La compraventa de viviendas cerró el año 2022 marcando datos históricos que no se registraban desde hace 15 años. La crisis inflacionaria y el encarecimiento desmedido de las hipotecas no ha frenado a los compradores españoles que, con las nuevas 43.370 operaciones registradas en diciembre, alcanza un total de 649.494 en el pasado año, un 14,7% más que en 2021. Récord para la compraventa que, no obstante, acaba con 21 meses consecutivos de ascensos, afectada por la coyuntura económica. Con estos datos adelantados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) se cierra el mejor año para la transmisión de derechos de la vivienda desde 2007, cuando se alcanzaron las 775.000.

Atendiendo al conjunto de fincas, durante 2022 se trasmitieron 2.237.885 fincas inscritas en los registros de la propiedad, lo que supone un incremento del 3,3% con respecto al año precedente. En el caso de las compraventas, las operaciones ascienden hasta 1.247.517, con un aumento del 8,6%. Del total, 1.090.592 (87,4%) son de carácter urbano, de las cuales el 59,6% son viviendas, mientras que las 156.925 (12,6%) restantes son rústicas. La compraventa de fincas urbanas aumentó un 10,3% en referencia con 2021. Por el contrario, las operaciones de fincas rústicas fueron las únicas que mostraron un retroceso (-2,2%).

Como es habitual, de las casi 700.000 compraventas, el 82% (532.459) corresponden a viviendas usadas y el 18% (117.035) a viviendas nuevas. Con esto, el número de operaciones sobre viviendas nuevas se incrementó un 2,6% respecto a 2021 y el de usadas un 17,7%. De igual manera, las viviendas libres coparon el 92,2% de las transacciones, en contraposición con el 7,8% de las protegidas. El número de compraventas de viviendas realizadas entre personas físicas durante el conjunto del año 2022 fue de 451.369, con un aumento del 14,9%.

Caída en diciembre

A pesar del crecimiento general experimentado en 2022, en el último mes del pasado año se registró una fuerte caída en el peor momento para las hipotecas. En comparación con el mismo mes de 2021, la compraventa de viviendas cayó un 10,2%, descenso que se agrava hasta el 21,3% en la variación mensual. Así se refleja en las transacciones entre personas físicas, que retrocedieron un 10,3% en diciembre de 2022, mes en el que solo aumentaron las operaciones en las que el transmitente del inmueble era una persona física y el titular una persona jurídica.

Gran parte de la culpa de esta situación la tiene los valores disparados del Euríbor, ya por encima del 3,5%, como consecuencia de las subidas de tipos desmedidas acometidas por el Banco Central Europeo (BCE). Esta política de encarecimento del dinero no afecta tan solo a las hipotecas variables ya constituidas, que en sus revisiones pueden sufrir aumentos de hasta 300 euros al mes, sino que también golpea a los préstamos hipotecarios de nueva constitución. Esto se debe a que los tipos variables están muy elevados y, en consecuencia, los fijos, que siempre se sitúan por encima de estos, también. En definitiva, acceder a una hipoteca en estos momentos puede suponer la asunción de conciones muy desfavorables para el solicitante. 

Diferencias entre territorios

En 2022, diferenciando entre los diferentes territorios del país, las comunidades autónomas con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes fueron la Comunidad Valenciana (2.442), La Rioja (2.014) y Andalucía (2.010). Porcentualmente, las comunidades que presentaron los mayores aumentos anuales en el número de compraventas de viviendas fueron Canarias (31,6%), Islas Balears (25,6%) y Comunidad Valenciana (23,9%). En todo el territorio nacional, la única comunidad con tasa de variación negativa fue la Comunidad Foral de Navarra, con una leve caída del 0,5%.

Atendiendo al número total de fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes, los lugares donde se alcanzaron los mayores registros en el conjunto del año 2022 fueron La Rioja (9.530), Castilla y León (9.348) y Aragón (8.568). En tasa de variación, Canarias (15,7%), Comunidad Valenciana (9,1%) y Aragón (8,1%) registraron las más elevadas. Por su parte, Comunidad Foral de Navarra (-17,1%), Comunidad de Madrid (-3,7%) y Cantabria (-0,3%) registran los únicos descensos.