El Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España ha presentado una propuesta para afrontar la crisis de acceso a la vivienda que pone el foco en aumentar la construcción residencial, movilizar el suelo disponible y reducir las trabas administrativas. La organización plantea una hoja de ruta con 30 líneas de actuación para los próximos 20 años y advierte de que el problema habitacional no puede atribuirse a un Gobierno concreto, sino que responde a desequilibrios acumulados durante décadas, agravados por las consecuencias de la crisis financiera de 2008.
La iniciativa también tiene una vertiente política. El Consejo General trasladará el informe a todos los grupos parlamentarios y a las administraciones con competencias en vivienda con el objetivo de promover un acuerdo sobre las medidas estructurales que permita mantenerlas durante varias legislaturas. La organización no pretende que todas las formaciones compartan las mismas políticas, sino identificar actuaciones que puedan sostenerse en el tiempo, independientemente de quién gobierne.
Las propuestas forman parte del documento 'Informe sobre la vivienda. Política integral para un problema social', que analiza la evolución del modelo residencial español y las causas de la situación actual. Según los datos del Banco de España recogidos en el informe, España acumuló entre 2021 y 2025 un déficit cercano a las 750.000 viviendas, debido al desequilibrio entre la creación de nuevos hogares y la construcción. Mientras que cada año se forman una media de 245.000 hogares, en 2025 apenas se terminaron 92.000 viviendas nuevas.
El presidente del Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos de España, Fernando Jesús Santiago Ollero, considera que el problema de la vivienda va más allá del mercado inmobiliario y tiene consecuencias sobre el conjunto de la sociedad. "La vivienda no constituye únicamente una política pública. Es también una política económica, de empleo, cohesión territorial y de igualdad de oportunidades", señala en el prólogo del informe.
Una crisis que viene de lejos y no responde a un único Gobierno
El informe insiste en que la crisis de la vivienda en España no puede atribuirse a un Gobierno concreto ni a una determinada decisión política, sino que responde a problemas estructurales acumulados durante las últimas siete décadas. Los gestores administrativos sitúan el origen de los desequilibrios actuales en la evolución del modelo residencial español, marcado por sucesivas reformas legislativas, cambios demográficos, ciclos económicos y decisiones urbanísticas adoptadas por distintas administraciones.
En este recorrido histórico, la crisis financiera de 2008 supuso un punto de inflexión que agravó los desequilibrios del sector inmobiliario. El estallido de la burbuja provocó el desplome de la actividad constructora, la paralización de numerosas promociones y una profunda reestructuración financiera. Aunque el mercado comenzó a recuperarse posteriormente, la producción de nuevas viviendas no volvió a crecer al mismo ritmo que la demanda, lo que contribuyó a generar la situación de escasez actual.
El documento subraya que las dificultades presentes "no nacieron hace cinco años ni pueden atribuirse exclusivamente a una determinada coyuntura económica o a una concreta decisión política". Por ello, la organización defiende que las soluciones deben plantearse desde una perspectiva de largo plazo, con independencia de los cambios de Gobierno y de los ciclos electorales.
"No se trata de oportunismo, sino de oportunidad", afirma Santiago Ollero. "La vivienda lleva demasiado tiempo en el centro de la preocupación de los ciudadanos y, sin embargo, las soluciones no terminan de fluir. Las cosas no avanzan con la intensidad ni con la continuidad necesarias, y por eso creemos que es el momento de tomar medidas: unas que pueden adoptarse ya, otras que deben desarrollarse durante los próximos años y otras que tienen que sostenerse durante décadas. Nada de eso será posible si cada cambio de gobierno obliga a empezar de nuevo", sostiene el presidente del Consejo General.
Construir más viviendas y aprovechar el suelo disponible
Una de las principales medidas que plantea la organización es la creación de un Programa Nacional de Producción Residencial que permita incrementar la construcción de nuevas viviendas, especialmente en las zonas donde existe una mayor presión sobre el mercado. Según el informe, Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga concentran el 52,5% del déficit habitacional identificado en España.
Para facilitar esta producción, los gestores administrativos proponen movilizar el patrimonio público de suelo y elaborar un Inventario Nacional de Suelo Disponible que permita conocer qué terrenos pueden destinarse al desarrollo de nuevas promociones. El documento también plantea considerar susceptibles de urbanización aquellos suelos que no estén protegidos ni tengan la calificación de superficie cultivable.
Entre las propuestas para aumentar la capacidad de producción también figura el impulso de la construcción industrializada, un modelo que busca mejorar la eficiencia de los procesos constructivos mediante la fabricación de componentes y elementos de los edificios en entornos industriales.
La organización considera que estas actuaciones deben acompañarse de una planificación a largo plazo y de un marco estable de colaboración público-privada que facilite el desarrollo de nuevos proyectos residenciales.
Reducir la burocracia y agilizar los trámites urbanísticos
La simplificación administrativa constituye otro de los pilares de la propuesta. El informe advierte de que los procesos de transformación urbanística superan actualmente los ocho años de media, una circunstancia que, según sus autores, dificulta la incorporación de nuevas viviendas al mercado.
Por este motivo, el Consejo General propone revisar los procedimientos administrativos y reducir los plazos necesarios para transformar suelo y desarrollar promociones inmobiliarias. Entre las medidas concretas destaca la implantación de un expediente digital único, destinado a simplificar la tramitación y mejorar la coordinación entre las administraciones públicas implicadas en la planificación urbanística.
