ese paso.
El resultado es un conflicto institucional asimétrico en el que la política de vivienda se ha convertido también en un campo de confrontación entre administraciones. Los ayuntamientos reclaman capacidad para actuar ante el encarecimiento residencial; los gobiernos autonómicos contrarios a la regulación cuestionan sus efectos y su orientación. En medio quedan los municipios y sus residentes, sometidos a un mercado inmobiliario que presenta fuertes diferencias según el territorio.
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