La vivienda se ha convertido en uno de los problemas que más afectan y preocupan a la ciudadanía andaluza, situándose en el segundo puesto de preocupaciones (21,6%), solo por detrás de la Sanidad (21,8%), según el último barómetro elaborado por el Centro de Estudios Andaluces (Centra) en abril.

El Gobierno de Moreno Bonilla tramitó en el Parlamento andaluz la Ley de Vivienda de Andalucía el pasado diciembre, una ley que, según la Administración andaluza, busca incrementar la oferta de VPO, reducir trámites burocráticos y fomentar la construcción, liberalizando suelo para dedicarlo a edificar vivienda.

Sin embargo, el proyecto de ley también recibió numerosas críticas, siendo una de las más contundentes las provenientes del Sindicato de Inquilinas de Sevilla, que consideró que el análisis del Gobierno de Moreno sobre el problema de la vivienda en Andalucía parte de un diagnóstico "equivocado, cargado de ideología populista y hecho para los promotores y propietarios de clase media, ignorando a quienes tienen una necesidad real de intervención pública para acceder a la vivienda".

Ley de Vivienda y Plan Vive

La Ley aprobada por el PP, efectivamente, describe en su texto que uno de sus objetivos es "acelerar el aumento de la oferta de las viviendas protegidas". Para ello, contempla la creación de "áreas prioritarias, zonas donde hay mayores dificultades para el acceso a la vivienda y en las que la administración concentrará sus recursos en forma de ayudas al alquiler, ayudas a la compra o incentivos a la construcción de nueva vivienda o rehabilitación". Además, el propio texto de la norma explicita que se apostará por la colaboración público privada.

Uno de los puntos más polémicos, y a tener en cuenta para comprender el espíritu de la ley, son los precios que estas viviendas protegidas registrarán. Y no solo eso, sino con cuánto tiempo podrán liberalizarse en el mercado.

Dependiendo de las promociones, las viviendas saldrán al mercado antes o después. En primer lugar, las que sean construidas con fondos de la UE, por ejemplo, tienen una protección que pueden llegar a los 70 años, aunque la más común oscila entre los 40 y 50 años. Es decir, tiempo al que no pueden salir al mercado y, por tanto, hacer negocio con ellas.

Por otro lado, las promociones que entren dentro del Plan Vive, elaborado por la Junta de Andalucía para la década de 2020-2030, podrán venderse a precio de mercado una vez pase el tiempo estimado en dicho plan para poder liberalizarse. A saber: si son viviendas de régimen especial, podrán salir al mercado en 15 años. Sin son viviendas protegidas de régimen general, en 10 años. Y sin son viviendas protegidas de precio limitado, en 7 años.

Ingreso

El acceso está condicionado a que los ingresos de la unidad familiar (o de convivencia) no superen un número determinado de veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Los límites varían según el tipo de vivienda:

Para las viviendas de Régimen Especial, que son las que pueden salir al mercado más tarde (15 años) la unidad familiar puede tener hasta 2,5 veces los ingresos anuales del IPREM, es decir, que no superen unos 21.000 euros anuales.

Respecto a las viviendas de régimen general (10 años) y viviendas protegidas de precio limitado (7 años), la Junta actualizó el rango salarial para poder acceder a dichas viviendas, favoreciendo que rentas más altas pudieran entrar también en ese 'cupo'. De este modo, las viviendas protegidas de régimen general no podrán superar una renta aproximada de 33.600 euros anuales (4 veces el IPREM) y las viviendas protegidas de precio limitado no podrán superar los 46.200 euros (5,50 veces el IPREM).

Precio

En cuanto al coste final de estas viviendas es donde la Junta de Andalucía no ha realizado una "intervención", como se viene aplicando, por ejemplo, en otro tipo de políticas públicas de vivienda, como la Diputación de Sevilla, que fija el tope de las viviendas de protección oficial, en torno los 115.000 euros.

En el caso de la Junta de Andalucía, pese a que el Plan Vive cuenta con distintos marcadores y coeficientes para calcular el precio para que sea "coherente" al mercado, donde en zonas tensionadas como Sevilla o Málaga el coeficiente multiplicador es de 1,45, mientras que en otras zonas es de 1,07, la realidad es que permite a los promotores inmobiliarios estirar la normativa para que los precios finales, como ocurre en la promoción de Cruzcampo en Sevilla, superen los 200.000 euros.

En primer lugar, como ocurre en Cruzcampo, las viviendas son de Precio Limitado, que es la modalidad más cara dentro de las Viviendas de Protección Oficial (VPO). Las viviendas de Precio Limitado tienen unos requisitos diferentes, pudiendo ampliar el coeficiente multiplicador de 1,5 a 2,0. Esto quiere decir básicamente que al acogerse a esta modalidad, la Junta le permite multiplicar el precio base (el módulo, el precio del metro cuadrado) por 2,0; lo que provocaría que una misma casa, en una misma calle, podría costar un 33% más cara acogiéndose el promotor tan solo a esta modalidad.

La razón es meramente para incentivar la construcción de vivienda, ya que en zonas tensionadas la Junta entiende que no sale tan 'rentable' construir VPOs de régimen especial, ya que el precio es menor. Además, en las de precio limitado, también se permite de base que los compradores tengan los ingresos más altos, de hasta 5,50 veces el IPREM.

Y no solo eso, la forma de cálculo que ha instalado la Junta de Andalucía provoca que se calcule sobre los "ingresos ponderados", aplicándole distintos coeficientes que, en la forma, funcionan como "descuentos". De manera que finalmente, una vez se deducen estos y se multiplican por distintos coeficientes motivados por el número de miembros de la familia o descuentos por vivir en distintas zonas, los salarios quedan reducidos en un plano técnico, y así poder acceder a viviendas que, inicialmente, dejarían fuera a rentas que superen los 60.000 euros.

Por otro lado, si en promociones como las mencionadas de Cruzcampo no se inscriben el suficiente número de gente debido a los motivos que sean, el Plan Vive tiene contemplado una suerte de botón de emergencia, a petición de los promotores, para flexibilizar las condiciones. De hecho fue algo que ocurrió en los precios de las viviendas de Cruzcampo que, debido al alto precio inicial, se solicitó elevar el límite legal (alcanzando cifras equivalentes a casi 7 veces el IPREM) y se aumentó el salario de las familias que pudieran acceder a estas hasta unos 90.460 euros.