Genivs Insulae, la primera sociedad de inversión regulada por la CNMV con impacto social en vivienda y el primer fondo europeo de infraestructuras de vivienda social, encara la recta final de su periodo de colocación con 140 millones de euros ya alineados, frente a un objetivo de 250 millones de capital comprometido. La compañía espera completar la captación durante los próximos meses y emplear esos recursos, junto con la financiación bancaria asociada, en el desarrollo de 3.000 viviendas asequibles en alquiler sobre suelo público en las principales ciudades españolas.
Entre los recursos ya alineados se encuentran 70 millones de euros aportados por el ICO con cargo al programa europeo InvestEU, además de la participación de otras administraciones. Estos apoyos sitúan a GENIVS dentro del creciente modelo de colaboración público-privada en materia de vivienda. Con un apalancamiento previsto de entre el 60% y el 70% del coste, habitual en proyectos de infraestructura con ingresos regulados, la inversión total podría alcanzar alrededor de 600 millones de euros.
La cartera ya adjudicada alcanza las 1.142 viviendas: 599 en los barrios de Cortijo Merino y Universidad de Málaga y otras 543 correspondientes a la reciente adjudicación en el barrio de Parque Goya, en Zaragoza. Este último proyecto se desarrollará mediante una concesión de 75 años otorgada por el Gobierno de Aragón, contempla una inversión de 81,6 millones de euros y establece rentas desde 9,99 euros por metro cuadrado.
La operación de Zaragoza sigue uno de los principios fundamentales del modelo de GENIVS: maximizar el número de viviendas disponibles para reducir las rentas finales, con el objetivo de situarlas por debajo de los 700 euros mensuales en una ciudad donde la oferta por debajo de ese umbral es muy limitada. Así lo explica Rafael Angulo Ruiz, presidente de Genivs Insulae: “Nuestro compromiso es hacer el máximo número de viviendas para llegar a más familias y para que las rentas que tengan que pagar esas familias sean más bajas porque la cantidad de familias que van a poder optar esos pisos es muy superior”.
El Gobierno de Aragón ha adjudicado a la unión de empresas Genivs Insulae SICC S.A y Metropolitan House BCN Residential S.L. la concesión administrativa demanial para construir y explotar viviendas dotacionales públicas en una parcela situada en la avenida Academia General Militar, en el barrio zaragozano de Parque Goya. La adjudicación, formalizada mediante una orden firmada por el consejero de Vivienda, Fomento, Logística y Cohesión Territorial, Octavio López, representa un nuevo avance en el desarrollo del mayor programa de vivienda pública promovido por el Ejecutivo autonómico en las últimas décadas.
Con una puntuación de 97,76 puntos, la propuesta presentada por Metropolitan House y Genivs Insulae obtuvo la mejor valoración entre las cuatro ofertas presentadas, tanto desde el punto de vista técnico como en el conjunto de los criterios de evaluación establecidos en el pliego.
Nuevas 500 viviendas en Madrid y Barcelona
El proyecto contempla la construcción de 543 viviendas dotacionales públicas destinadas al alquiler asequible, que pasarán a formar parte del parque público de vivienda de Aragón mediante una concesión de 75 años. Una vez finalizado ese periodo, tanto el suelo como los inmuebles revertirán íntegramente a la Administración, preservando así su carácter público de manera permanente. Tras la adjudicación de la concesión, está previsto que las obras de las nuevas viviendas comiencen durante el primer semestre de 2027 y finalicen en el primer semestre de 2029.
A esta cartera podrían incorporarse próximamente 500 nuevas viviendas actualmente en licitación en Madrid y Barcelona, además de otras 400 que se encuentran en fase de preparación.
El modelo económico que diferencia a GENIVS se articula en torno a tres pilares. En primer lugar, las concesiones y derechos de superficie de hasta 75 años sobre suelo público permiten evitar la inmovilización de capital que supondría adquirir los terrenos, incrementando así el número de viviendas que pueden construirse por cada euro invertido.
En segundo lugar, las rentas se encuentran reguladas por cada comunidad autónoma e indexadas al IPC, lo que aporta una protección estructural frente a la inflación durante toda la vida del proyecto, incluida la fase de construcción. Por último, la demanda de vivienda asequible presenta un carácter estructural y menos dependiente del ciclo económico, con tasas de desocupación muy inferiores a las registradas en el mercado libre.
GENIVS opera como Sociedad de Inversión Colectiva de tipo Cerrado inscrita en la CNMV y está gestionada por Alaluz Capital SGIIC, responsable asimismo del control de riesgos, el reporting y el cumplimiento normativo. El compromiso del fondo con su impacto social se concreta en el objetivo de que el 70% de las viviendas desarrolladas cuente con algún tipo de protección pública.
Para Santiago Mínguez, consejero delegado de Genivs Insulae, este planteamiento permite abrir el mercado a una nueva modalidad de inversión institucional: “Nuestra propuesta introduce una nueva clase de activo institucional con propósito, capaz de movilizar cientos de millones procedentes tanto de inversores de impacto como de family office e inversores institucionales. GENIVS se comporta como una infraestructura: ingresos de muy larga duración, indexados a la inflación y con un perfil marcadamente anticíclico. Hemos querido controlar toda la cadena de valor desde el primer día, porque buena parte del valor se crea antes de que empiece la obra y antes de comprometer capital significativo, precisamente al ganar los concursos. Ese es el terreno donde muchos inversores solventes no llegan y donde nosotros hemos demostrado que sabemos competir y ganar licitaciones”.
En esa misma línea, Rafael Angulo Ruiz, presidente de Genivs Insulae, destaca el papel complementario que puede desempeñar el capital privado respecto a la inversión pública: “Este es capital privado que no compite con lo público, sino que lo complementa: permite a las administraciones multiplicar su parque de vivienda asequible sin cargar todo el esfuerzo financiero sobre el presupuesto, y al final de la concesión tanto el suelo como los edificios revierten íntegramente a la Administración.
Málaga y Zaragoza demuestran que el modelo es replicable en toda España, y el respaldo del ICO y del resto de administraciones confirma que la vivienda asequible ya se entiende como una infraestructura social de primer orden”.
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