La radiografía del mercado del alquiler en España refleja un cambio estructural que se ha ido consolidando en los últimos años. El pequeño casero pierde peso frente a los multipropietarios. Según un informe elaborado por el CSIC y difundido por el Ministerio de Consumo, solo el 39% de las viviendas en alquiler pertenecen actualmente a propietarios que disponen de un único inmueble. Este dato evidencia el retroceso de una figura tradicional en el mercado inmobiliario español, históricamente vinculada a familias que complementaban sus ingresos con una vivienda arrendada.
El informe apunta a una tendencia clara, no siendo otra que observar que el crecimiento del parque de vivienda en alquiler está siendo liderado por quienes poseen más de una propiedad. Si se excluyen del análisis las empresas, fondos de inversión y vivienda pública, los multipropietarios ya controlan el 52,8% del alquiler en manos de particulares. Esta proporción se eleva hasta el 61% si se tiene en cuenta el conjunto del parque inmobiliario, incluyendo actores institucionales.
Aunque el estudio no diferencia entre quienes poseen entre dos y diez viviendas y los llamados grandes tenedores, aquellos con más de diez inmuebles, sí revela que el peso del pequeño casero es aún menor en determinadas ciudades, especialmente en aquellas con mayor presión turística. En Las Palmas de Gran Canaria, por ejemplo, el 64,9% de los arrendadores particulares tienen más de una vivienda. Le siguen Santa Cruz de Tenerife (64,6%), Palma de Mallorca (63,1%), Barcelona (60,8%) y Madrid (56,4%). En todos estos casos, además, los datos no incluyen a empresas ni fondos, por lo que la presencia real del pequeño propietario sería todavía más reducida.
El avance de los multipropietarios no solo se percibe en la distribución actual, sino también en la evolución del mercado. Desde 2016, aquellos que poseen dos o más viviendas en alquiler han incrementado su parque en un 39,9%, frente al 30% de crecimiento registrado por los propietarios de un solo inmueble. Esta diferencia refleja una mayor capacidad de inversión y acumulación por parte de quienes ya contaban con varias propiedades.
Este fenómeno se produce en paralelo a una crisis de acceso a la vivienda marcada por el aumento de los precios tanto de compra como de alquiler. En este contexto, el poder de negociación de los grandes propietarios frente a los inquilinos se ha visto reforzado, mientras las administraciones públicas tratan de contener la situación mediante regulación y políticas de oferta que, por ahora, no han logrado revertir la tendencia.
A ello se suma un cambio significativo en el patrón de tenencia de vivienda en España. Según la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España, el porcentaje de hogares que viven en una vivienda de su propiedad ha caído del 90% en 2011 al 70,6% actual, el nivel más bajo de la serie histórica. Este descenso está vinculado, entre otros factores, a las consecuencias de la crisis financiera y la oleada de desahucios que siguió al estallido de la burbuja inmobiliaria.
Al mismo tiempo, crece la compra de vivienda sin financiación hipotecaria. En 2025, el 30% de las operaciones se realizaron al contado, según datos del Colegio de Registradores. Además, el 24% de las viviendas adquiridas ese año se destinaron a inversión y un 18% a segunda residencia, de acuerdo con la Federación de Agencias Inmobiliarias. En conjunto, estos indicadores apuntan a un mercado cada vez más orientado a la inversión, en el que el pequeño propietario pierde protagonismo frente a actores con mayor capacidad económica.