Comprar una vivienda se ha convertido en una carrera que cada vez más hogares europeos no pueden ganar. El precio de los inmuebles ha avanzado durante años por encima de los salarios y ha reducido progresivamente el tamaño de la casa a la que puede aspirar una familia con ingresos medios. Un estudio de la Universidad Tecnológica de Viena, publicado en Journal of Maps tras analizar más de 22 millones de anuncios inmobiliarios de 31 países, pone cifras a esa dificultad, evidenciando que el 72% de los europeos vive en zonas donde un sueldo medio no permite comprar una vivienda de 75 metros cuadrados, incluso financiándola con una hipoteca a 30 años.
La referencia no corresponde a una vivienda especialmente grande. Los investigadores la utilizan como aproximación a un hogar familiar convencional de dos habitaciones. El problema es todavía mayor en las ciudades. Seis de cada diez habitantes urbanos se encuentran en regiones donde tampoco pueden adquirir con su salario medio un inmueble de 50 metros cuadrados, equivalente aproximadamente a un estudio o una vivienda de un dormitorio.
El mapa europeo muestra además que la falta de asequibilidad no termina en los límites de las grandes capitales. El encarecimiento se extiende hacia los municipios de sus alrededores, convirtiendo antiguas alternativas para las familias con menos recursos en nuevos mercados tensionados. París, Berlín o Madrid aparecen como ejemplos de este efecto de arrastre.
España, entre los territorios más tensionados
España presenta fuertes diferencias entre territorios, pero los investigadores señalan especialmente a Madrid y a las zonas costeras. En estas últimas, la combinación de turismo y segundas residencias ejerce una presión adicional sobre unos mercados en los que los precios pueden alejarse considerablemente de los ingresos de la población local. El mismo fenómeno se reproduce en otros destinos del sur europeo, como Portugal, Grecia o Croacia.
La alternativa del alquiler tampoco resuelve el problema. El estudio calcula que el 40% de la población europea reside en áreas donde alquilar un inmueble de 50 metros cuadrados obliga a dedicar más de un tercio de los ingresos del hogar. En países como España, Italia y Portugal, la evolución de las rentas ha sido especialmente intensa.
Esto genera un círculo difícil de romper, ya que cuando comprar resulta inalcanzable, el alquiler absorbe una parte cada vez mayor del salario y reduce la capacidad de ahorrar para una futura entrada. Para los jóvenes, la vivienda deja así de ser una cuestión de elección entre alquiler y propiedad y pasa a convertirse en una barrera de acceso al mercado inmobiliario en cualquiera de sus modalidades.
El problema tampoco desaparece al abandonar las ciudades. Más de la mitad de la población rural europea vive en municipios donde el salario medio no permite comprar una vivienda de 75 metros cuadrados. Además, un 28% de los habitantes rurales reside en localidades sin un mercado formal de alquiler, lo que limita todavía más las alternativas disponibles.
Por si fuera poco, los investigadores advierten de que sus cálculos pueden incluso ser optimistas respecto a una realidad más compleja. Utilizan el salario medio como referencia, aunque más de la mitad de la población puede situarse por debajo de ese nivel de ingresos. Por ello, la recuperación de la vivienda asequible no depende únicamente de contener los precios, pues también requiere mejorar la capacidad económica de los hogares.
Comprar o alquilar: la vivienda se encarece a un ritmo difícil de seguir para los salarios
La escalada del mercado inmobiliario español se aprecia con claridad cuando se amplía la mirada más allá de las últimas subidas. En los últimos cinco años, tanto comprar como alquilar una vivienda se ha encarecido de forma notable, aunque la evolución no ha sido idéntica en ambos mercados. Los datos de precios de oferta muestran cómo el acceso a una casa se ha ido alejando progresivamente de la capacidad económica de buena parte de los hogares.
En el caso de la compraventa, el precio medio de la vivienda de segunda mano se situaba en 1.907 euros por metro cuadrado en diciembre de 2021, según Fotocasa. En agosto de 2026 había alcanzado los 3.166 euros, lo que supone un incremento aproximado del 66% en menos de cinco años. La aceleración se ha producido especialmente en la última etapa: el mercado acumula ya 70 meses consecutivos de aumentos interanuales y solo en el último año el precio ha crecido un 15,6%.
El alquiler presenta una trayectoria igualmente contundente. En agosto de 2021, una vivienda en España se ofertaba por una media de 10,42 euros por metro cuadrado al mes, según Fotocasa. Cinco años después, Idealista sitúa la referencia en 15,1 euros, tras alcanzar en julio un máximo histórico de 15,3 euros. El salto equivale a aproximadamente un 45% respecto al nivel de agosto de 2021.
La diferencia es todavía más significativa si se observa lo que supone para una vivienda concreta como la que analiza el estudio. Un piso de 75 metros cuadrados, por ejemplo, habría pasado de representar unos 782 euros mensuales de alquiler en agosto de 2021 a alrededor de 1.133 euros cinco años después, tomando como referencia los precios medios nacionales por metro cuadrado.
El mercado, además, no ha evolucionado de forma homogénea. Las grandes capitales y los territorios con mayor presión turística concentran buena parte de los incrementos, mientras que la falta de oferta continúa alimentando la competencia entre compradores e inquilinos.
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