El fantasma de los embargos pasados: cerca de 11.000 familias perdieron su vivienda habitual en 2025

El número de familias que se han visto atrapadas en un proceso de ejecución hipotecaria volvió a aumentar en España durante 2025. Tras varios años de retrocesos, las cifras han retomado la senda ascendente y vuelven a situar el problema de los embargos en el centro del debate sobre la vivienda. Así lo atestiguan los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Según el estudio, 10.850 viviendas habituales padecieron la crudeza de las ejecuciones hipotecarias el ejercicio pasado, siendo el nivel más elevado registrado desde 2022 y el mayor repunte desde 2021; ambos cursos marcados por el impacto económico de la pandemia del coronavirus.

El incremento rompe con una tendencia decreciente de tres años. Un periodo durante el que el número de ejecuciones hipotecarias se suavizó progresivamente, dejando atrás los años duros posteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria. La estadística que arroja el INE – cabe indicar – no contabiliza directamente los desahucios consumados, sino las certificaciones de embargos iniciados e inscritos en los registros de la propiedad. Ello implica, no obstante, que el procedimiento judicial parta de un impago, aunque no siempre termina con el lanzamiento efectivo de los propietarios de la vivienda en cuestión.

Un final de año con fuerte aceleración

La evolución a lo largo del pasado ejercicio arroja un potente crecimiento en sus últimos meses. De hecho, durante le cuarto trimestre de 2025 se registraron 3.460 ejecuciones sobre viviendas habituales; una cifra que representa un 67,8% más que en el trimestre anterior. La crecida se resiente en la comparativa interanual, con un amento de la presión considerable. En el mismo periodo – octubre, noviembre y diciembre – el dato se dispara en 34,5 puntos con respecto a 2024.

En consecuencia, durante todo 2025, se iniciaron 22.879 ejecuciones hipotecarias en España, lo que se traduce en un 12,4% más que en 2024. El grueso de los embargos se corresponde a fincas urbanas, donde incluyen viviendas, locales comerciales e incluso solares. Por otro lado, un total de 21.578 impactaron contra propiedades urbanas, mientras que 1.301 se produjeron en fincas rústicas, una categoría que registró un descenso del 8%.

La mayoría de los casos afectan a particulares

En el ámbito urbano, las viviendas concentran la mayor parte de los procedimientos. En 2025, se iniciaron un total de 14.962 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, arrojando un incremento que ronda el 20% con respecto al ejercicio anterior (2024). Y es que el grueso de embargos recae sobre personas físicas. O lo que es lo mismo, propietarios particulares, con una cifra que supera las 13.069 (21,7% más que el curso previo).

Por el contrario, los procedimientos sobre viviendas propiedad de personas jurídicas – empresas o entidades – registraron una tímida desaceleración. En 2025, se contabilizaron 1.893 casos (un 4,4% menos). Al margen del mercado residencial, las ejecuciones sobre solares se dispararon hasta alcanzar los 660 procedimientos, mientras que las que competen a locales comerciales, oficinas, garajes, trasteros, naves industriales o edificios completos aglutinaron 5.767 casos (20,2 puntos más).

El peso de la vivienda usada

El análisis del tipo de vivienda revela un patrón claro: la mayor parte de los procedimientos afecta a inmuebles de segunda mano. De las 13.825 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas registradas en 2025, el 92,4% correspondieron a viviendas usadas. En total, se contabilizaron 13.825 casos, lo que supone un incremento del 20,3% respecto al año anterior.

Por el contrario, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas se redujeron. Durante el pasado año se registraron 1.137 procedimientos, lo que representa un descenso del 7,4%. Los datos también muestran que una parte significativa de las hipotecas que terminan en ejecución fueron firmadas hace casi dos décadas, durante el periodo de mayor expansión del mercado inmobiliario español.

Así, el 15,6% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2025 corresponden a hipotecas constituidas en 2007, mientras que el 13,8% se originaron en préstamos firmados en 2006 y el 10,1% en hipotecas suscritas en 2005. En conjunto, casi la mitad de los procedimientos (48%) iniciados el pasado año están vinculados a hipotecas formalizadas entre 2005 y 2008, los años previos al estallido de la crisis financiera.

Andalucía encabeza las ejecuciones

El mapa territorial refleja además diferencias notables entre comunidades autónomas. Andalucía fue la región con mayor número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, con 3.598 casos registrados durante 2025. Le siguieron Cataluña, con 2.937 procedimientos, y la Comunidad Valenciana, donde se contabilizaron 2.522 ejecuciones. Madrid registró 1.328 casos.

En el extremo contrario se situaron las comunidades con menor incidencia. Navarra, con 62 ejecuciones, encabezó el grupo con menos procedimientos, seguida de La Rioja, con 85, y Cantabria, con 106. Las cifras reflejan así un nuevo repunte de los procesos de ejecución hipotecaria en España, con especial incidencia en viviendas habituales y con un peso todavía significativo de hipotecas firmadas durante los años de mayor expansión del mercado inmobiliario.