La regulación del alquiler frena la actividad de los fondos buitre en Barcelona. Según el informe de seguimiento semestral sobre la Zona de Mercado Residencial Tensionado del Observatori Metropolità de L’Habitatge de Barcelona, la compraventa de edificios enteros en la ciudad condal disminuyó un 31% en 2025, pasando de los 217 inmuebles adquiridos el año anterior a los 149. La cifra más baja de los últimos cinco años y la primera vez que se registran menos de 200 desde 2022, que cerró con 167. Este tipo de operaciones está muy vinculado a fondos de inversiones que compran fincas para especular con el precio habitacional a través de medidas ahora controladas en la capital catalana por la actual ley de vivienda estatal -en vigor desde marzo de 2024- como la subida de los arrendamientos, y por la normativa autonómica, como la elusión del tope de precios al convertir los pisos en colivings (viviendas alquiladas por habitaciones).
Casa Orsola y otros casos de fondos de inversión que intentan especular a costa de los vecinos
Recientemente, en la ciudad de Barcelona se ha visto el efecto de la compra de edificios por parte de fondos de inversión en casos como el de Casa Orsola, un conjunto de dos fincas que fue adquirido en octubre de 2021 por la sociedad de inversión inmobiliaria catalana Lioness Inversiones. Tras su compra, la empresa advirtió a los vecinos que residían en el inmueble que debían abandonar los pisos en los que vivían una vez finalizados sus contratos de alquiler con el fin de convertir las viviendas en arrendamientos de temporada con los que poder sacar un mayor beneficio económico. Después de años de lucha por parte de los inquilinos, el Ayuntamiento de Barcelona anunció en febrero de 2025 la adquisición de Casa Orsola junto a la entidad del tercer sector Hàbitat3 para destinar el edificio al alquiler residencial social y asequible.
El caso de Casa Orsola ha sido el más sonado en los últimos años, pero no el único. Este mismo mes de mayo los vecinos del singular edificio modernista Casa Fajol, más popularmente conocido como Casa Papallona por la gran mariposa que corona su fachada, alertaron al Ayuntamiento de que el fondo de inversión holandés que compró el inmueble, New Amsterdam Developers (NAD), estaba ocasionando daños patrimoniales para transformar sus viviendas en colivings. Esta misma empresa ha adquirido otras fincas en la ciudad con el objetivo de arrendar sus pisos por habitaciones e intentar de esta forma evadir la regulación de los alquileres, como el bloque número 14 de la calle Sant Agustí, en el cual vive Txema, un vecino de 34 años al que intenta expulsar, como ha hecho en el edificio número 30 de la calle Buenos Aires con Olalla, una mujer de 40 años y madre de tres hijos, desahuciada el pasado miércoles.
Sin embargo, en el caso de Txema, el pasado mes de abril el fondo NAD pidió al juzgado el aplazamiento de tres meses de su desahucio para negociar con el inquilino gracias a la intervención del Síndic de Greuges de Barcelona, David Bonida, después de que en marzo un centenar de personas impidieran la ejecución de su desalojo. El vecino, ya convertido en un símbolo de la lucha contra la especulación inmobiliaria en la ciudad condal, denunciaba entonces que varias de las habitaciones de las viviendas del edificio de la calle de Sant Agustí, en el distrito de Gràcia, transformadas en colivings superaban los 950 euros. Por lo tanto, estaría incumpliendo la normativa aprobada el pasado mes de diciembre por el Parlament para regular el alquiler de habitaciones, la cual establece que la suma de los precios de arrendamiento de todos los dormitorios de un mismo piso no puede superar el tope que la ley de vivienda impone por el alquiler del piso entero.
Desde el Govern, la consellera de Territorio y Vivienda, Sílvia Paneque, detalló que el fondo holandés se podía enfrentar a multas de entre 90.000 y 900.000 euros por las infracciones respecto a las regulaciones en materia habitacional cometidas en el bloque de Sant Agustí, al poderse considerar como faltas graves. Estas no serían las primeras sanciones que NAD recibe por su incumplimiento de la ley en dicho edificio. Hace justo un año, en mayo de 2025, el Ayuntamiento de Barcelona informó de que había multado hasta en seis ocasiones a la empresa inversora por los colivings que había iniciado en el inmueble de Gràcia.
Joan Ramon Riera, comisionado de Vivienda, estima que "ya no vendrán más fondos buitre a Barcelona"
El comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Joan Ramon Riera, ha señalado en declaraciones a los medios que las últimas cifras sobre la adquisición de edificios enteros hacen pensar que el Consistorio va “en el buen camino” y que la aplicación de la ley de vivienda está logrando reducir la especulación en la ciudad al ser más complicado para las empresas inversoras llevarla a cabo. “Desde el momento en el que regulamos los precios del alquiler, el alquiler de temporada y los colivings, la posibilidad de ganancias en la compraventa de fincas es menor. Por lo tanto, podemos estimar que ya no vendrán más fondos buitre de los que ya hay”, ha declarado.
Además, Riera ha apuntado que la situación en Barcelona contrasta con la de otras ciudades como Madrid, afirmando que en la capital española la cifra de compras de inmuebles por parte de fondos de inversión ha aumentado. “Expulsan la demanda de familias en favor de la inversora, mientras que aquí los precios de propiedad también suben, pero la demanda inversora está bastante desincentivada y sigue la residencial”, ha explicado.
Los precios del alquiler se contienen y los arrendamientos de temporada se reducen a más de la mitad
Aparte de la caída de las compraventas de edificios enteros, el informe del Observatori Metropolità de L’Habitatge de Barcelona también muestra resultados respecto a la contención de los precios del alquiler. El estudio indica que el importe mensual medio de los arrendamientos en la capital catalana se situaba en 1.161 euros en el cuarto trimestre de 2025 frente a los 1.193,4 euros en el que se encontraba en el primer trimestre de 2024, cuando entró en vigor la ley de vivienda. Según el codirector del observatorio, Carles Donat, en caso de que la subida del coste de los arrendamientos hubiera seguido la tendencia de la última década, el precio ascendería actualmente a 1.318,6 euros y, de haber continuado con la de los dos últimos años previos a su regulación, a 1.429 euros.
Por otro lado, el informe también señala que la diferencia entre el precio medio del alquiler y los ingresos medios de los hogares barceloneses ha caído en 21,1 puntos desde que se aplica el tope de precios en la ciudad. En este sentido, Donat ha remarcado que entre el año 2000 y 2023 la renta media de las familias aumentó un 87,8%, mientras que el coste de los arrendamientos un 178,3%. Por lo tanto, había una diferencia porcentual en su variación de 90,5 puntos, que en el último año descendió a 70,4.
Asimismo, Barcelona registró en 2025 una disminución del número de alquileres de temporada de un 53%, descendiendo hasta los 1.282. Para Donat, este descenso se debería a la aprobación el pasado mes de diciembre de la regulación de este tipo de arrendamientos en el Parlament. Desde su punto de vista, a pesar de haberse validado en el último mes del año, “el debate de la normativa hizo efecto disuasorio a este tipo de contratos”. Por esta razón, considera que las cifras confirman la hipótesis de que “muchos contratos de alquiler habitual habían pasado a ser de temporada para escapar de la contención de rentas”.
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