La organización también plantea auditar las cargas administrativas existentes para identificar procedimientos que puedan simplificarse, con el objetivo de reducir los tiempos de tramitación sin rebajar las garantías legales.
El documento defiende, además, la necesidad de establecer políticas estables que permitan mantener la producción residencial durante las próximas décadas, evitando que las actuaciones dependan exclusivamente de las decisiones adoptadas en cada legislatura.
Nuevas garantías para el alquiler y los pequeños propietarios
Además de incrementar la oferta de viviendas, los gestores administrativos plantean distintas medidas relacionadas con el funcionamiento del mercado del alquiler. Entre ellas destaca la creación de un sistema público-privado de garantías frente a los impagos en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, así como el establecimiento de mecanismos de compensación automática para los pequeños propietarios.
Con estas propuestas, la organización pretende reforzar la confianza de los arrendadores y favorecer que más viviendas puedan incorporarse o mantenerse en el mercado del alquiler. También plantea establecer mecanismos de mediación rápida para resolver conflictos entre propietarios e inquilinos.
El Consejo General defiende un equilibrio entre la protección de las personas vulnerables y los derechos de los propietarios. En este sentido, considera que ninguna persona en situación de vulnerabilidad debe quedarse sin alternativa habitacional, pero también sostiene que la protección social no puede recaer de manera indefinida sobre el propietario particular.
El informe aborda igualmente la regulación de los contratos de temporada y propone exigir una causa objetiva y acreditable que justifique su utilización, especialmente en territorios donde las posibilidades de ampliar la superficie residencial son limitadas, como ocurre en las islas.
Asimismo, plantea diversificar las fórmulas de acceso a la vivienda mediante alternativas a la compraventa tradicional, entre ellas el alquiler asequible, las cooperativas en cesión de uso y el alquiler con opción de compra. Estas actuaciones se completarían con un programa permanente de rehabilitación destinado a mejorar el parque residencial existente.
La crisis de la vivienda afecta especialmente a los jóvenes
El diagnóstico del Consejo General también recoge las consecuencias sociales y económicas de las dificultades de acceso a la vivienda. Según los datos del Consejo de la Juventud de España correspondientes a 2025, solo el 14,5% de los jóvenes de entre 16 y 29 años vive fuera del hogar familiar, mientras que la edad media de emancipación se sitúa en los 30,2 años.
A esta situación se suma el reducido peso de la vivienda pública en España, que representa apenas el 1,5% del parque residencial, frente a porcentajes de entre el 20% y el 30% en países como Países Bajos o Austria.
El informe también señala que el esfuerzo teórico necesario para comprar una vivienda equivale actualmente a 7,7 años de salario bruto, el nivel más elevado desde 2011.
Para Santiago Ollero, estas dificultades evidencian la necesidad de que el reconocimiento legal del derecho a la vivienda se traduzca en posibilidades reales de acceso. "De poco sirve que una norma reconozca la posibilidad de acceder a una vivienda digna si las circunstancias económicas, sociales o administrativas hacen que ese derecho resulte inalcanzable para una parte significativa de la población", afirma.
Medidas inmediatas y objetivos para los próximos 20 años
La hoja de ruta distingue entre actuaciones inmediatas, medidas que deberían desarrollarse durante una legislatura y objetivos a largo plazo. Entre las primeras figuran mejorar la coordinación entre administraciones, revisar las cargas burocráticas y establecer un marco más claro para los alquileres de temporada.
A medio plazo, los gestores administrativos plantean poner en marcha el Programa Nacional de Producción Residencial, completar el Inventario Nacional de Suelo Disponible, implantar el expediente digital único, consolidar una línea estable de rehabilitación y activar el sistema de garantías frente a los impagos del alquiler.
En el horizonte de diez y veinte años, el objetivo es aproximar la construcción de nuevas viviendas al ritmo de creación de hogares, ampliar el parque público y asequible y mejorar las posibilidades de emancipación de los jóvenes. Para ello, el Consejo General considera imprescindible que las políticas estructurales mantengan su continuidad más allá de cada legislatura.
Un acuerdo político para dar continuidad a las medidas
El Consejo General de Colegios de Gestores Administrativos sostiene que la crisis de la vivienda requiere una respuesta integral y sostenida en el tiempo. Para elaborar su propuesta, el informe analiza las experiencias de Viena, Singapur, Países Bajos, Japón, Francia y Alemania, donde se han desarrollado diferentes modelos de vivienda pública, promoción residencial y regulación urbanística.
La organización considera que estas experiencias ponen de manifiesto la importancia de mantener políticas de vivienda estables durante décadas, aunque reconoce que las características de cada país impiden trasladar directamente sus modelos a España.
Con este planteamiento, el Consejo General pretende abrir un espacio de diálogo con los grupos parlamentarios y las administraciones competentes. Su propuesta consiste en alcanzar un consenso sobre un conjunto de políticas estructurales relacionadas con la producción de vivienda, el suelo, la agilidad administrativa, la rehabilitación y la seguridad jurídica en el alquiler, sin exigir que todas las formaciones renuncien a sus propias prioridades.
"No pedimos que todos los partidos piensen lo mismo sobre vivienda", concluye Santiago Ollero. "Pedimos que sean capaces de ponerse de acuerdo en aquello que España necesita mantener durante veinte años. Porque las viviendas que no empecemos a planificar hoy serán las que seguirán faltando dentro de una década".
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