La vivienda parte España en dos: menos hogares propietarios y grandes tenedores cuatro veces más ricos

La vivienda ya no funciona en España como aquel viejo colchón de seguridad sobre el que se construyó buena parte de la estabilidad de la clase media. La fotografía que dibuja el nuevo informe elaborado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 junto al Instituto de Filosofía del CSIC es mucho más inquietante: cada vez hay menos hogares con una vivienda en propiedad, más familias empujadas al alquiler y una concentración creciente de inmuebles en manos de quienes ya acumulaban patrimonio.

El estudio, titulado El problema de la concentración inmobiliaria en España, parte de los datos del Panel de Hogares de la Agencia Tributaria y resume una transformación profunda del modelo residencial español desde la crisis financiera. El diagnóstico es contundente: la crisis de la vivienda es también una crisis de desigualdad patrimonial. Es decir, no se trata solo de precios disparados, alquileres inasumibles o hipotecas fuera del alcance de muchas familias, sino de quién posee los inmuebles y cómo se está repartiendo - o concentrando - esa propiedad.

Según el informe, los hogares que viven en una vivienda de su propiedad han pasado del 79% al 63,9% en 14 años. En paralelo, los hogares que viven de alquiler han aumentado del 11,9% al 19,2%. La España tradicionalmente asociada a la propiedad de la vivienda mengua, mientras crece una generación de inquilinos que no consigue acceder al mercado inmobiliario en las mismas condiciones que sus padres o abuelos.

La España de los multipropietarios

El cambio no se limita al régimen de tenencia. También afecta a la estructura de la propiedad. El informe señala que los hogares considerados caseros - aquellos que poseen viviendas que alquilan a otros - casi se han triplicado, al pasar del 3,4% al 9,8%. Dicho de otra forma: mientras se reduce el número de hogares que puede acceder a una vivienda propia, aumenta el peso de quienes poseen inmuebles como inversión.

La evolución de los propietarios únicos es especialmente reveladora. En 2008, la mayoría de quienes tenían inmuebles poseía solo uno: eran el 53,9% de los propietarios. En 2025, esa relación se ha invertido. Los propietarios con un único inmueble representan ahora el 48,3%, frente al 51,7% que poseen dos o más. Por primera vez, la multipropiedad se convierte en la pauta dominante dentro de la estructura de propietarios en España.

El crecimiento del parque inmobiliario tampoco ha corregido esa brecha. Entre 2008 y 2025 se construyeron o incorporaron alrededor de dos millones de inmuebles, pero ese aumento no se repartió de forma equilibrada. Los propietarios con un solo bien redujeron su peso un 3,7%, mientras los propietarios con dos inmuebles crecieron un 8,1%. A partir de ahí, la acumulación se dispara: quienes poseen tres bienes aumentaron un 22,5%; quienes tienen cuatro, un 32,2%; los de cinco, un 43,1%; y quienes poseen entre seis y diez, un 51,6%.

La cúspide del fenómeno está en los grandes tenedores. Aquellos con más de diez inmuebles han multiplicado su patrimonio inmobiliario por más de cuatro, pasando de 138.000 a 626.000 inmuebles. Es una de las cifras más contundentes del informe porque muestra que el mercado no ha ampliado el acceso a la propiedad, sino que ha reforzado la posición de quienes ya estaban dentro y, especialmente, de quienes acumulaban varias propiedades.

Una sociedad cada vez más partida

El informe también habla de una “dualización” de los hogares. En catorce años, han crecido los dos extremos: los hogares sin ningún inmueble aumentaron un 63%, mientras los hogares con dos o más propiedades crecieron un 54%. En medio, los hogares con una sola propiedad - durante décadas el modelo mayoritario de acceso a la vivienda en España - se redujeron un 22%.

La conclusión política y social es evidente: el grupo intermedio pierde peso mientras avanzan dos realidades cada vez más separadas. Por un lado, quienes quedan fuera de la propiedad y dependen del alquiler. Por otro, quienes acumulan inmuebles y pueden convertir la vivienda en una fuente de renta, inversión o patrimonio familiar.

Esta fractura ayuda a explicar buena parte de la tensión actual en el mercado. España tiene más inmuebles que hace quince años, pero eso no ha servido para incorporar a más hogares a la propiedad. Al contrario, la vivienda se está consolidando como un factor de desigualdad persistente: protege a quienes ya poseen patrimonio y expulsa a quienes intentan acceder por primera vez.

El informe advierte de que, si esta tendencia continúa, la vivienda dejará de funcionar como mecanismo de seguridad, integración social y acceso al bienestar para convertirse cada vez más en una fuente de división. La vieja promesa de una casa como base de estabilidad vital se estrecha para millones de hogares, mientras el patrimonio inmobiliario se concentra en menos manos.