La prórroga de alquileres puede aprovecharse antes de que la tumbe el Congreso: cómo y durante cuánto tiempo hacerlo

La no inclusión de medidas de vivienda en el paquete de ayudas para paliar las consecuencias del ataque lanzado por Estados Unidos e Israel contra Irán generó una fuerte discusión en el seno del Gobierno. Los representantes de Sumar retrasaron el comienzo del Consejo de Ministros extraordinario y, finalmente, alcanzador un acuerdo con sus homólogos del PSOE para aprobar otro Real Decreto con políticas habitacionales. Cercenar este abordaje prácticamente garantiza que sea tumbado por las derechas en el Congreso de los Diputados, pero su tiempo de vigencia transitoria deja una puerta a los inquilinos.

El Real Decreto-ley 8/2026 de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán está vigente desde el pasado 21 de marzo. La Constitución obliga a su convalidación en un plazo de 30 días hábiles, lo que se lleva el plazo máximo hasta el 6 de mayo. Hasta entonces, el Ejecutivo intentará negociar para sostener la norma, pero se espera que la alianza de Partido Popular (PP), Vox y Junts per Catalunya acabe con ella. Si bien 600.000 contratos, que agrupan a 2,7 millones de personas, podrían aprovechar estas semanas.

Los efectos seguirán vigentes aunque decaiga el Decreto

Los efectos jurídicos del decreto son plenamente eficaces y los derechos y obligaciones generados durante su vigencia se mantendrán. Es decir, “si el decreto decae y pierde vigencia, la prórroga no podrá aplicarse para nuevos casos, pero las solicitudes presentadas durante su vigencia tendrán validez”, explican desde el Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES). Los arrendatarios que solicitasen la prórroga antes del 6 de mayo estarían cubiertos, lo que obliga a actuar con rapidez y en primera persona, dado que no se requiere comunicación del arrendador.

El Real Decreto tan solo exige que el contrato finalice antes del 31 de diciembre de 2027 y que el alquilado solicite formalmente la prórroga, preferiblemente a través de un escrito con comprobante a la parte arrendadora, independientemente de que el casero no haya trasladado la intención de no renovar el contrato. “El derecho nace directamente de la ley y se ejerce mediante la solicitud del arrendatario”, explica CAES. Además, argumentos como la primacía de la finalidad protectora de la norma, la literalidad de su redacción, el principio de igualdad y coherencia del ordenamiento jurídico, la seguridad jurídica, el derecho a la vivienda y mandatos internacionales certifican esta interpretación.

Y aunque posteriormente la norma sea tumbada en el Congreso, los efectos seguirán siendo aplicables, tal y como establece la doctrina del Tribunal Supremo. Esta interpretación está recogida en una sentencia de 2023 en la que se resolvía un caso en el que la Audiencia Provincial Barcelona había denegado la prórroga porque el contrato no estaba formalmente “en situación de prórroga”, sino que finalizaba su plazo inicial pactado.

“El Supremo considera esto una distinción injustificada y entiende que no se puede condicionar a que el arrendador haya comunicado previamente la no renovación, pues eso sería tanto como dejar a la voluntad del propietario la posibilidad de disfrutar de una prórroga excepcional del contrato derivada de una legislación de emergencia”, detalla CAES un caso que se dio con la prórroga motivada por la crisis inflacionaria de Ucrania.

Requisitos, condiciones y pasos para solicitar la prórroga

El alquilado puede solicitar la prórroga extraordinaria cumpliendo exclusivamente dos requisitos: que la finalización de la prórroga obligatoria o tácita se vaya a producir entre 22-3-2026 y 31-12-2027 y que se envíe una solicitud expresa al arrendador, por escrito y con comprobante de entrega. No obstante, sí que se recogen dos excepciones habituales en otros casos: que el casero comunique su necesidad de ocupar la vivienda, como recoge la propia ley de Arrendamientos Urbanos, o que las partes lleguen a otro acuerdo o celebren un nuevo contrato.

Más allá, como se ha citado anteriormente, no es necesario que el arrendador hubiese comunicado su intención de no renovar el contrato. Cumplidos estos requisitos y solicitada la prórroga, las condiciones que se establecen son las ya contempladas en el contrato previo. Es decir, ambas partes deben cumplir con sus derechos y obligaciones. “Esencialmente, el arrendador debe mantener la vivienda en alquiler y en condiciones óptimas de habitabilidad y el inquilino debe pagar la renta mensual”, expone CAES. Además, la actualización anual de la renta se limita al 2% durante el periodo de prórroga.

Conociendo estos detalles y que la validez durante estos días es suficiente para solicitarla, ahora queda en manos de los alquilados reclamar la prórroga. De tener esa intención, desde CAES recomiendan hacerlo una comunicación por escrito y con comprobante de entrega (burofax o similares – email certificado). Asimismo, desde el Centro de Asesoría dan un ejemplo de un párrafo a incluir en el escrito:

“De conformidad con el Artículo 1 del Real Decreto-ley 8/2026, y al amparo de su entrada en vigor el 22 de marzo de 2026, solicito la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento de la vivienda situada en [dirección], por un plazo de dos años adicionales, al finalizar el periodo de prórroga obligatoria/tácita antes del 31 de diciembre de 2027. La norma no exige que el arrendador haya notificado previamente su voluntad de no renovar, por lo que esta solicitud es válida y debe ser aceptada obligatoriamente, salvo que concurra alguna de las excepciones previstas en el citado artículo”.