El Consejo de Ministros dio luz verde, este pasado martes, a dos reales decretos de vivienda con los que el Gobierno de coalición busca dar respuesta a las reclamaciones de miles de personas que, desde el sábado pasado, copan plazas de todas las ciudades de España para exigir una solución a la crisis habitacional. El primero de ellos, que contiene el groso de las medidas y es el que más probabilidades tiene de sobrevivir a la votación de este viernes, pese a su letra pequeña, ha sido publicado, este miércoles, en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
El segundo, que contiene únicamente la estabilización de los contratos de alquiler, con la pretensión de que estos se conviertan en indefinidos, verá la luz este jueves, pero El Plural ha tenido acceso al documento, adelantado por otros medios de comunicación, que aparecerá recogido en el BOE. Este lleva la rúbrica del ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, Pablo Bustinduy, como miembro de Sumar, formación que pretendía incluir la medida en el decreto principal, pero que finalmente optó por la separación al no alcanzar un acuerdo con la parte socialista.
El texto, de apenas diez páginas, se centra exclusivamente en la asunción de “medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual”; a diferencia del otro, que contiene una larga lista de políticas en sus 96 páginas. Si bien esta es la más ambicioso de ambas normas y la que se prevé que no salga adelante, debido al voto en contra de las derechas nacionalistas, españolas y periféricas, quienes no pretenden limitar los beneficios de la clase especulativa a la que defienden.
El punto de partida del decreto es claro, pues llama a acabar con la dinámica que actualmente impera en el mercado del alquiler: “El vencimiento del contrato se ha convertido en el principal mecanismo de traslación de las subidas de precios a los hogares: la no renovación permite fijar una nueva renta al margen de la evolución de la relación contractual, con independencia del cumplimiento del arrendatario y del arraigo que haya generado en la vivienda y en su entorno”. Esto debe solventarse, considera la parte minoritaria del Ejecutivo, con fórmulas similares a las de otros países.
En Alemania, por ejemplo, la duración del contrato es indefinida y el arrendador solo puede ponerle fin cuando acredite un interés legítimo. En Francia, el contrato se renueva tácitamente por periodos de tres años, o de seis si el arrendador es persona jurídica, y la no renovación por el arrendador exige un preaviso de seis meses y una causa tasada. En los Países Bajos, la reforma aprobada en 2024 ha restablecido el contrato de duración indefinida como régimen ordinario. Estos tres ejemplos son los presentados por el Ministerio de Consumo, que plantea un artículo único.
Los puntos clave para los alquileres indefinidos
El abordaje parte de la modificación del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que pasaría a establecer que, una vez finalizado el periodo ordinario contemplado para el alquiler de una vivienda habitual, el contrato se renovará automáticamente durante el mismo periodo. Además, y quizá lo más importante, el casero podrá notificar con mínimo seis meses de antelación su interés de renovar este contrato, pero, de hacerlo, deberá indemnizar al inquilino con una cantidad equivalente a doce meses de alquiler. La redacción literal es la siguiente:
“Si llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento de vivienda habitual, o de cualquiera de sus prórrogas, incluidas las voluntarias y las reguladas por ley, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica
En los casos en que el arrendador comunique válidamente la voluntad de no prorrogar el contrato conforme al párrafo anterior, vendrá obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente, al menos, al importe de doce mensualidades de renta de una vivienda de análogas características a la arrendada”.
No obstante, esta indemnización no imperará en todos los casos. No procederá cuando el arrendatario reúna los requisitos para quedarse en el inmueble, dado que no abandonaría la vivienda. Tampoco cuando el propietario necesite la vivienda para su propio uso permanente o el de sus familiares de segundo grado o cónyuge si se encuentran legalmente separados. Ahora bien, “si i transcurridos tres meses desde la entrega de la vivienda esta no hubiera sido ocupada por las personas indicadas, salvo causa de fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización”.
De igual manera, el decreto establece que la indemnización no procederá “cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda arrendada durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo que la ausencia obedezca a causa justificada, como razones de salud, trabajo, estudios o cuidado de familiares”; o “cuando el arrendatario disponga, en la fecha de la notificación y en el mismo municipio, de otra vivienda apta para atender sus necesidades, como titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute y pueda ocuparla”.
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